閒聊八卦人情風氣

我是問你這個問題是反問句吧！

東西都在漲價，人工也在漲價，這些都在漲價的情況下，它的產品怎麼會降價呢？！

另外關於房價降不降的問題，大家也很明白，目前的市場也將不了，所以說該買房子現在就買吧，或者說再等等，在房價上漲之前一定要買不要說，等到真正房價漲起來了再去買房又要後悔了！

如果買房我們不需要等太長時間，不是說鼓勵大家要都去買房，而是我們有買房需求的人就不要再等了！

房產楊東方

面對國內經濟承受巨大下行壓力，以及各地房地產市場低迷，房價下降預期在上升，部分二三線城市給房地產鬆綁了。於是，一些專家喊出，近20年來，人工在漲，地皮在漲，材料在漲，請問房子會跌嗎？於是很多民眾覺得，專家的話講得很有道理，看來國內房價似乎只能漲，不能下跌了？

其實，房價漲跌與成本關係並不大。最好的例子是看糧價。如果僅看售價的話，糧價這二十年來也在微幅上漲。現在超市大米的價格還是在2元錢/斤。若是扣除這二十年的通脹率，糧食非但沒有漲價，而是還下跌了。不管怎麼說，這些年來，糧價還是比較穩定的。

事實上，在這二十年中，糧食成本也都在上漲，農藥、化肥、種子都在漲價，耕種時僱用農機、水、電、收割機時使用農機、工人，這些都要花錢，都是糧食的生產成本，但是糧價並沒有因此而大漲，種糧一年下來還可能出現虧本，這才導致農民種糧的積極性不高。

那麼，同樣是成本上升了，為啥房價漲了，而糧食生產成本上升了，糧價卻漲幅非常有限呢？肯定有人會說，國內糧食便宜，糧價不漲，除了國內糧食連續豐收之外，每年進口大量低價糧食，使得糧食多了，糧價自然就漲不上去了。但你想沒想過，中國各城市的房屋空置率是20-30%，遠超國際警戒線，同時，中國有6500萬套空置房，未來房子多得住不完，為什麼房價就不能下跌呢？

現實情況是，國內的房價和糧價都在很大程度上，受到了政策層面的影響。對於糧食來說，民以食為天，這是剛需，所以國家對糧食管控得非常嚴格，糧價就很難上漲了。而反觀國內房價漲了二十年，無論是國內的GDP增長，還是地方的土地財政，都需要房地產市場保持長期繁榮穩定。

而近年來，隨著未來經濟轉型，以及出於防控房地產金融風險的需要，中央政府將退出依賴房地產拉動GDP增長，各地方政府也會減少對土地財政的過多依賴。近期要求開徵房產稅，打擊投機炒房需求的呼聲越來越高，未來投機炒房需求將退出。高房價已經逐步失去政策的支持，

值得注意的是，本輪房價上漲到現在已經三年半了，一些前期庫存較高的城市，都已經去化了大量的商品房庫存。前期房地產的最熱門城市對商品房的需求趨於飽和，一些家庭擁有三套以上的房源，並不稀奇。同時，隨著大中城市出生人口的大幅減少，二胎政策應者廖廖，中國老齡化社會已經到來，長遠來看，社會對購置商品房的需求正在全面退潮。

所以，未來房價將取決於供求關係，買房的人多了，商品房價格上漲，賣的人多了房價就下跌了。沒有人在乎成本是多少，房地產去槓桿、擠泡沫，迴歸居住屬性已是大勢所趨，而對於那些叫嚷著房價不會跌的炒房者和開發商來說，現在還不如趕緊降價促銷，及時回籠資金，保存房價上漲的果實，這總比長期放在手上僵持著要好得多。房地產非理性繁榮期已過，只有住房不炒，才能可持續發展。

不執著財經

關於房子會不會下跌，你都說了，人工在漲，地皮在漲，材料在漲，我再補充幾個，國民生產總值也在增長，貨幣發行也在增長，當然，我們的收入也在增長，人工也包括我們的收入，為什麼都在增長，只有一條原因，那就是經濟在增長，經濟增長是唯一的動力源泉，能房價會不會增長？

