所謂養老地產，是“養老+地產”的一種複合地產，這種模式是將房地產開發與創造老年消費生活方式密切結合，將房地產業和養老相關產業進行整合，從而將養老養生的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的複合性的老年人居生活，它既是養老地產的一部分，又是地產發展形態的新突破。
養老地產的這一典型特徵決定了其開發模式的多樣化，不過目前看來，主要以嵌入式開發、酒店式開發、鄉村式開發和複合式開發為典型開發模式。接下來我們詳細解讀。
1.嵌入式開發模式
（1）嵌入式開發模式的特點
嵌入式開發是指開發投資企業藉助周邊的環境與生態資源，在新建的大型住宅項目劃分出部分地塊作為養老組團進行建設，為其提供配套設施和相關服務內容（如養老公寓的適老化設計以及提供醫療護理、文體娛樂、精神慰藉等相關養老服務），以此概念吸引購房者或投資者。
嵌入式養老地產開發模式通常由大型房地產開發商投資建設，為獲得相對低廉土地價格，選址往往遠離城市。因此交通不夠便捷，周邊相對缺乏醫院、超市、銀行等基礎服務設施。隨著逐步完善的項目配套，以及通過項目概念吸引客群，提高產品知名度，隨之帶動其周邊地價的增長，從而提升周邊的基礎設施環境。
大部分樓盤會在地產項目基本成熟之後，再在其中的養老組團配備相關的養老服務（如養老組團應當具備的醫療護理、活動中心、生態公園等）。於是便可以降低配套設施的建設數量，促進養老組團同社區的其他組團共享服務資源。
此種模式中的養老公寓通過產權式銷售以獲取產權收益，由於其模式成熟易複製，有利於資金快速回籠，投資回收期較短，開發風險較小，因而受到大多的房地產企業開發建設養老產品的青睞。
但同時也存在一定的弊端，例如採用這種模式不能很好的挖掘養老產業的利潤點，也會因此無法享受持有物業所帶來的增值與溢價收入。
綜合來說，嵌入式養老地產開發模式是國內開發養老地產的一種比較常見的方式，有利於地產開發商走差異化產品路線，吸引新的客戶群體。要想做成此種模式的成功案例，應當首先在規劃開發時，以居家養老方式為基礎，將養老組團劃分為小型居住組團，控制老年人的比例在適當的範圍內；同時還要分別依據養老群體、準養老族以及其子女設計滿足不同消費需求的產品形態，以構建複合型的社區空間網絡。
養老地產嵌入式開發模式
（2）典型案例
萬科的良渚文化村是作為一個較為成功的案例。其選址位於杭州市區西北部，與市中心相距18公里，區位緊鄰4A級良渚古城遺址、大美麗洲旅遊中心區等，擁有豐富的自然生態優勢與人文歷史資源。其中文化村佔地667公頃，基礎設施配套十分齊全，包括良諸美食街、玉鳥流蘇步行街、白鷺洲酒店、隨緣嘉樹醫院、幼兒園、公共巴士、蔬菜市場等。
萬科的良渚文化村俯瞰圖
2011年，杭州萬科的第一個養老社區隨園嘉樹落地餘杭良渚，並於2013年首次開盤。項目佔地100畝，建築面積63853㎡，規劃建設58937㎡的健康公寓（佔用地面積的93%），5381㎡的公共配套（不計容），和4571㎡的“金十字”養生休閒區（佔用地面積的7%），容積率為1.0，綠地率為35%，建築密度22.73%。健康公寓是共17棟5~6層多層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，1棟康復中心，其餘15棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源。另外，社區還配有地下車庫11073㎡，提供230個車位。
