4月份，就樓市而言，最矚目的城市無疑是武漢。碧桂園、融創、金茂等一線房企紛紛在武漢重倉拿地。
房企的重倉佈局顯然是看好武漢的未來發展潛力，但就在2018年，整個武漢的樓市還是不溫不火，看不出要騰飛的跡象。
相對冷卻的2018
中國指數研究院統計數據顯示，2018年武漢居住類樓面地價降至4722元/㎡，同比下降5個百分點。土地市場整體溢價率降至3.74%，較2017年下降7.49%。
從成交量上來看，下降也較為明顯。2018年武漢全年推盤528次，推出171143套房源，較2017年增加30381套，全年去化率87%，較2017年下降4個百分點，日光盤成交套數佔比60%，較2017年明顯下降，一房難求現象有所緩解，部分區域銷售放緩跡象明顯。
特別是，2018年12月住宅供應384萬平方米，超過同年9月的361萬平方米，創出年度供應新高。部分區域隨之由此前的完全賣方市場，部分轉為買方市場，年前年尾畫風迥然不同。為刺
不僅是成交量出現下跌，土地市場也多次出現流拍。2018年武漢土拍有7宗流拍，18宗地塊撤牌，南湖、礄口、新洲陽邏等熱門區域頻繁爆冷。
同時，人口老齡化加速樓市的衰弱。截至2018年底，武漢全市65歲以上老年人口達124.25萬人，這也就意味著，武漢已進入了“深度老齡化”！
一方面，武漢樓市以碾壓同級城市的體量，在供需總量上遙遙領先，另一方面，老齡化的魔咒卻進入倒計時，都說房地產短期看供需，長期看人口，這次該如何破局？
要維繫巨大的成交量不滑落，就必須要加速填充各板塊的人口，重點是讓落戶的人才能如願買到房子
另眼相看的2019
2019年的武漢樓市是躁動不安的，數字為證：2019年3月全市新建商品房成交15596套，環比上升51.62%。
土拍市場也捷報頻傳。4月9日，經歷過去年的流拍、撤牌的武漢市洪山南湖地塊，被碧桂園以溢價7.75%拿下，終結了2018年四季度以來武漢土地市場低迷的局面，最早釋放出回暖的信號。
4月23日，武漢掛牌10宗土地，斬獲了228億元，多宗地塊溢價出讓，這是這個城市近年來土地拍賣單日成績的新高。融創中國（01918.HK）以152.4億元獨家拿下武漢市礄口、漢陽、江夏等區域4宗地塊，再次被全行業側目。地產“新秀”美的地產經過172輪競價，也獲得了成功布局武漢的“糧票”。
4月25日，武漢再出讓3宗土地，總成交價82.67億元，分別被美的置業、融創中國、金茂奪取。
有業界人士認為，融創中國本次拿下的漢鋼（漢陽）地塊，內部財務初步測算是虧損的。
為什麼虧損也要拿？一種解釋是，公司投資硬性指標要求。有些房企的集團總部對以武漢為中心的華中區域，有投資硬性指標，如要求季度必須拿一塊地或半年必須要搶幾塊地。今年年初，武漢業界曾傳開，一家品牌企業的區域負責人因沒有按計劃完成投資指標，被集團總部換掉了。
二是如同融創董事長孫宏斌所說，今年主要會拿三種地，一種是標杆地塊，一種是快週轉，一種是可以賣8-10年的糧倉地。武漢漢鋼接近百萬方的計容面積，在一定程度上就算得上是“糧倉”。
歸納下就是看好這些土地在未來8到10年的升值潛力。這些品牌房企不計眼前一時得失，重倉武漢，就是為了強化規模與戰略佈局。
不容小覷的武漢
中國內陸這麼多城市，說實話資質條件最好的毫無疑問，一定是武漢，它位於長江的核心中段位置，串聯內陸和長三角的資源，京廣線大動脈又從這裡經過，連接北京和廣深兩大經濟體。