房價也會增長，所有東西都在增長，為什麼房價不增長，因為我們的貨比多了，才會增長，這個增長只是數據上的增長，真正的吃喝拉撒，增長的幅度遠，沒有我們的工資和房子增長的快，也沒有我們通貨膨脹的速度快，鹹鹽，糧食，蔬菜，水果，這麼多年價格增長了多少，從我們的GDP總量相比，比例真的太低了，所以我們工資增長，導致我們現在生活水平的提高，大家都在說房價增長，漲的過快，大家受不了，沒辦法，他要拉動經濟。

只要都是正循環的，那麼房價也會隨著增長，房價和物價都是一個經濟道理，供需矛盾，供大於求的時候，自然就會價格低，目前我們的調控，還算合理吧，所以調控是從根源上進行的，只要在增長的過程當中，調控有力，就不會出現波動，出現了波動也是市場規律，總的來講，市場的規律就是在自動的調整供需關係，總的來看，還是增長？

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來啊！

樂福居

人工在漲，地皮在漲，材料在漲，房子肯定還會下跌。為什呢？任何產品的漲跌取決於供求關係，買的人多賣的人少商品價格上漲，賣的人多買的人少商品價格下跌，沒有人在乎成本是多少，當年李嘉誠炒土地就能在中國大陸賺上一百倍，並沒看見李嘉誠說賺的太多了呢，許多地產商過去買的土地價格現在也漲了幾十倍了。現在的地價是地產商自已炒上去的本來就是虛高的。現在的問題是我國炒房時代結束了，480萬億的房產有三分之一是在炒房者和多套房產者手裡，還有一部分是在地產商手裡，這麼多的房產大炒房時代結束後都需要賣出來，而真正買房的人太少，沒有能力消化大量過剩的房地產，聰明的地產商和炒房者就會先降價賣房，爭取早點套現，早點降價的炒房者和地產商還能降價賣出去，晚點降價的炒房者和地產商降價房子也賣不出去。在房地產泡沫過大的情況下，賣不出去的房產就會越來越不值錢。這是房地產泡沫太多造成的必然趨勢，也是房地產大量過剩供大於求的必然趨勢，與你現在的人工在漲，地皮在漲，材料在漲沒有任何關係。

我國的房地產大量過剩，房地產企業大量過剩，一個地級市就有一千多家房地產公司，還不算房地產中介，我國大一點的企業，90%都有拿房地產當副業，這不正常，正是過去三十年這種全國所有的行業都搞房地產造成了房地產的大量過剩，這個賬是需要房地產行業自己來還的，跟現在的人工與材料沒有關係。現在拼的是炒房者和房地產商誰能降價把房子賣出去，誰能活下去，大批量淘汰炒房者和中小地產商也是歷史的必然趨勢。

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金融學家宏皓教授

我先拋結論：房價絕不會繼續上漲。從經濟學的角度來看，成本對房價影響不大，影響最大的是供需，但隨著中國進入城市化進程的末期，房價將進入平穩期。

一、中國城市化進程已經接近尾聲。

中國政府加快城市化進程的措施已經實施大約5年時間了。在這5年時間裡，幾乎可以落戶的人群全部落戶了。在這個關鍵時間節點裡，政府出臺了全部放寬落戶的信號，這意味著中國城市化進程已經接近尾聲了，已經到了取消“戶籍限制”節點了。

首先我們可以參考發達國家經驗，發達國家一般以80%城市化率作為最後完成城市化的指標，因為一旦城市化率達到80%以後，城市化的速度就迅速放緩。但是中國2017年的城市58.52%，距離80%還有21.48%，空間還非常大。

不過從實際情況來看，一二線城市的城市化水平已經接近尾聲，大部分處於70%以上。根據最先數據顯示：2016年時全國大多數省會城市城鎮化率已經達到70%水平，這也標誌著全國主要二線城市都已經步入城鎮化後期；而從全省平均水平來看，僅有江蘇、浙江、廣東、遼寧四省接近70%水平，而以上區域整體經濟發展水平高，且除省會城市外還有深圳、蘇州、無錫等城市發展完善的一二線城市。

這正是政府最近出臺政策，要求取消500萬人口以下城市的戶籍限制的原因。因為城市化進程已經進入到最後一步。進一步取消阻礙城市化進程的政策，能促進各大一二線城市快速完成城市化的目標。