隨園嘉樹配備二十四小時特色管家服務，涵蓋了多項服務內容，可簡要概括為“智能社區、健康管理、舒適生活、尊榮享受”四大板塊，處處體現出對於老年人的人性關懷服務。配套有完備的康復中心和養生場所，創造具有養老性照料關懷的開放性空間。
萬科良渚文化村隨園嘉樹項目
隨園嘉樹俯瞰圖
隨園嘉樹佈局示意
隨園嘉樹內部空間
周邊先期已建成若干個住宅項目、度假式酒店以及良渚文化博物館等公共設施，使得隨園嘉樹依託整個“大良渚”的優美環境和成熟配套，為老年公寓的打造提供了得天獨厚的有利條件。
2.酒店式開發模式
（1）酒店式開發模式的特點
隨著酒店行業的發展逐步面臨困境，各酒店紛紛採取措施尋求產品升級或市場轉型，想要將過剩的產能轉移部分到其他行業，實現行業內部的可持續發展。其中酒店業與養老產業的結合恰如其分，成為市場上一種新興產品類型，既可以實現酒店的轉型發展，有有助於緩解國家的養老負擔，因而具有蓬勃的生命力。
酒店式養老地產的開發是其順應當前的老齡化社會需求而興起的新型業態。即是在酒店先前發展的業態基礎上，以酒店資源作為載體、引入養老行業所需配備的服務體系，從而形成一種新型的複合地產開發模式。
養老地產酒店式開發模式
此種酒店式養老型住宅以酒店建築為載體，具有獨特的物理空間結構和服務優勢：一是養老公寓本身在空間規劃設計上就同公寓式酒店相似，因而具備產業轉型的優勢條件。二是酒店的服務管理形式與養老公寓有相通之處，可以將很多經驗都引入養老服務體系之中。
酒店式養老模式主要具有兩大特色，即生活託管和星級住宿。這種模式通常是按照星級酒店的標準進行設計打造，由其自身的管理團隊作為物業管理中心，提供住戶較高標準的優質生活環境，以及長租型的適老性公寓和專業化的酒店式養老服務。
此種模式集養老、酒店、護理、服務等多種業態的適老功能，在長期為住戶提供居住環境的基礎上，支持醫療保健、購物餐飲、文體娛樂、物業管理等綜合性服務。
酒店式養老模式既兼顧了居家養老所需求的優良環境，又發揮了機構養老醫療護理方面的配套優勢，實現老年人對於高水準、一站式的養老需要。
由於此種模式的客群多中老年人，雖然能夠為其提供星級酒店的管理服務，但由於普通服務人員缺乏對老年人生理、心理特徵的瞭解，往往不能為老人提供區別於星級服務的養老服務。因此，在酒店轉型為養老產業時，對酒店物業的適老化設計及對工作人員的養老服務培訓至關重要。
酒店式養老地產的主要盈利來源包括其經營的收益、酒店入住權盈利以及酒店物業持有的增值收益。由於較高的資金要求、較長的投資回報期，通過持有產權和專業化管理有利於獲取後期運營的持續收入和打造服務運營的品牌效應。
（2）典型案例
九華山莊坐落於北京市昌平區小湯山鎮，由北京九華山莊集團股份有限公司開發，規劃總佔地2000多畝，總建築面積160萬平方米，自1998年開始運營，為綜合型園林式度假村。當時主營的業務為溫泉及保健養生，經營面積6萬平方米；1999年，在繼續拓展休閒度假市場的同時，九華山莊全力進軍會議市場，會議接待逐漸成為九華山莊的核心業務。並於一年後，成為北京市郊區度假酒店中第一個年營業額突破億元的企業。
2002年，九華山莊進一步擴展至健康體檢領域，總營業面積增至15萬平方米，年營業收入突破2億元，總資產規模增至16億元。
隨後的2012年，九華山莊正式進軍養老產業，並將定位調整在度假、會展和養老三種酒店類型，其中養老酒店佔據絕對比重。2012年11月，九華集團在九華山莊一期舊址上建設九華國際養生公館，該項目一期包括兩棟養老公寓樓，分別為5號公館和15號公館。截至2015年1月，5號公館入住率接近100%。15號公館也於2014年6月開始正式對外出租，當時入住率達到40%。
