作為這一輪樓市小陽春的“領跑者”，蘇州樓市調控即將收緊這事兒，傳得不是一天兩天了。
從4月底開始，各種官媒私媒就開始有各路傳言，可一直“只見樓梯響，不見人下來”。
昨天傍晚，靴子終於落地了——
蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。
這個新政，真能拉住瘋牛一樣的蘇州樓市嗎？
局姐給你掰碎了說。
01
先看看政策本身。
昨天傍晚，蘇州市政府出臺《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》。
《意見》全文在下面：
劃重點的話，和購房者息息相關的只有一點：
限售加碼。
自《意見》發佈當天開始，對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域購買新取得預（銷）售許可的商品住房項目，限售三年。
在蘇州工業園區全域區域內購買二手住宅的，限售五年。
其實，蘇州2016年就已經啟動了調控，有了限購和限貸政策。
其中，本市戶籍限購3套，非本市戶籍限購1套，在蘇州市區購房，需提供2年內累計1年社保或個人所得稅證明。個別區域還有積分限購政策。
在貸款方面，首次購房和首套房最低首付款比例不低於30%，二套房最低首付款比例不低於50%。
從以往的情況看，蘇州調控的風格，在全國來講，不算太嚴。
02
蘇州調控收緊，和這段時間的樓市高歌猛進，密不可分。
蘇州樓市有多火？
從2018下半年開始，當其他城市都飽受市場遇冷之苦時，蘇州園區就開始火爆了。而到了2019年， 諸葛找房數據顯示，3月蘇州商品房成交8585套，環比2月翻倍，4月蘇州商品房成交13102套，環比3月又上漲了百分之五十。
量升則價漲。4月，蘇州的二手房可是勇奪了全國漲幅第一的。安居客指數顯示，5月份，二手房價漲幅甚至還在擴大。
事實上，部分小區的二手房，不到一年，成交價就翻倍了。
數據看起來略顯冰冷，再看看當地媒體是怎樣形容瘋狂搶房的場景的……
雙休日不少樓盤項目售樓處的置業顧問已經無法提供一對一服務了，而是將四五組客人集中在一起，介紹項目、帶看樣板間。
緊俏的樓盤，能買到的基本上都是全款。要貸款的剛需客，基本上沒有機會的。
好的。
然後，關於蘇州房價在全國有多麼一枝獨秀，只要看財經大V飯統戴老闆的一條微頭條就夠了：
之前，我們只聽說過環滬都市圈。沒想到，驀然回首，蘇州園區房價動輒六七八萬，接近上海中環的房價。
上海儼然已經成為“環蘇”都市圈中的一枚窪地了……
這麼火熱的市場，開發商也不甘落後啊！蘇州土地市場開年就很火爆，到了4月底，終於到達頂峰——一個星期以內，拍出了三個地王。
搶房瘋狂，拍地火爆，民怨沸騰。在當下“房住不炒”的大環境下，蘇州政府適時出臺調控政策，可以說是……十分懂事了。
但是，這樣力度的調控，真的能摁住蘇州樓市這頭狂奔的“瘋牛”嗎？
03
說實話，局姐覺得，有點難。
首先，這次調控政策，既沒有加碼限購，也沒有加碼限貸，沒有打擊供需。
一般來說，限購直接鉗制購房人數，限貸是增加買房者的購房成本，這兩種調控都直接打擊需求端，對於房價會有明顯的影響。
典型的例子是海南。2018年4月，海南宣佈實施最嚴全域限購。海口、三亞、瓊海需要五年社保或個稅才有房票；其他原本未限購區域也要求兩年社保或個稅。島外投資客的投資渠道被完全封死。
購房需求一夜消失了。撐到當年8月之後，海口、三亞等重點城市的房價紛紛回調。
當前蘇州的購房和貸款政策相對全國來說並不算嚴，甚至，越來越松。
有財經類媒體此前報道稱，蘇州各大房企負責人接受採訪時有確認，二套房按揭利率普遍下調，降幅在8%-10%之間。甚至限購也有辦法“破”——不少置業顧問稱可以，如果社保不足，可以先簽約，房企等待3個月左右時間，以讓客戶繼續補齊社保。
按照此前的傳聞，蘇州的限購限貸政策是要加碼的，但是在最後的官宣裡，這些統統都沒有出現。
其次，這次加碼的“限售”，力度並不算太大。
限售的意思是，房屋的產權證需要滿一定的期限才可上市交易，主要目的是為了抑制頻繁買賣的投機性需求。
換句話說，蘇州收緊樓市調控，最大的作用是高位“冷凍市場”。而且，因為沒有追溯機制，調控出臺之前入市的房產都不受限售限制，只有調控政策出臺之後進行交易的房源才會被“冷凍”。
那麼，新政最大的影響就是讓投資者有了心理預期——房子的流動性變差了，鼓勵長期持有，不鼓勵短炒。
然而，在已然價格高企的蘇州樓市，到底有多少投資客入市是為了短期“暴漲”的可能？
佔比應該不會太大。
最後，限售地區的基本面也並沒有變化。
蘇州園區和高新區是這次限售政策的重點區域。
由於限價和一手供不應求，蘇州園區和高新區一二手房價存在倒掛。一手房因此一房難求。
更何況，在全國“搶人大戰”的背景下，蘇州新政依然為引進人才留下了通道：在蘇州工業園區全域內，針對新建項目，實行人才優先購買政策。房企應當將預（銷）售許可建築面積50～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在蘇州無自有住房的人才。人才的具體認定標準及優先購買政策，由蘇州工業園區管委會另行制定。
賣給人才的房子多了，留給市面上購房者的就更少了，更多需求將擠向二手市場。
而在園區和高新區，尤其是優質教育資源集中的園區，著急入市，願意接受高價二手房的人，不少是衝著學區的改善性需求來的——這些是一群為了娃，什麼苦都能吃的老父親老母親們，而且不短炒。
還有一些對於附加資源沒那麼敏感的購房者，可能會受政策影響，轉戰蘇州的其他區域——畢竟，蘇州不同區域之間的梯級還是挺明顯的。
當然，儘管分析來分析去，蘇州都難以依靠一次調控來摁住飛漲的房價，局姐還是相信，調控過後，蘇州樓市會進入一個相對健康平穩的狀態。
小陽春？可以。入夏？那不行。
畢竟，當下的樓市調控就像“打地鼠”的遊戲——只要樓市漲幅敢“冒頭”，立馬就會有大棒伺候。一次調控不行，還有下一次等著。
無論哪個城市，天南海北，概莫能外。
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