房價為什麼難降？

樓盤空置率極低，為何房地產商依然賺錢？

本文將用數學原理為你解答疑惑，讓你看清楚房地產神話是如何產生的。

自從國家出臺了各項政策抑制房價後，房價並沒有如老百姓所願，如同股市一樣一落千丈，一蹶不振，只是放慢了漲價的步伐，高房價依然堅挺的矗立在那裡，普通市民依然望高房價生畏。

由於這些政策收效甚微，老百姓開始懷疑國家治理房價的決心和能力。

而政府和地產商更是相互指責：政府埋怨地產商“捂地不建、坐收暴利”，地產商則指責政府“抬高地價、坐地生財”。演戲的人義憤填膺，看戲的老百姓若有所思但又無可奈何，只能看著多收的三五斗，期待著房價下跌。

老百姓的想法很正確，也很符合社會常理，但短期內房價確實難降。下面我就用數學來告訴你為什麼。

1.炒房客只是房產大鱷用來掩蓋真相的棋子

不少炒房客聲稱：我不會降價賣房，我手裡這些房子出租我這一生也衣食無憂。

看了這些炒房客的言論，很多人相信了，的確，經過這些年的經營他們已經衣食無憂了，甚至算是富貴人家。但如果我們替他算一筆賬，你就知道炒房客有多心虛。

一個100萬的炒房客通過借貸、抵押等手段買了五套房，買房均價100萬/套，現在房價漲到200萬/套，他現在的總資產是1000萬，負債400萬，如果此時出手，剩餘600萬，淨賺500萬。

但是由於國家的各種規定，他的房子現在不能出售，只能等一年後出售，如果一年後房價降到100萬/套，那麼他一分未賺，還賠了銀行的利息。所以他不希望房價下降。

對於房租，以北京二環附近為例，一套價值200萬的房子，月租金6000，一年的房租七萬，年收益率為3.5%，而200萬在銀行做基金等投資，一年的收益率大概不會低於十萬，如果眼光稍微好點，十個百分點的收益應該很容易，收益為二十萬。那麼對於租房者來說其實是出於虧損狀態，如果炒房者是借貸炒房，那麼按照8個百分點的借貸利率，他一年必須還款十六萬，那麼房租僅僅只夠他還款的零頭。

房價：200萬。

租金：月租金：6000，年租金6000*12=72000

年收益率：72000/200萬=3.6%

借貸：200萬，利率8%，一年需支付利息200萬*8%=16萬

盈利：72000-16萬=-88000

炒房者用房租來炒房年收益率虧損接近9萬，是否覺得很可笑，唯一能夠支持炒房的就是房價的飆升，而且房價增長的速度要大於銀行8%的利率。如果房價停止增長或者開始下降對於那些借貸的炒房客就是致命一擊。這些小魚小蝦在擔驚受怕的同時，也背上了讓房價上漲的罪名，真替他們冤屈。

2.房產商的暴利是支持他們漲價的最終武器？

150多年前卡爾.馬克思這樣說：

如果有10%的利潤，資本就會保證到處被使用；

有20%的利潤，資本就能活躍起來；

有50%的利潤，資本就會鋌而走險；

為了100%的利潤，資本就敢踐踏一切人間法律。

如果有了300%的利潤，你想象會發生什麼？

現在我們做一個假設，開發一個小區，房屋一百套，每套價值一百萬，成本價每平米一萬元人民幣。

總成本=100*100萬=10000萬。

如果此時每套房子賣一百二十萬，那麼利潤率為20%，參照我國現在的利潤率，你就知道這是多麼豐厚的回報。

總銷售額=100*120萬=12000萬。

利潤=總銷售額-總成本=12000萬-10000萬=2000萬

利潤率=利潤/總成本=2000萬/10000萬=20%

這個時候為了不虧損，房產商需要銷售最少1個億，那麼意味著要銷售多少套房子呢？

10000萬/120萬/套=83.3套

房地產商人造了100套房子，只有售出84套房子才能保本，而最後他們手裡剩下的房子只有16套，需要全部出售，他們才能獲得兩成的利潤。

如果房地產商這樣善良，那麼我們的社會就會河蟹很多。

他們選擇將房子捂著不賣，通過炒作，現在房價變成了每平米兩萬元人民幣。參照上面的公式：

總成本=10000萬

利潤=10000萬

利潤率=100%

此時僅僅需要銷售50套房子，房地產商就能保本了，而一旦全部出售，他將獲得10000萬的收益，按照第一種模式，房地產商需要賣出五百套房子，也就是開發五個同樣規模的小區才能獲得第二種模式一樣的報酬，如果一個小區開發到出售一共需要兩年時間，那麼要賺取一個億的收益，他需要十年的時間，而第二種模式僅僅需要兩年。

如果房子繼續捂著不賣，現在房價變成了每平米四萬元人民幣。

總成本=10000萬

總銷售額=40000萬

利潤=30000萬

利潤率=300%

此時僅僅需要銷售25套房子，房地產商就能保本了，而一旦全部出售，他將獲得30000萬的收益，按照第一種模式，房地產商需要賣出一千五百套房子，也就是開發十五個同樣規模的小區才能獲得第三種模式一樣的報酬，而按照兩年開發一個小區來計算，他需要三十年的時間。

看到這裡你有什麼感覺，你是否感到震驚了？

成本一萬，

當售價為一萬二千的時候，開發商需要賣出83%的房子才能保本，

當售價為兩萬的時候，開發商需要賣出50%的房子就能保本，

當售價達到四萬的時候，開發商僅僅需要賣出25%的房子就不用擔心賠錢了，

而剩下75%的房子，就是他的利潤。

按規模，售價為四萬的時候，開發一套小區的利潤，當房價降低到兩萬的時候，開發商需要開發三個小區，而房價降低到一萬二千的時候，開發商需要開發十五個小區。

按時間，售價為四萬的時候，開發一套小區需要兩年，而要達到同樣的利潤，房價降低到兩萬的時候，開發商需要六年的時間，而如果房價降低到一萬二，開發商需要整整三十年的時間。

房價從一萬二被炒到四萬，開發商就能將30年才能賺的錢用兩年賺到，就能把15個小區才能賺的錢用一個小區賺到。

這就是中國房產商用最短時間創造最大財富神話的真正秘訣，而為他們的財富買單的就是你我這樣普普通通的老百姓。這也是房價始終不能下降的真正原因。

在看懂了上面的計算公式後，你就明白為什麼前段時間央視報道的許多小區房子空空的入住率，而開發商居然不賠本，而且根本不擔心這些房子賣不出去的真正原因，因為他們賣出1/4的房子已經不需要擔心賠本的問題了。

而此後每賣出的一套房子都是他們的利潤，他們憑什麼要降價出售，損失自己的利潤，畢竟他們不是活雷鋒。

閱讀更多 1jiaoyu 的文章

關鍵字: 解答 銀行 投資