一直以來，提起白沙洲，就是晴天一身灰，雨天一身泥。
吐槽歸吐槽，但也理解白沙洲的委屈：剛需盤9個工地扎堆，地鐵、高架橋如火如荼，沒點兒灰，對得住工人起早貪黑咩？
最近白沙洲出貨節奏很頻繁，一會兒旭輝要清盤，一會兒景瑞要開盤，偶然發現，白沙洲不僅是基建狂魔，房子也很魔性。
清一色的方塊矩陣，統一的廣播體操式站隊，瞬間治好強迫症。
不說名字，你分得清誰是誰咩？
看過大半個白沙洲，最近冒出個畫風不一樣的。
中建鉑公館由K1、K2拼湊而成，容積率3.43，佔地約17.5萬方，總建面約60萬方。商業用地夾在居住用地中間，一條公共通道串聯起2個居住用地，同時又形成了4個小組團。
K1、K2由市政道路隔開，小組團之間又能保持相對獨立的狀態，能在一定程度上緩解容積率的擁擠感，人走在小區裡，不會覺得過分壓抑。
有意思的是，商業用地的規劃呼應居住用地的4個小組團，“四葉草”充滿了想象力。
這種商業夾在住宅之間的規劃，並不是中建吃螃蟹，早一點的是徐東的保利城。
01
這種規劃有什麼好處？
舉個例子。卓刀泉的保利大都會。
從宏觀區位來講，大都會佔的是個武昌核心的好位置。
只不過周邊大學佔地面積大，而大學內部的道路是不對社會車輛開放的，影響了附近的交通便達性，從項目去街道口，你得繞過整個華師，尤其糟心的，卓刀泉南路積弱，雄楚大道又是個出了名的堵霸。
如果大學能夠開放內部路網，無疑通達度會有大大提高。
當場景切換到中建鉑公館，住宅以商業為中心依次排開的做法，把地塊劃分成若干個小塊，無形中增加了路網密度，將大大縮短居民到達商圈的通行距離，不需要繞路。
同時，各個方向的居民下樓就能用最快的速度步行到達商圈，那條串聯地塊的公共通道提供了可能性。
中國人對商業的需求是比較苛刻的，除了業態要豐富，密度大，步行距離也要短。
都知道白沙洲的剛需盤多，可少有人知道，剛需盤的一大特色是入住率上升得非常快，人口的聚集速度、車輛的增長速度遠遠超過基建更新的速度。
堵將是未來剛需片區可預見性的城市病。
整個白沙洲目前的路網非常稀疏，從長期來看，這種豐富路網的做法，有利於交通良性發展，是有一定超前意識的。
江對面的四新，如果你仔細觀察，路網也大多是方方正正的田字格。
02
只不過，園林景觀靠規模出效果，地塊細碎化，有所損益。而鉑公館在園林上沿用非常常規的功能分區做法，健康跑道有的，休閒區、玩樂區也是有的，無功無過。
鉑公館的戶型，與白沙洲的常態相比，除了北向連廊，倒是有突出的地方。
中建鉑公館首推9#、10#、12#。戶型分佈是：
131㎡-112㎡-112㎡-125㎡；
156㎡-102㎡-102㎡-139㎡；
125㎡-112㎡-112㎡-125㎡。
所有戶型的入口都有獨立玄關，同比市場上同面積段的，空間較大。每個臥室的收納空間也很大，都有飄窗，可是採光面（下圖紅色標記）大多隻佔南向開間的一半。
比較有意思的是102㎡和112㎡。
第一眼看到102㎡，是有點懵逼的。
見多了100㎡做小3房，每個房間小得跟豆腐塊似的，如果去掉北向房間，其實這就是個空間感很舒適的兩房，尤其是主臥那一整面牆的衣櫃，完全滿足男女雙方的收納需求。
102㎡的奇怪之處在於，嚴格來講它更像一個2.5房，那個多出來的0.5就是北向房間，因為它作為臥室，空間略顯憋屈，反而作為個性化需求的功能延伸更合適。
不同於普通兩房，這個0.5，是給到買房人的一個留白。鉑公館的大多數戶型都是這麼做的。