武漢的產業升級如火如荼。
4月26日，小米武漢總部項目封頂儀式在光谷舉行。從確定拿地到動工、封頂，小米武漢總部大樓項目上演著“小米速度”。小米武漢負責人劉國俊介紹，小米武漢總部計劃建成“超大研發總部”，10年內達到萬人規模，未來將承擔小米、金山、順為三家公司的AIoT、大數據、雲服務、電商、新零售、辦公軟件、海外研發、遊戲、金融投資等核心業務。
據政府工作報告透露，武漢2018年的主要產業情況如下：光電子信息、汽車及零部件、生物醫藥及醫療器械三大產業，主營業務收入總量突破5000億元；金融、商貿、物流、建築等行業增加值均過千億元；電子商務交易額8200億元，增長25%，軟件和信息技術服務業營業收入突破2100億元，增長17%以上；旅遊、會展、設計等產業加快發展。
作為老牌工業城市，鋼鐵、重化工產業一度就是武漢的主要支柱，曾經的產業轉型壓力不可謂不小。但武漢目前的光電子信息、汽車、生物醫療及醫療器械等支柱產業的崛起，說明產業結構已基本上走出了困境。這為避免經濟的過大降速打下了基礎。
提振房企拿地信心的還有，在因城施策政策基調之下，部分城市迎來政策邊際寬鬆、政策面改善的情況。2019年開年以來，多個城市在落戶、三限、房貸利率等政策方面均有放鬆。以武漢為例，嚴厲的限價政策有所鬆綁，始終處於高位的房貸利率也有下浮。
並且，從人口流入方面看，武漢呈現良好態勢。
搶人方面，武漢是此輪“搶人大戰”最早的發起城市之一。其中有兩個動作，頗具標誌性。
一是，2017年初，高調亮出力爭5年內留住100萬大學生的目標。作為全國科教實力前三的城市，人才流失是過去相當長一段時間裡武漢的痛。正是看到了這個痛點，武漢的“搶人大戰”，與其它多數城市都有所區別，它首先是要留人。
無論是出臺大學生8折買房政策，還是允許大學生幾乎無條件落戶，都釋放出武漢留人、搶人的誠意與果斷。效果也是明顯的。2017年，武漢大學畢業生留漢就業創業30.1萬人，新落戶14.2萬人，分別是2016年的2倍和6倍，均創歷史最高紀錄。
總體落戶情況，2017年新增戶籍人口19.8萬，2018年更是達到了30.08萬。
二是，2017年4月，武漢在全國成立首個“招才局”，並明確提出打造校友經濟。正是託多數城市都無法比擬的校友資源優勢，武漢在搶企業方面斬獲頗豐。
馬雲、陳東昇、孫宏斌、毛振華、雷軍等商界大佬，都先後多次到訪武漢或在漢有大布局。
據武漢官方統計數據，2018年，留漢創業就業大學畢業生40.6萬名，創歷史新高。
再看交通方面，值得關注的是，近期武漢地鐵紙坊線（27號線）正式開通，武漢地鐵運營總里程達到305公里，跨向“世界地鐵城市”。加之國家發改委新批覆的8條地鐵線路，到2024年武漢地鐵運營里程將達到606公里，城市發展格局隨之改變，也勢必將催生新的房地產熱點區域。
隨著長江經濟帶、“一帶一路”倡議的助推，作為國家中心城市，萬億GDP、千萬人口的武漢，產業經濟人口穩步增長，已經成為各路資本看好的熱點區域，長江新城、長江主軸、四大國家產業基地引領城市升級轉型發展，再借力2019年世界軍運會的召開，即便在全國樓市大環境不太明朗的情況下，武漢房地產仍有望保持穩中有進的發展勢頭。
總之，未來8到10年，武漢樓市不會讓你虧著走！
閱讀更多 慧聲說房 的文章
