在大胡子总部的窗边，我看着写字楼林立，幕墙闪烁着盈盈蓝光。
这里是深圳市南山区的大冲国际中心。
楼的南面，高耸起是创维、TCL、飞亚达的大招牌；楼的东面，网红商圈华润万象天地的一街一铺井然有序。
初到这里，你会幻想无数上班族如何在这里欢乐地度过「996」，也会惊讶于这里的商业繁华，高新园地铁站就是一个印证。
一到下班，高新园地铁站人从众！
人都逼到溢出了地铁口，排到远远的花坛边。高新园是地铁1号线的一个小站，人流量却严重超负荷。
在规划深圳地铁1号线的90年代，人们想都没有想到，那个原本山多人少落后不堪的南山高新园，竟然会成为深圳的新中心。
为什么不是蛇口，不是后海，而偏偏是高新园区获胜？这又不得不牵扯到那个迷之艰难，又迷之成功的「大冲旧改」,这也是中国最大的城中村改造。
深圳发展困局
说实话，深圳早期的规划压根就没有看上南山区，更别提高新园。
那时的南山区长什么样呢？我在南山图书馆翻了一下资料，1984年的腾讯大厦还没长出来，准确来说距离腾讯出生的1998年还有14年。
▼南山图书馆所展出的陈宗浩摄影作品
80年代，深圳把南山区规划为妥妥的工业区。而蛇口靠海，顺带可以做个深水港码头，所以整个南山的第一个重心放在了蛇口工业区。
到了90年代，努力了十年的深圳经济特区，逐渐走入困局——第一，土地不够；第二，传统工业不给力。
首先说土地。
在北上广深四个城市之中，深圳土地最少。深圳只有1997平方公里，相当于北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一。把深圳称之为「弹丸之地」并不为过。
随着快速发展，深圳土地存量急剧减少。在无地可用的恐慌之下，城市的发展不仅靠扩张，也靠旧改。
其次是工业。
南山区原本发展工业，而且还是「略带污染」的那种传统工业（县志上这么写）。但作为特区的深圳，应该要有一些更高级的产业支撑。
在双重困境之下怎么办呢？高新技术产业园片区，那片还没有详细规划和开发的工业地成了发展的救星。
翻看90年代末高新技术产业园片区的各种规划，满屏都是「高效益」「高层次」「高科技」，「正负」是对这个片区的「高度」相当期盼。
1996年9月，深圳高新技术产业园区成立。随着高新园的黄袍加身，「正负」也把目光聚焦到了它旁边的城中村——大冲。
「大冲旧改」是整个深圳最大的旧城改造项目。大到什么程度呢？
可以看一组数据：
根据南山县志记载，1991年5月，南山区开始旧城（村）改造规划。 截止2003年底，南山区累计完成旧城（村）改造15个，占地面积17.7万平方米，拆迁房屋建筑面积22.8万平方米。 而整个大冲村改造项目占地达68万平方米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋、总建筑面积110万平方米。
「大冲旧改」之巨大，远远超过了南山此前所有旧改项目的总和。
更关键的是，大冲不好惹！
强悍的大冲村和它的陈年旧史
大冲，曾被誉为「深圳西部第一村」。
它的历史相当悠久，据闻1000多年前就已有史记载，同时也是深圳西部最古老的村落之一。
回看村史，新中国成立后的大冲村也同样经历了土地改革、大跃进、大逃港、移民潮、十年浩劫……和历史教科书描述得并无二致。
当时的大冲人以农耕和渔业为生，养蚝业还一度驰名本地。
▼下图摘自《大冲村史》
如果没有改革开放的深圳崛起，大冲村放在今天充其量也就是一个三四小县城的村子而已。
我记了县志上的这么一组数据：
1978年，以农业、渔业为主的大冲村，年收入为22.22万； 80年代，港资、外资入驻大冲建厂，办起「三补一来」，受工业污染，多数村民已不再养蚝； 1991年，大冲村有企业40家，拥有固定资产1404万元，年收入为850万元。
▼大冲旧村的老祖屋，摘自《大冲村史》
90年代，天南地北的「打工仔」成千上万地涌入大冲村，「洗脚上田」的村民变成了「包租公」。
你能想象到的最闲散、最安逸的生活，就发生在大冲村民身上。
据闻1996年科技园建成后，村民的年均收入超10万，远远超过普通白领的工资。
村民们只折腾两件事——出租房子和盖房子。
尤其是在1992年农城化之后，大冲村的地面建筑附着物已经越过了国家规定的红线，「贴面楼」「握手楼」野蛮生长，乱象丛生。
至于乱到什么程度呢？深圳土著朋友回忆说，他就没有在大冲村走过一段平整的路，车很难开进村子里，四面八方都是摆摊的小贩，更别提那些不堪入目的勾当。