沒人規定房間只能用來躺平睡覺。很多人忽略了一個現象：越來越多的年輕人其實並不願意跟老人同住，隔代人生活習慣不一樣，容易產生矛盾，結了婚，也還想再過幾年二人世界。
成長中的90後，是更注重自我的一代，買個按摩椅、跑步機，誰還不是個精緻的豬豬boys and girls？
父母也特別注重孩子的藝術教育，誰家沒個書房、琴房、畫室？
以後有了小孩，次臥也夠住，多出來的0.5也可以改為玩具房。
衛生間只有一個，如果使用人口達到3人，就已經容易打架，一旦超過3個人，早晚高峰不敢想象。
所以， 102㎡更適合新婚夫妻，常住人口不能超過3個人。
與102㎡一樣，112㎡也是中間戶，只是主臥多了一個衛生間，空間尺度更闊綽。有了前者的參考，112㎡更適合常住人口不超過4個的家庭。
北向房間空間，是留給一個家庭成長期人口增多的緩衝帶，解決不同功能的空間需求。
156㎡和139㎡都是邊戶，面積再大，中建也只給做3個臥室，更適合三代同堂的多人口家庭，指向性也很明顯。
有一個細節充滿了想象空間。
常規來講，房間①和房間②的門應該在紅色標記處，作為2個獨立的空間，如果把門安在藍色標記處，場景就不一樣了。
小夫妻住在房間①，剛出生的小孩住在房間②，共用一個衛生間， 2個房間用一個走道連接，更方便小年輕起夜照顧孩子。
等到小孩長大，就按照紅色標記處安門即可，與父母的房間保持距離。挨著主臥的房間，作為老人房、客房，都很合適。
131㎡和125㎡都是邊戶，套用同一個模板。
從新婚小兩口到三代同堂，鉑公館的戶型幾乎都覆蓋到了。
03
很多開發商都愛用“深耕”來表現自己在一座城市的地位和態度，也是品牌宣傳的常用字眼。可看了看隔壁萬科，中建似乎並不太關注這個方面。
進入萬科雲城，迎面而來的是宣傳板隔出來的走道，正廳一樓是仿照武漢地圖做的圓形沙盤，上面幾乎羅列了萬科在武漢的所有項目。
目前武漢搞這麼大陣仗的，是諸如碧桂園晴川府、遠洋東方境世界觀這類項目常做的。
不過別人是站在城市頂端高瞻遠矚，萬科是宣示城市主權：“我沒有生在武漢，但我比你想象中的瞭解武漢。”
所以，萬科有底氣對外宣稱：如果自己的家人朋友以前是萬科業主，買房有利好。這是時間的積累。
相反，中建這家開發商在我的印象裡，造房子技術牛得一擊，施工界大佬。
有兩點可以說明。
中建御景星城有一面牆，掛了幅中國地圖，圖上打下的每一個鉚釘，幾乎囊括了一二三線重點城市的地標建築、商務寫字樓，以及重大基建類工程。
另外一次，是在盤龍城。有個置業顧問展示賣點時跟我說，他們項目的承建方是中建三局，施工工藝也有所創新，質量有保障。
而中建鉑公館的意外驚喜在於，它開始凸顯設計理念了，人家才不是只會做房子的土木寶寶。
個人猜測，這可能來自於隔壁萬科的壓迫感，敵人拿槍拿炮，你還操著把砍豬大刀，哪裡幹得過？
熟悉萬科的都知道，萬科的學習、設計能力是非常強大的，就像一個端正的三好學生。萬科雲城售樓部的那套做法，一下子就把自身段位拔高了，這並不是說中建不好，而是競爭門檻被拉高了。
不過萬科自身壓力也很大，因為拿地成本太高。參見開頭3個項目的俯瞰圖，另一個意外發現：對開發商來講，十字對稱軸的佈局形態，是不是保證高產值的不二法門？
中建在武漢的項目，並不比萬科少，它也可以做個更大的沙盤，只是混土木工程的，思維很直線，可能沒有意識到自身有這個潛在的輸出資源。
給中建兩首歌的時間，它會成長得更好。
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