九華山莊養老公寓產品形態為小高層、高層，其中小高層為經營超期的酒店改造而成。室內單人床、裝修風格是客戶普遍認可的，此外，走廊層高過低、顏色過於素淡及推拉式浴缸設計是客戶反饋集中、項目未來調整的方向。
項目採取“養老酒店”，就是在酒店的模式和品質下做專業養老服務。它是以酒店為服務載體，以養老為主要功能，以全程醫養結合為核心特色，以溫泉等特色養生項目為主要亮點的新型養老機構。九華山莊通過酒店的物業改造做醫養結合的養老機構，在產品形態上得到認可，反映了當前老年人的養老需求。
2017年8月，碧桂園收購九華山莊。
3.鄉村式開發模式
（1）鄉村式開發模式特點
此種模式主要是由項目開發商和相關政府進行合作開發養老地產，通過利用鄉村的自然景觀資源及人文資旅遊源結合養老服務進行整合開發。
具體操作是開發商和地方政府首先簽訂雙方協議，鄉村的農戶依照基本需求及“一戶一宅”的建房原則獲得宅基地，由項目開發商對房房屋進行統一的規劃建造，併為其配備相應的基礎生活設施等。
此外，基於養老項目的對於環境品質的需求，開發商還需對村莊環境進行綜合整治，建設醫療服務、文體娛樂等一系列配套設施，同時開公共發景觀空間提供服務。建成後建築一般為三層左右，在合同約定的期限內，樓下空間仍供農戶居住，樓上空間的使用權歸開發商所有。其建設所需全部資金由開發商進行支付，由開發商以農家樂住宿的形式對外進行租售。
與分時度假產品類似，置業投資者或者遊客購買此類的養老產品，在約定的年限內可以入住，實際上獲得的是該住宅的使用權。投資者或遊客可以選擇不定期或長期居住，也可以請開發企業將其租賃代為管理，以此獲得租金收益。年限結束將由所有權人——農戶對使用權進行收回。
養老地產鄉村式開發模式
此種模式的其主要客源市場主要為生活可自理的自助型老人，一般是居住在城市的中產階級的老人，他們往往嚮往鄉村所具有獨特的氣質：良好的區位環境、優質的旅遊資源，或者某種悠閒的生活節奏。
部分鄉村式養老地產選址鄰近風景名勝附近，通過旅遊景區的知名度來提升養老項目的特色，以此獲取市場客源，滿足老年人提高生活質量，親近大自然的養老需求。
開發商可在此類項目中增加互動體閒娛樂項目來實現部分養老期待，在養老旅遊時代來臨之際，使得遊客可以更多的享受獨特的休閒環境與人文氛圍，從而打造集居住、娛樂、遊覽為一體的度假養老項目，增加品牌的吸引力以及項目的價值度。
（2）典型案例
浙江九思村城仙居是由浙江聯眾有限公司於浙江臨安興建的新型養老模式下的養老產品。其選址坐於浙江省4A級景區——天目山，主要原因在於藉助天目山獨特的景觀氣候條件打造優質環境品質。
浙江聯眾跟當地政府合作，利用九思村周邊的農村閒置資源，開發建設養老度假產業。在江浙一帶，這種模式產生了廣泛的發展，投入了眾多的社會資本、人力物力。
其建設標準是由項目公司出資基於統一的標準對房屋進行重建或修繕，將該物業的分時度假權益或是一定年限的使用權銷售給老年度假者（原先的住宅產權仍歸村民所有，其可自由選擇兩間進行居住，同時經營一樓餐廳，其餘的房間的使用經營權歸聯眾所有，由其統一管理銷售）。
聯眾集團旗下的“城仙居”鄉村度假連鎖體系，可採取交換模式，供給老年客戶可選擇任意旗下產業進行居住或出租。目前的建成項目有臨安立塔人家、大有桂谷、西坑雲海、九思湖畔等，浙江聯眾同時也計劃在千島湖畔、莫干山腳等地投資開展城仙居的項目開發。
4.複合式開發模式
（1）複合式開發模式特點