最恐怖的还是安全隐患，诸如触电、煤气泄漏、火灾的安全问题一旦发生，就是人命。
乱局之下强强对决
面对利益和乱局，村民集体和「正负」是双双出手。
大冲村方面：
1992年，大冲实业股份有限公司和大冲居民委员会同时成立。
▼旧改前大冲股份公司办公楼，摘自《大冲村史》
「正负」方面：
1992年，「大冲旧改」被提上日程； 直到1995年，深圳市准备统征大冲作为科技园的中区，要求村民整体搬迁遭拒； 1998年，深圳首次将大冲村纳入旧改规划，还邀请了市规划设计院做方案设计； 2002年，大冲旧改再次被列入旧村改造项目的重要试点项目。
强悍大冲遇上强硬「正负」，双方硬钢相持不下，「大冲旧改」注定是一场拉锯战。
在拉锯的十几年里，大冲村改造的步伐走走停停，没进展反而促成了几波抢建风潮。
每次改造的风声却刺激着村民获得更高赔偿的神经，一次风声，一次加建，改造成本被推高到了一般开发商无力承担的地步。
直到2005年，「正负」搬来了救兵——华润，「大冲旧改」才有了实质性进展。
▼2008年大冲旧改签的村容，摘自《大冲村史》
外柔内刚的华润
尽管在众多官方材料中明文写着，「成功典范大冲旧改是由『正负』主导」，但实际的功劳少不了华润。
华润，成立于1938年的香港，后来列为中央管理，如今是国有重点骨干企业，2019年「世界五百强」排名第80位。
华润绝对是一个「全能型选手」，你喝过的怡宝矿泉水就是他们家的。
除此之外，还有华润置地、华润银行、999牌感冒灵、雪花啤酒、太平洋咖啡……只有你想不到的，没有华润家办不到的。
华润置地在操盘「大冲旧改」之前，就已经在深圳罗湖有了作品——华润中心，直到今天它依然是中国shopping mall的前端部队。
▼ 华润中心2003年
▼ 深圳华润中心实景图
华润不仅操盘实力让人相当放心，处事更如其名般温润如玉，对村民的态度是礼让三分。
之前，坐我们隔壁的团队【深楼市】 就罗列了一下华润接下任务之后的项目进程，和大冲村民的谈判算是顺利。
你也可以从卫星图中一窥它的进展：
▼2008-02-20卫星图，当年大冲和华润签订协议，城中村在卫星图中依然清晰可见
▼ 2011-04-11卫星图，当年大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段
▼ 2013-12-03卫星图，当年大冲旧改回迁自住A区主体结构封顶
▼ 2016-09-17卫星图，当年万象天地建成开业
为什么华润能和大冲村民谈成功？最绝的一招是先把难缠的村民利益放在第一位。
最好的地块被用于建设回迁物业，村民补偿了68万米住宅和商业，其中35万平米用于村民居住，33万平米用于村民经营和出租。
曾有报道称，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。
大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿，既是出于房价的考虑，也有出于对故土的牵挂。
▼总平面图
▼大冲村民回迁房
其次，华润对大冲原本的乡土文化相当尊重。在大冲村的改造过程中，华润保留了大王古庙、郑氏宗祠、古榕树等古迹。
同时，也对片区进行了活化，引入了优质的商业、教育、文化等等配套设施。比如，拥有深圳唯一一家诚品书店的华润万象天地，就让片区增色不少。
还有和南山区政府合力打造的「产、学、研、投、创」全产业链体系，和腾讯合作的智慧城市综合体……这些看着让人眼花缭乱的我就不再多说。
也许你知道华润为「大冲旧改」投入了450个亿，但你也许不知道就在华润和904位大冲村民签约的2010年，一向稳居全国房地产销量前十的华润排在了第16位。
▼2010年的时候，大冲周围一幢高楼都没有
▼旧改基本完成，但还没有彻底完工
结
当我翻完了厚约半米，包括两本南山县志、两本深圳文化史、一本村史、若干份报告和若干篇论文等材料之后，暮色将至。
夕阳并没有照到大冲村古迹——郑氏祠堂上，因为旁边的楼太高。
祠堂居然大门敞开，里面传出了麻将声、欢笑声、觥筹交错的声音。大冲村民又聚在了一起，像极当年，只是祠堂之外沧海桑田，换了新日月。
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