一提到“老破小”很多人的第一反应就是：“脏乱差，不要买！”但雯姐不同，她属于那种“明知山有虎，偏向虎山行”的人。
在她看来，老破小的价值不在于房子，而在于土地。她说：“买房一定要买在市中心，因为你买的根本不是房子，而是买的一块位于广州核心区的土地！这个才是最值钱的东西！”
雯姐，是我认识为数不多的一位广州土著人，70后的她很有商业头脑，对房地产颇有兴趣，自己有本职工作，闲暇之余也会做一些投资，比如，买房！
她和很多人不同，她买房，喜欢买老破小，而且必须是“独立屋”的那种老破小！比如下面这套位于越秀区，看起来破旧不堪的房子，就是她买下的其中一套。
| 红线框内的房子就是雯姐买的独立屋
看完照片后，我猜很多人都会吐槽：“这么烂的房子买来干嘛，住着都害怕，该不会是脑子进水了吧？”
然而雯姐想法可不同，她之所以买下它，主要是看中了这栋独立屋背后的价值。
其一，这样破旧的独立屋，价格相比商品房要便宜很多，同时，它通常位于城市核心地段，拥有最优质的城市资源。
其二，这套房子是独栋楼，一共4层，买了之后可以进行翻修，再把每一层分别出租，回报率远胜于普通商品房。
下面就是这栋独立屋翻修前后的对比图，一起来感受下！
| Before
| After
| Before
| After
| 改造前 & 改造后
怎样？“老破小”秒变“小洋楼”，是不是感觉一下子有了天壤之别？
然而，这都不是重点，最重要的是，这套房子经过雯姐翻修之后，仅1年时间，便从原来入手时的144万，一下子升值到了400万+。
那么，雯姐是在什么时候开始盯上这类老破小的？目前买了几套，付款方式是怎样的，她在进行翻修过程中又遇到了什么困难呢？
✄ 房产君：您是在什么情况下接触到独立屋的，又是什么时候买下的这套房子，除了这套独立屋外，您还买了其他的独立屋吗？
✎ 雯姐：我从小在这一带长大，这一圈我很熟，所以对于独立屋一直都有接触和了解，不过，正真考虑入手的话，也就是近两年。2017年时，我买了第一套独立屋，在越秀达道路，这一套的话，是我买的第二套独立屋了。
| 路边行人不断
✄ 房产君：这套越秀的独立屋是什么时候买入，多少钱？怎么付款的？现在市值多少？
✎ 雯姐：这套是2018年年初买入的，建面110㎡（包括：80㎡有效面积+30㎡赠送入证），买入时，均价18000元/平米，总价144万，目前市值大约400万。
因为当时这房子太破旧，而且也不是商品房，所以必须一次性付款，我买了之后，要过户，那时候才转成了商品房，土地年限也从永久变成了70年产权。
✄ 房产君：你买这栋独立屋之前，怎么判断它是否有产权？你不怕买到小产权房吗？
✎ 雯姐：我在这一带生活30来年了，这些房子我很清楚啊，他们不是小产权房来的，如果是小产权房，我是不会买的。
✄ 房产君：你买下它们，翻修用了多久时间？
✎ 雯姐：这种房子，要翻修需要申请，有很多流程，非常麻烦。我2018年年初买的，买完就开始各种申请翻修事宜，9月份正式开始翻修，中间过年，停了一个月，然后一直搞到现在，目前都还有很多细节没有搞好，除去过年1个月，大概要用7个月左右吧。
✄ 房产君：我看你现在的房子和以前的照片完全不一样了，你翻修的时候是全部拆掉重新建的吗？
✎ 雯姐：当然不是啊，这个房子是不能推倒重建的，要推倒重建必须经过规划局审批，还有绿化、环卫等各部门验收，非常麻烦。而且推倒重建的话，可能那赠送的30㎡就没有了，必须严格按照房产证上的面积来建。所以我们保留了四面墙，在原来的结构上做了翻新，也就是说，四面墙不动，只是重新刷上水泥，贴上瓷砖，然后内部全部重建，变成了钢筋和水泥混合结构。
| 以前的墙面
✎ 雯姐：另外，我买的时候，房子旁边有颗大树，我们翻修必须要砍掉，所以我又去申报了砍树，审批通过后，我们才动工的。当时砍树也很多问题，担心树枝掉下来砸坏东西，最后，6个男人爬上树一刀刀将树枝锯下来的，但最后还是把旁边房子的屋顶损坏了，加上赔偿，砍这颗树总共用了2万多块钱。
| 砍树
✄ 房产君：这套独立屋翻修一共花了多少钱？翻修之后，你考虑自己住还是出租？
✎ 雯姐：144万买入，翻修下来，一共花了220万左右。我自己在越秀区有商品房住，这个翻修后用来出租就好了，目前还没搞好，但是2楼和4楼都已经出租出去了，2楼40㎡的小2房，租3500元/月，4楼大概10㎡左右的单间，租1800元/月，3楼和1楼还没有出租，1楼可能会去申请“住改商”变成临时商铺，到时候大概能出租5000-6000元/月。
这么一算下来，这套房子翻修后，一个月收租大概就有1.2万左右，按220万的成本来算，年回报率去到了6.5%，仅需15.3年，即可赚回成本，秒杀珠江新城豪宅的出租回报率。
那么，这套独立屋在翻修之后内部又是怎样呢？下面跟着房产君一起去看看！
| 一楼内部情况 目前正在完善细节
| 一楼卫生间
| 二楼小两房 目前已成功出租 3500元/月
| 二楼阳台看下去景观
| 二楼阳台景观
| 三楼房间全景，里面是客厅和餐厅
| 三楼天台俯瞰图
| 四楼大单间，目前已经出租，1800元/月
| 旁边有个小阳台放洗衣机
| 四楼独立卫生间
另外，房产君还了解到，雯姐2017年在越秀达道路买下的那套独立屋，90㎡（49有效+41赠送入证）买入时均价30000元/㎡，现在市场售价已翻2倍有余，增值相当可观。
对于这类是独立屋，雯姐也发表了自己独特的理解：
很多人看到这么烂的房子，其实是没人愿意买的，但是如果换一个概念，这是买一块越秀区，中心地段的土地，那就什么都说得过去了。你想嘛，如果按照市中心核心地段的土地，18000元/平米，你说划不划算？
你看看广钢新或者增城，他们的土拍楼面价去到了多少了？广钢楼面价最高都去到了4万多/平米，而增城都有2.4万/平米的楼面价，而我买的这个独立屋，它可不是市中心的一栋烂房子，而是核心地段的一块拥有100%使用权的土地，所以，这么低的单价，是不是很划算？
怎么样，看完后，你是否也对这种独立屋感兴趣呢？如有疑问，可在留言区进行交流，房产君将知无不言！
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