複合式養老地產通常以養生樂活為導向、相關配套與延伸產業作為支撐，為實現養老需求，以高度集合的土地資源和專業化服務而形成的一個多功能的聚集區。
縱向來看，養老地產涵蓋老年人的整個生命週期：從獨立生活區、協助生活區、專業護理區到臨終關懷區等為老人提供全方位服務；橫向則包含舒適居住、醫療康復、養老樂活、高端護理、文體活動、購物商場等配套的功能業態。
由於其投資金額與項目規模較大，開發建設複合型養老地產時往往採取分期建設方式。例如可以先預留部分用地建設部分型養老住宅和服務設施，在項目運營一段時間後再依據前期需求置入更多的養老產品以及設施服務等。
養老地產複合式開發模式
複合式養老地產一般選址擁有相對便宜的地價的城市邊緣區。通過出售部分養老住宅產品的產權，有利於開發企業快速的回籠前期建設資金，並將部分利潤隨之投資配套服務，以此維持養老項目可持續運營。
此種模式吸引的客源類型多樣，既可以購買產權也可以購買養老服務，本地居民和異地養老者也均可以購買養老產品。在產品形態上，項目的盈利方式主要通過純地產銷售項目以及依靠出租產品獲得，其次通過提供養老服務，實現老人的養老需求，提升晚年生活的幸福感和充實度。
在項目整體的規劃佈局上，通過將不同的住宅產品類型進行合理分區，以保證其空間使用的獨立性，避免其間相互干擾。由於功能定位以及複合性規劃，對土地資源的需求量較大——養老住宅需要配備療養場所、護理中心、商業餐飲、文娛設施等多種活動場所，為了實現與旅遊地的環境協調，其一般選擇低密度的開發形式。
總而言之，複合式養老地產擁有較長的開發週期和較大的投入資金，選擇此種模式前需充分考慮市場前景及自身資源等影響因素。且相對簡單的產品線來講，涉及的相應的管理運營的類型較多。因為複合式養老地產項目建設時間較長，對開發商的資金要求、運營資質以及團隊管理水平都提出了較高的挑戰。
（2）典型案例
綠城烏鎮雅園位於長三角腹地，以長三角地區的中高端階層的老年客群為目標客戶群。它坐落於國家5A級景區——烏鎮，項目總面積約為60萬平方米，採用的是新民國建築風格，以原生態自然景觀，加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型。
烏鎮雅園總體佈局
該項目分結合場地的湖泊等生態資源，圍繞白馬湖佈局，開發三類產品：
養老地產：頤樂學院、國際養老中心、養生居住區；具體包括中式單層養生別墅、新民國風多層電梯公寓、高層公寓和頤樂學院四種物業形態。
健康醫療：提出醫養結合，引入雅達國際康復醫院、醫療公園、雅達銀齡匯老齡用品展示體驗中心。
休閒度假：結合生態資源，引入高端精品酒店，打造特色商業區和五星級商務休閒度假酒店。
從規劃上來看，烏鎮雅園在規劃之初就設立了休閒度假模塊，整個項目與烏鎮的東柵與西柵建築風格和情懷保持一致。從產品設計來看，地產產品以72—90㎡中等偏小戶型為主。配套產品包含300畝的生態溼地，白馬河，原生態利用建設生態公園，白馬湖畔、頤樂農場、高端商務休閒五星級酒店，成為度假旅遊產品。從目標客戶來看，以杭州、上海、北京的老年人為主，戶型設置為兩居或三居，可以滿足老年人度假或家庭度假需求。
烏鎮雅園分區鳥瞰圖
5.四種開發模式的對比
通過對上述四種開發模式的優缺點的研究，除去複合功能養老地產的客觀影響因素，以下選取土地獲取、開發特徵、運營模式以及市場客源等四個主要影響方面進行對比分析。
（1）土地獲取方面
無論是選取何種開發模式，為了獲取土地主要來源都是通過招、拍、掛的市場化途徑，使得土地成本較高。而土地成本的高昂導致具有複合功能的養老資產對資金需求量極大，各項養老地產的配備服務設施、實現服務功能，都需要大量的土地作為支撐。
