近年來，法院在對涉案房產進行查封、拍賣時，經常遭遇房屋承租人的干擾和阻礙，這其中既有根據買賣不破租賃原則合法主張自身權利的情況，也不乏與被執行人惡意串通、虛構租賃法律關係對抗法院執行的，相關的執行異議之訴也越來越多。那麼，在涉案房產被法院強制執行時，如何處理房屋上的租賃關係？
一、買賣不破租賃原則
《合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，因此，對於承租人而言，租賃權是基於租賃合同產生的對他人所有之物，進行排他性的佔有、使用和收益的權利，其本質上屬於債權。基於債權的相對性，承租人原則上只能對出租人主張權利。但隨著經濟的快速發展，以及所有權觀念由偏重“所有”向偏向“利用”的轉變，民法逐漸重視並強化對承租人法律地位的保護。相應的，民法確立了“買賣不破租賃”的原則，旨在保護處於弱勢地位的承租人的合法權益，維持租賃關係的穩定。
具體到我國而言，《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，此規定使得租賃權具有了對抗物權的效力，由此引申出“買賣不破租賃”原則。此外，《擔保法》第四十八條“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”的規定，《物權法》第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響”的規定同樣是這一原則在我國法律的體現。因此，根據該原則，租賃期內即使租賃物的所有權發生變動，租賃物上的原租賃關係繼續有效。
二、執行中對租賃關係的處理
房產執行過程中，普遍遇到的情況是抵押權與租賃權並存、查封物上設有租賃，這些情況並不是都能夠適用“買賣不破租賃”原則，關鍵還在於租賃權設立的時間節點。
1、租賃權設立於房產抵押、查封之前
（1）先租賃後抵押
《物權法》第一百九十條明確規定了訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響，《擔保法司法解釋》第六十五條進一步說明抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。從這兩條規定來看，承租人在房屋抵押前已經承租的，則其租賃合同效力不受到抵押權實現的影響。
（2）先租賃後查封
同理，《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》明確要求，不動產承租人主張租賃權必須在人民法院查封之前佔有不動產。其中，第三十一條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持”，說明不動產承租人的承租人在法院查封之前已簽訂了書面租賃合同並佔有使用該不動產的，承租人取得了該不動產的租賃權，此租賃權具有對抗受讓人的法律效力。人民法院在執行不動產時，應當依法保護不動產承租人的合法權益，法院在租賃期內保留租賃權進行拍賣，並在拍賣公告中予以權利負擔披露。
所以，租賃權設立於房產抵押、查封之前的，適用“買賣不破租賃”原則，租賃關係在合同期限內繼續有效。但是，必須明確該原則只保護承租人依據合法有效的租賃合同在租賃期內對租賃物的佔有、使用權不因租賃物所有權的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發生物權變動，否則便是對所有權的過分限制。因為物權變動既可以基於法律行為的發生，也可以基於公法行為（如徵收、徵用、拍賣、變賣等）的發生。即便承租人對執行財產享有的租賃權真實、合法、有效，也不得基於該權利對抗法院對執行財產的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關係予以披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權、優先購買權和參與競價權。
2、租賃權設立於房產抵押、查封之後
（1）先抵押後租賃
房屋抵押之後再出租的，承租人的租賃權不可對抗債權人的抵押權。《物權法》第一百九十條規定“抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權”，《擔保法司法解釋》第六十六條進一步說明“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力”。因此，租賃權不得對抗登記在先的抵押權，即承租人不得以抵押物上存在租賃關係為由妨礙債權人抵押權的實現。同時，根據《最高人民法院關於民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣”的規定，若承租人不妨礙抵押權的實現，租賃關係的存在對抵押財產的價值或變現（實際上有時租賃關係的存在反而可能為抵押財產帶來增值）不產生任何不利影響，除去租賃權既不應該也沒有必要，法院此時應當對抵押財產進行帶租拍賣；若房屋存在租期較長、租金偏低等情況，明顯成為了影響抵押物的價值和變現的重要因素時，租賃權的存在對抵押權的實現實際上已構成了不利影響，法院此時應當除去租賃權後再繼續對抵押房產進行拍賣。
（2）先查封后租賃
對於法院已經查封后再出租的房屋，承租人的租賃權不能對抗法院在先的查封。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第二十六條第一款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”該規定雖然沒有否認處分行為的效力，但是承認了查封效力的優先性。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關係的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答覆要點為：“根據《查封規定》第二十六條，被執行人與第三人簽訂的租賃合同，並不當然無效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合同佔有查封物的，人民法院可以解除其佔有，但不應當在裁定中直接宣佈租賃合同無效或解除租賃合同。”該答覆沒有完全否定查封后再設立租賃關係的效力，明確了在危及查封目的的範圍內排除租賃的效力，此時的租賃權不可對抗查封的效力。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，法律對這一情況規定的很明確，實踐中爭議也比較少。
所以，租賃權設立於房產抵押、查封之後，不適用“買賣不破租賃”原則，租賃權不具有對抗在先的抵押權、查封的效力。
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