每一個時期的樓市，都有鮮明的印記，至今令人印象深刻。

記得在2008年左右，受大環境影響，談起房子，大家都是一片悲觀的態度，那個時候按揭、分期、首付、月供這些詞剛被人們熟知，打工也沒多少地方可去，工廠的訂單一降再降，商場裡的人流也不似往日那麼繁華，誰還顧得上買房子呢？

但是，當時還沒多少人意識到，房產升值能來的這麼迅猛，囤房也能變成一個職業，房地產的吸金能力，遠超其他行業。

後來的事，就像劇本一樣，一波三折，卻擋不住樓市膨脹成如今的龐然大物。

數據顯示，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。在去年，房地產銷售面積達到了17億平米，成交額達到了15萬億以上。

這改變了每一個人對財富的看法。

以前大家都愛存錢，從2000年開始，儲蓄率進入快速持續上漲階段，到2008年，儲蓄率達到峰值51.8%。

也正是從2008年開始，儲蓄率逐漸回落，目前降至47.9%，下降了4個百分點。據IMF預測，我國儲蓄率將在2022年降至42%。

很少有人傾向於持有現金了，房子動輒就翻倍，手裡攥著幾套房，既能吃租又能變現，似乎再沒有比房子更好的資產了。

但是，現在樓市的“新陳代謝”變慢了。

好比是一個人的成長過程，年少時可以精力煥發，熬夜打拼一點也不累，過了不惑之年，身體各項機能開始下降，再不像年輕人那樣生氣勃勃。

舉個例子，流入房地產的資金渠道，越來越窄。

過去這些年，M2年均增速達到15%以上，從2008年至今，貨幣總量從40萬億增至167萬億，算上銀行理財、信託，真實的流通中貨幣應該增加了5倍左右。

資金是逐利的，這麼多的錢，自然會流到“錢生錢”速度最快的領域：房地產。

限購和限貸，只是阻斷了一部分購房需求，但對於那些高槓杆的投機者而言，對於高週轉的房企來說，千方百計也能把資金引到樓市中。

所以，我們看到了今年調控的一個重點：收緊房地產金融體系。

最近幾個月，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，融資或進一步收緊。

蘇州限售之後還不夠，還有限購和禁漲，西安搶人之後房價躥升太快，落戶炒房的路子直接被堵住，合肥以地塊周邊房價確定出讓地價，不再搖號。開封本來放開了限售，轉眼就取消，其中意味不言自明。

在最近，信用資金購房也被卡住了。

自8月平安銀行發佈《關於加強對房產類商戶交易管控的公告》後，兩個月來，農業銀行、興業銀行、建設銀行、招商銀行、光大銀行等多家銀行紛紛發佈相關公告，形成了一波對信用資金流入房市的管控小高潮。

一位華東地區銀行中心人士表示，“這也是今年一個主要監控的方向，今年房地產調控政策不斷加碼，銀行配合政策的實施，以往多數是限制交易金額和次數，如今則關停了相關權限，可以說管控升級了。”他還稱，未來可能有更多銀行對房地產交易進行限制。

假如貨幣不再流入樓市，或者流進房地產中的數量越來越少，房地產市場，從上游的土地招拍掛，到中游的施工建設，以及下游的銷售回款，這個“新陳代謝”的系統，就會變得越來越慢。

這種現象，可以說是自2008年以後，11年來首次出現的。

金融收緊，只是表象而已，深層次的原因，是貨幣與樓市的關係，得到了徹底的改變。

比如，10月份開始實行的房貸利率換錨LPR，以後買房子，要參考5年期LPR的水平，央行規定首套房不低於這個水平，二套房至少要加60個基點。

這就給各地的銀行提供了非常大的自主空間，從目前已經平穩換錨的城市來看，整體利率沒有什麼變化，但未來必然會逐步向剛需傾斜。

更重要的是，LPR的報價創造性的把1年期和5年期的LPR分離開來。

以10月21日LPR(貸款報價利率)第三次報價為例，據央行官網顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。

1年期是實實在在的降低，5年期一直按兵不動，這就引導資金去融資利率更低的實體經濟領域，去工廠，去新經濟製造業，去港口，去小微企業，唯獨房貸利率，依然高高在上。

這是過去11年從來沒有過的機制，堪稱“創造性”。

在這樣的趨勢下，對購房者來說，現金比房產更有用。

第一，房產流動性會持續降低。

“新陳代謝”變慢，意味著買賣房產的週期會拉長，房企資金融的少了，不敢再實行以前那樣快速施工、快速交房的高週轉模式，交房的時間變長了，加上限價等原因，裝修出現縮水，捆綁茶水費、車位費等也會降低房屋價值。

還有限售的因素存在，很多城市限售5年以上，算上房產證的時間，交房的時間，掛出去賣房的時間，沒個十年八年根本賣不出去，在這期間，沒多少購房者能接受只改名，不過戶的方式。

房產變現的難度越來越高，就意味著手持現金的寶貴。

第二，買房負債過高，現金能解決更實用的養老、消費問題。

最近看了份報告，是西南財大發布的《中國家庭金融調查專題——中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》，在2013年到2018年，住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%，多套房負債的佔比逐年遞增，以2017年-2018年為例，多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。

另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。

也就是說，近6成的家庭債務都是房貸，這些房貸中，又有60%是多套房的貸款，還有一半的房貸集中在空置房屋。

這些負債，就是壓在多套房家庭身上一座山，當絕大部分家庭進入“兩頭大，中間小”的格局，二胎放開後，教育成本直線上升，老齡化加速後，養老的壓力又如影隨形，家中一旦碰到風吹草動，這個時候房子解決不了任何問題，只有現金才能勉強救急。

經濟學家梁中華此前指出，在百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

專家的意思很明確：比起持有房產，手握現金更理智。

當然，對一個家庭來說，自住房是必不可少的，想在一個城市中紮根，想獲得安全感，目前房子依然是最好的載體，但是，在有了一套房子之後，一定要把財富和置業觀念扭轉過來。

鋼筋水泥組合成的高樓大廈，絕不是讓人們用來買賣賺差價的，不是當做一項資產來配置，而是你需要用來生活起居的。

剩下的收入，剩下的積蓄，給孩子也好，給老人也罷，拿出去旅遊也行，拿去消費也可以，都比守著一堆空屋子強多了。