嵌入式養老地產一般選址城郊，土地成本相較略低，養老組團作為社區其中的一個配套，也不需要過大的投入。通過與當地政府的合作，鄉村式開發模式能夠獲得相當部分土地政策優惠，此種模式有利於增加農戶的基本收入，幫助緩解部分剩餘勞動力的基本就業問題，同時能夠通過項目建設改善鄉村的空間風貌，可以作為新農村建設的新思路和緩解養老方式的有效途徑。
（2）開發特徵方面
比較不同模式的開發特徵：
嵌入式養老地產是在普通住宅地產的基礎上嵌入養老組團，在項目開發成熟後，再置入相應的養老組團和配套的養老服務；
酒店式養老地產是從普通酒店產品到養老地產的轉型，通過產品業態的結合以提升地產項目的附加價值；
鄉村式養老地產則是將鄉村建設與養老設施進行結合設計，通過項目方與村民進行合作過程推動互利共贏，形成一種新型的產業模式；
複合式養老地產往往前期投資規模巨大，其以養老作為主要的吸引賣點進行著力開發，注重後期規劃建設的分期性佈局和對養老產業的品質化提升。
（3）運營模式方面
嵌入式養老地產是指在將房屋建好後，委託另一物業公司進行後期運營，而不直接自持經營管理，這屬於銷售房產產權的方式。
由於銷售環節結束即完成了資金回收，這種方式能夠有效避免持有運營的風險，具有模式複製成本低、風險小等優勢，有利於迅速實現資金回籠。同時由於其主要收入來自於對養老地產產權的銷售，但後期未能實現對養老地產的利潤度充分挖掘，因此無法分享後期物業經營帶來的增值收入。
酒店式則主要採用出售使用權的模式。這意味著相對要高的資金要求和較長的投資回收期，如果企業既開發又運營，通過產權持有和委託專業化的團隊運營管理，則可享受養老服務帶來的增值收入。
鄉村式養老地產開發商前期項目整改與建設發初期投入較大，通過尋求相關政府合作，出售養老地產的使用權，可獲得收益，從而快速回籠初始資本。但是因為鄉村普遍缺乏相應的醫療康復和配套設施，後期的養老服務品質難以保障。
複合式養老地產將建設與運營進行結合，通過開發養老住宅、配套服務、醫療旅遊等相關的產業鏈環節，豐富養老產品構成及利潤來源途徑，從而使得後期的服務產生溢價增值；但此種模式對企業的經營能力以及社會資源的整合能力有較高要求。而且由於其初期投入大，投資回收期長，對企業資金也要求更高。
（4）市場客源方面
嵌入式發展模式類似日本的“二代居”的發展模式，其消費客源主要來自鄰近社區或是城市內部的老年群體。許多老年人希望與子女鄰近居住，既不互相打擾，又可相互照顧，此種模式為這樣的需求提供可能性。
酒店式發展模式能夠吸引包括本地和有異地的養老群體進行消費，此種類型優勢往往是居住環境優良，配套服務齊全。老年群體類型對於異地以自理老人為主，而在本地則不限於自理老人或是需護理老人。
鄉村式發展模式的客源往往追求的是遠離城市喧囂的體閒養生，主要包括居住在城市或周邊發達地區的中產階級老年群體。例如一些上海、杭州等城市老年群體更加青睞目山麓、千島湖畔等環境優美之地的悠閒的鄉村生活。
複合式發展模式能夠吸引不限於鄰近的地區的老人，其更大的客源往往是來自異地的，身體健康且有一定的空閒時間和經濟實力的，追尋養老度假需求的老年人。他們積極參與各種社會活動，追求豐富多彩的生活。有調查問卷顯示，全國各個省區市都有去往海南的“候鳥”式度假老人，排名前六的省區分別是黑龍江、河北、北京、山東、遼寧和吉林等。
4種模式對比分析
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