一提到“老破小”很多人的第一反應就是：“髒亂差，不要買！”但雯姐不同，她屬於那種“明知山有虎，偏向虎山行”的人。
在她看來，老破小的價值不在於房子，而在於土地。她說：“買房一定要買在市中心，因為你買的根本不是房子，而是買的一塊位於廣州核心區的土地！這個才是最值錢的東西！”
雯姐，是我認識為數不多的一位廣州土著人，70後的她很有商業頭腦，對房地產頗有興趣，自己有本職工作，閒暇之餘也會做一些投資，比如，買房！
她和很多人不同，她買房，喜歡買老破小，而且必須是“獨立屋”的那種老破小！比如下面這套位於越秀區，看起來破舊不堪的房子，就是她買下的其中一套。
| 紅線框內的房子就是雯姐買的獨立屋
看完照片後，我猜很多人都會吐槽：“這麼爛的房子買來幹嘛，住著都害怕，該不會是腦子進水了吧？”
然而雯姐想法可不同，她之所以買下它，主要是看中了這棟獨立屋背後的價值。
其一，這樣破舊的獨立屋，價格相比商品房要便宜很多，同時，它通常位於城市核心地段，擁有最優質的城市資源。
其二，這套房子是獨棟樓，一共4層，買了之後可以進行翻修，再把每一層分別出租，回報率遠勝於普通商品房。
下面就是這棟獨立屋翻修前後的對比圖，一起來感受下！
| Before
| After
| Before
| After
| 改造前 & 改造後
怎樣？“老破小”秒變“小洋樓”，是不是感覺一下子有了天壤之別？
然而，這都不是重點，最重要的是，這套房子經過雯姐翻修之後，僅1年時間，便從原來入手時的144萬，一下子升值到了400萬+。
那麼，雯姐是在什麼時候開始盯上這類老破小的？目前買了幾套，付款方式是怎樣的，她在進行翻修過程中又遇到了什麼困難呢？
✄ 房產君：您是在什麼情況下接觸到獨立屋的，又是什麼時候買下的這套房子，除了這套獨立屋外，您還買了其他的獨立屋嗎？
✎ 雯姐：我從小在這一帶長大，這一圈我很熟，所以對於獨立屋一直都有接觸和了解，不過，正真考慮入手的話，也就是近兩年。2017年時，我買了第一套獨立屋，在越秀達道路，這一套的話，是我買的第二套獨立屋了。
| 路邊行人不斷
✄ 房產君：這套越秀的獨立屋是什麼時候買入，多少錢？怎麼付款的？現在市值多少？
✎ 雯姐：這套是2018年年初買入的，建面110㎡（包括：80㎡有效面積+30㎡贈送入證），買入時，均價18000元/平米，總價144萬，目前市值大約400萬。
因為當時這房子太破舊，而且也不是商品房，所以必須一次性付款，我買了之後，要過戶，那時候才轉成了商品房，土地年限也從永久變成了70年產權。
✄ 房產君：你買這棟獨立屋之前，怎麼判斷它是否有產權？你不怕買到小產權房嗎？
✎ 雯姐：我在這一帶生活30來年了，這些房子我很清楚啊，他們不是小產權房來的，如果是小產權房，我是不會買的。
✄ 房產君：你買下它們，翻修用了多久時間？
✎ 雯姐：這種房子，要翻修需要申請，有很多流程，非常麻煩。我2018年年初買的，買完就開始各種申請翻修事宜，9月份正式開始翻修，中間過年，停了一個月，然後一直搞到現在，目前都還有很多細節沒有搞好，除去過年1個月，大概要用7個月左右吧。
✄ 房產君：我看你現在的房子和以前的照片完全不一樣了，你翻修的時候是全部拆掉重新建的嗎？
✎ 雯姐：當然不是啊，這個房子是不能推倒重建的，要推倒重建必須經過規劃局審批，還有綠化、環衛等各部門驗收，非常麻煩。而且推倒重建的話，可能那贈送的30㎡就沒有了，必須嚴格按照房產證上的面積來建。所以我們保留了四面牆，在原來的結構上做了翻新，也就是說，四面牆不動，只是重新刷上水泥，貼上瓷磚，然後內部全部重建，變成了鋼筋和水泥混合結構。
| 以前的牆面
✎ 雯姐：另外，我買的時候，房子旁邊有顆大樹，我們翻修必須要砍掉，所以我又去申報了砍樹，審批通過後，我們才動工的。當時砍樹也很多問題，擔心樹枝掉下來砸壞東西，最後，6個男人爬上樹一刀刀將樹枝鋸下來的，但最後還是把旁邊房子的屋頂損壞了，加上賠償，砍這顆樹總共用了2萬多塊錢。
| 砍樹
✄ 房產君：這套獨立屋翻修一共花了多少錢？翻修之後，你考慮自己住還是出租？
✎ 雯姐：144萬買入，翻修下來，一共花了220萬左右。我自己在越秀區有商品房住，這個翻修後用來出租就好了，目前還沒搞好，但是2樓和4樓都已經出租出去了，2樓40㎡的小2房，租3500元/月，4樓大概10㎡左右的單間，租1800元/月，3樓和1樓還沒有出租，1樓可能會去申請“住改商”變成臨時商鋪，到時候大概能出租5000-6000元/月。
這麼一算下來，這套房子翻修後，一個月收租大概就有1.2萬左右，按220萬的成本來算，年回報率去到了6.5%，僅需15.3年，即可賺回成本，秒殺珠江新城豪宅的出租回報率。
那麼，這套獨立屋在翻修之後內部又是怎樣呢？下面跟著房產君一起去看看！
| 一樓內部情況 目前正在完善細節
| 一樓衛生間
| 二樓小兩房 目前已成功出租 3500元/月
| 二樓陽臺看下去景觀
| 二樓陽臺景觀
| 三樓房間全景，裡面是客廳和餐廳
| 三樓天台俯瞰圖
| 四樓大單間，目前已經出租，1800元/月
| 旁邊有個小陽臺放洗衣機
| 四樓獨立衛生間
另外，房產君還了解到，雯姐2017年在越秀達道路買下的那套獨立屋，90㎡（49有效+41贈送入證）買入時均價30000元/㎡，現在市場售價已翻2倍有餘，增值相當可觀。
對於這類是獨立屋，雯姐也發表了自己獨特的理解：
很多人看到這麼爛的房子，其實是沒人願意買的，但是如果換一個概念，這是買一塊越秀區，中心地段的土地，那就什麼都說得過去了。你想嘛，如果按照市中心核心地段的土地，18000元/平米，你說劃不划算？
你看看廣鋼新或者增城，他們的土拍樓面價去到了多少了？廣鋼樓面價最高都去到了4萬多/平米，而增城都有2.4萬/平米的樓面價，而我買的這個獨立屋，它可不是市中心的一棟爛房子，而是核心地段的一塊擁有100%使用權的土地，所以，這麼低的單價，是不是很划算？
怎麼樣，看完後，你是否也對這種獨立屋感興趣呢？如有疑問，可在留言區進行交流，房產君將知無不言！
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