房價這層“窗戶紙”已捅破！以後難漲了？專家“7字”給出答案

提起房子，可以腦補一下畫面：有多套房子的人，可能會侃侃而談，想當年是多麼明智，早早下手，很顯然，賺得盆滿缽滿。而沒有房子的人，可能會悔不當初，或者純粹就“佛系”了，這不能怪他們沒眼光，一走上社會就面臨當下的房價，不是每個人都能湊足“六個錢包”不是？購房不是眼下考慮的問題了。

凡是關注樓市的人應該知道，自1998年住房商品房化改革以後，房子都是“漲多跌少”，根據統計，近20年時間，全國平均房價只有3個年份是下跌的，佔比非常小。換句話說，我們很多人已經習慣了這種“上漲”，也沒有多少相信房價會跌。

不過有人說了，房子也是商品，憑什麼跟其他商品不一樣，你看汽車這麼多年不但沒有漲價，有的甚至還跌了。也有人反駁，汽車是消耗品，而房子是固定資產，東西屬性不一樣，其結果也不一樣。公說公有理，婆說婆有理，估計這樣爭辯一天下去誰也說服不了誰！這僅是我們普通老百姓的看法，那麼，專業人士又是如何說的呢？

房價這層“窗戶紙”已捅破，上漲動力逐漸消失

一位從事房地產研究的學者表示，房價漲跌主要在於“供需”，這些年房價“漲多跌少”的主要原因就在於住房需求大。不過，隨著住房市場快速發展，開發商蓋的房子越來越多，我們國民的居住面積快速增加，到了一個什麼地步呢？

1978-2018年，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至276億平方米，城鎮住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。這是什麼概念呢？套戶比：德國為1.02，英國為1.03，美國、日本分別為1.15、1.16。我們與發達國家相差無幾。

該位學者認為，要知道，其他國家的人口僅是我們N分之一，能取得這樣的成績已是相當了不起。但回過頭來看，坊間常常以“住房供應不足”作為房價上漲藉口的論調可以休矣，可以好不誇張地說，“樓市這層窗戶紙被捅破”，換句話說，房子已經夠住了，房價上漲的最大動力逐漸消失。那麼，學者說得有道理嗎？

套戶比達到發達國家水平，以後難漲了？

從數據上看，整體上看似不缺房子了，如果真如學者所說，要每個人都擁有這麼多面積的房子，很顯然，房子基本難有繼續上漲的動力。但事實真的如此嗎？首先要明確一點，總量上我們先不管，因為此前國家統計部門發佈的2018年住房情況顯示，城鎮人均居住面積已經達到39平米。問題就在於，你達到了嗎，你所在城市居民達到了嗎？很顯然，我們不少人是被平均了。下面我們來看看經濟學家任澤平團隊對此發佈的一份報告：

報告認為，發達國家統計的是使用面積，我們統計的是建築面積，如果把2018城鎮人均居住面積輔以折扣，實際也就23.3平米，相比美國人均66.9平米，德國38.6、法國39.5平米，還有較大差距。隨著居民收入增長和家庭規模小型化，中國人均居住面積至少還有20%的增長空間。

此外，我們目前的戶籍城鎮化率僅43.4%，常住人口城鎮化率59.58%，根據聯合國《世界人口展望2019》預測，到2030年，我國常住人口城市化率將達到70.6%，

將在2018年基礎上再增加兩億。從這個角度看，低生育率和老齡化對未來10年住房需求不會產生多大影響。

專家：房地產還有較大發展空間，“存在結構性機會”

“存在結構性機會”，專家7個字點破了對未來樓市的看法，給我們購房人指點迷津，讓我們對未來房價走向看法更加清醒。此外，社科院世界經濟與政治研究所肖立晟也認為，房地產週期仍然存在，但持續時長會逐漸從短期(3-4 年)過渡到中長期(8-10 年)甚至超長期(10 年以上)。如何理解這些話呢？筆者認為，可以從4小點理解：

1.未來樓市不會像過去那樣3-4年就是一個週期，中間稍作停留就來一次暴漲，隨著房價基數提高和城市化進入下半場，這種可能性越來越低，未來的樓市大概率是一箇中低速向上的過程，而且持續週期比較長；

2.所謂的機構性機會，主要表現在：四線、三線、二線、一線城市人均住房面積呈現逐漸遞減過程，說明城市等級越高，住房需求提升空間越大，機會更大。在337個地級市中，有73個城市人均居住面積少於30平米，說明我們又不能嚴格按照城市等級來劃分房地產發展潛力，還有很多地級市也有很大的住房提升空間。

3.城市分化將越來越明顯，“產業基礎好和人口爭奪戰”中搶得先機的城市發展潛力大，其房地產發展空間也越大，城市發展又會給房產帶來溢價，對此，大家可以看看自己所在城市歷年小學生人數對比，是增加了還是減少了？幅度大不大？可以作為城市房產價值走向和潛力的判斷。

4.最後一點，關於房產買賣建議。自住購房，早買早好，以買得起為標準。以保值增值為目的地投資購房，首要看城市潛力，起碼是國家規劃的19個城市群內城市，其次看地段，再次看配套及配套預期、學區和物業因素

（學區和配套兩個必須要佔一個），如果已有多套房，可以檢查一下是否具備這些因素，否則應置換。如果不在這前面說的這些區域，建議把所在城市除自住外的房產置換到更高等級的城市，無論是為子女，還是為養老做準備。

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