二、城市化進程結束後，城市供需穩定，房價將步入平穩期

一旦一個城市完成城市化進程，這就意味著城市房地產需求保持穩定甚至下降。房地產需求從以前外來人口湧入新增需求為主逐漸轉變為城市人口改善需求。

眾所周知：外來人口新增需求是不穩定的，而且在城市化進程的週期內是快速增加，這就導致短期內城市供需出現結構性的失衡，城市短期內房地產市場供應無法滿足城市住房需求，從而推動房價的飛速上漲。不過一旦城市化進程結束，城市就沒有大量不穩定的新增需求，轉而變成穩定的城市居民的改善需求，與此同時房地產市場的供應量就和城市的需求量出現匹配，對房地產市場房價起到穩定左右。

城市化進程結束房地產市場步入平穩期，這在歷史上也是有據可查的。無論是日本還是美國，無論是西方還是東方，一旦城市的城市化率超過80%，房價基本步入平穩期，再也不會出現飛速上漲。

我是從業15年的資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

房價漲得遠脫離了成本，拿現在三四線城市來說，成本不足兩三千，卻售價普遍在8千~1萬左右，有些地段好一點兒，能要到一萬5。你說有沒有下跌空間？還有一種房子叫炒作房，炒家投入時約4千~5千，幾年間漲了一倍，你說這成本咋算。再從供需關係上講，若僅是居住需求，房子早夠住了，有人算過，現有房子夠60億人居住。但若說投資需求，那就沒有標準了，國家能印多少錢就能有多少需求，誰不想投資升值。但若平均每戶有三套房之後呢？有多少流動人口需要租房？房子如果租不出去，也賣不出去，你說它值多少錢？

山野老者76799431

人工在漲、材料在漲、地皮在漲，如果不做思考感覺這種說法肯定是正確的，但是如果你稍微有所瞭解就會清楚，人工、材料、地皮並非是一路上漲，他們都有自身的漲跌規律。而且人工、地皮、材料的上漲也並非是房價上漲的真正原因。

建房人工成本

一般人工成本在建築成本中只佔10-15%，建築工人的工資從2004年到2010有的大幅度的增長。以力小工為例2004年到時候應該不到50，到了2010年小工的工資已經超過100元了。但是，2010年以後人工成本基本是比較平穩的，也就是說2010年到現在，人工成本並沒有增長多少。而且自從2014年去庫存的開始，很多工人的成本是在降低的，因為建築工地少，工人都找不到工作。

建房材料成本

房屋建築的主要材料鋼筋、水泥和牆磚等。以下我以鋼筋和水泥為例來談談建築材料的價格走勢。

鋼筋的價格是每年都有波動，有漲有跌。下面我來看一下2011-2016年的鋼材價格走勢就一目瞭然了：

從上圖可以看出，鋼材的綜合價格2011年約5000元每噸，而2015年價格最低時不到2000元每噸。2016年-2017年時鋼材的價格最高也才4000元左右每噸，到了2019年鋼材的價格已經不到4000元每噸了。所以，不加思考的說建築材料一直上漲肯定是錯的，從2012年到現在鋼材的價格一直沒有回到2011年的高點。

下面在來看一下另一個房子建設的主要材料水泥最近幾年的價格走勢：

上圖是全國水泥價格指數走勢圖，我們從圖中可以很明顯的看到，2013年的時候水泥的全國價格指數約為100。2013年下半年水泥價格開始上漲，最高沒有超過120，到2016年的已經回落到了不足80，2016年至今開始又出現了上漲。這個圖告訴我們，水泥的價格也並非是一路上漲的，而是有漲有跌。

地皮價格是房價上漲的罪魁禍首嗎？

地皮的價格佔據房子成本是最高的，特別在大中城市，動輒樓面地價就是上萬元，90%以上的人會認為是地皮不斷的上漲才導致了房價的不斷上漲。老亮認為不是地皮上漲拉高了房價，而是房價不斷上漲才拉高了地皮的價格。

雖然不是地皮拉高了房價，但是房價的上漲肯定是和地皮有著最直接的關係。我國對土地的使用，特別是建設用地的使用是嚴格控制的，所以每年能夠供給建設住宅的用地面積就更加有限，物以稀為貴這個道理大家都很清楚，正式因為土地供應不足，才造成房子建設的不足才會導致房價上漲。

