進入紅五月，天氣也逐漸燥熱起來，經歷了前四個月的強勢反彈，房地產市場也瀰漫著一股樂觀的氣氛。
有多樂觀？前兩天看一個消息，在東莞1天之內，一條街有40多家中介開張營業，在南京和杭州，200多套的房源，登記了幾千人去搶房，在蘇州，一個門店單月的業績能夠做到以往的三四倍，在鄭州、重慶、無錫，許久不見的地王們又開始蠢蠢欲動。
問題是，這種氛圍能持續嗎？筆者不這麼看。
正如我們一直強調的，大家好才叫真的好，極少數的城市又開始躁動，只能代表一二線樓市吸引了投機資金而已，絕大部分三線以下樓市，並沒有出現回暖特徵，想重複2016-2017年的行情已不可能。
有兩個數據形成了鮮明的對比，第一，2019年1-3月，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點，增速已是4年來的新高。
第二，中指研究院數據顯示，一季度全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%。其中，三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。
一半是海水，一半是火焰，這種情況下，這一波所謂的“小陽春”，你還有多少信心可言？
事實上，這種分化未來還會延續，樓市現在已經進入了“淘汰賽”的階段。淘汰誰？盲目擴張的房企，強行高槓杆的購房者，人口持續流出的邊緣小城。
債務壓力大的開發商以後會很難搞，過去幾年在小城市拿了太多地王，未來回款的壓力很大。
高槓杆的炒房客也是如此，別說小城市，哪怕在一二線炒房，因為各種各樣的限購、限貸、限售措施，也必定被“枷鎖”困住。
人口持續流出的小城市，169個城市最新人口數據顯示，僅11個大城市人口流入總量達到了150萬人，其他三線以下城市有70%以上都是淨流出，這些地方的房價將會失去上漲動力。
基於此，對購房者來說，今年不要做什麼“聰明人”，還不如做“難得糊塗”的觀眾。
所謂的聰明人，前幾年我們見過很多，為了押注房價上漲，不惜把家庭所有財力都投入到房子上，從過去的經驗來看，他們確實夠機智也夠有魄力，但從今年開始，進入“淘汰賽”階段後，這類人的生存空間會大大被壓縮。
絕大部分小城市已經面臨天花板，再去買房無異於高位接盤，一二線樓市別看現在火熱，單單4月份，各地共出臺了近60次的房地產調控政策，5月份之後，調控預期會重新升溫，這個時候入市，到最後很有可能“聰明反被聰明誤”。
對待未來，還是“難得糊塗”一點比較好，別那麼較真，如果看到成交量上升，地王搶房之類的事就心急火燎，恰恰會適得其反。
買房其實就是一件需要“多看少動”的事，不需要多麼高深的學術深度，更不必被市場氣氛牽著鼻子走，可以預見的是，隨著被“淘汰”的房企、購房者、城市越來越多，剛需一族選擇的空間也會更充裕。
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