深圳這兩年的房價漲的可以說是非常的快，深圳的各種房價調控政策出的也是比較多的。但是有一個很有意思的現象，深圳2018年的土地供給量是下滑的。沒有土地就建不出房子，房子少了價格必然會上漲，所以大家可以關注一下深圳未來幾年的房價變化會不會是這樣。

最後老亮總結一下，人工、材料並沒有一路上漲，也不是房價上漲的主要因素。地皮雖然在上漲，但是地皮的價格不是房價上漲的罪魁禍首，土地供應量才是導致房價上漲的最主要因素之一。

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老亮說房

去過農村了？幾乎看不到年輕人，全部去了城市，留下的是不大可能再去城市工作生活了。問過年輕人了嗎？很多很多在還房貸！無論哪個城市，再也難現人口數量驟升了。拿什麼支撐房價？麵粉再貴，麵包該虧本清倉還會虧本！都是商品，沒有說商品一定會高過成本的，很多很多虧本的企業就是例子，哪怕因素再多，說白了最重要的一點是利潤低或沒利潤或虧本！房子一樣也是商品，別看地價漲了，就認定房價必漲，那是誤區。就是不限購，房子也必定下降。請人民群眾擦亮眼睛。本來很簡單的事，分析來分析去搞得複雜化，就是讓民眾看不清方向，好忽悠。看看售樓部，哪個都是賣房服務人員特別多，高管多，不要工資嗎？說明二點，房價本身虛高，利潤大，才養得起那麼多的人，二，不好賣了，得人多服務快捷，儘量能賣掉房子，沒有唱衰房市的意思，我自住房當然有，也盼房子漲，但直人說直話。購房還是等等吧，如果不急。還貸三十年，房子也老了，人也老了，值嗎？請三思！買房總認為那是永久資產，呵呵，極大可能是花大價錢租了個五十到七十年壽命的房子！否則開發商早都想留著傳給子孫萬代了！不會總是賣得光光的跑了。

愛我中華001002003

會啊，哈哈，您知道成本多少嘛？

一般清水房，成本就是750/平方左右的。
由於現階段醫療，教育，房產還是生意不是社會保障範疇，人們給房屋加了很多莫名其妙的屬性。
再分析現階段房產成本的構成，土地成本一大塊，稅收成本一大塊，設計，環保，報批一大塊，開發商資金成本一大塊，這些成本是不是會降呢？答案是肯定的。

謹祝：生活愉快。

易水寒之瑞士軍刀

未來房價的走勢，是漲是跌還真說不清楚！但是暴漲的時代肯定已經過去了，暴跌也不存在可能，更何況，地皮在漲、材料、人工費也在上漲，房價如何跌的下去！

我們先來看幾個數據

3月15日，國家統計局發佈了2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，就房價走勢情況，或許我們可以從中看出一二。

2019年2月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比上漲4.1%；31個二線城市新建和二手住宅銷售價格同比上漲12.0%和8.2%；35個三線城市同比上漲11.1%（新建）和8.3%（二手住宅）。

就這幾個數據而言，無論是新房市場，還是二手房市場，無論是同步還是環比，除了個別城市之外，絕大部分城市都處於穩步上漲的態勢，特別是二三線城市，上漲的幅度尤其之大！如果超過了90%以上的城市，房價都在上漲，且同比都在10%以上漲幅，那麼國內房價暫時還會下跌麼！

土地市場依舊火熱

要判斷未來房價的走勢，可以通過當地的土地交易市場的情況，預先做出合理的判斷！

前天（3月20日），我剛和一朋友去參加他們公司在江蘇海門市的某塊土地（64畝）競拍，一共有10家公司（含聯合體）參與競價，前後經歷6個半小時，392輪競價，最終由中南房產以總價6.71億元（溢價51.28%）競得，平均樓面價接近2萬元/㎡。要知道，海門市，一個三、四線地級市而已，成本價都逼近2萬，銷售價格不得2.5萬/㎡以上啊，更何況是一、二線城市呢！

總之，人工在漲、材料在漲、地皮也在漲，那麼房價還會跌麼！請勿盲目輕信其他人的言論，自己的親身體會才是更為真實的！

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關鍵字: 漲價 反問句 房產