乾貨收藏！廣東三舊改造四大城市比較分析

前言：

三舊改造一詞來源於廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產業轉型、城市轉型和環境再造,爭當探索科學發展模式的排頭兵。領命出征的佛山祭出了"三舊改造"的大旗,並探索出為全省、全國矚目和讚譽的"三舊改造佛山模式"。

而今,"三舊改造"已經上升為廣東全省的發展戰略。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創新開發模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的"三舊"改造新路子,為全國"三舊"改造提供新鮮經驗。

各有各地方的特色，一條政策並不能適合所有的地方，所以就得因地制宜的發展舊改政策，今天我們就來看一下各城市的舊改政策分析比較。

珠三角四城市舊改政策比較分析

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1、改造主體的認定：

總結：

深圳和東莞政策較好，廣州和佛山需要先走公開渠道，再收項目公司股權，相對比較麻煩。

2、佔地面積的規定：

3、進行舊改的前提條件

總結

深圳的政策最好，基本符合條件的項目均可以做舊改。而且可以選擇對村裡的某一塊容積拆遷的塊單獨舊改，這樣可以避免象廣州那樣整村改造，輕便、操作快。東莞的標圖建庫的項目其實較多，也有較大的選擇空間。

4、審批流程

總結：

深圳與廣州舊改最大的不同是廣州在規劃審批之前，已對拆遷量、建設成本、補交地價等進行了詳細計算。這樣導致廣州項目的規劃審批的時間會非常長，而且最終審批的如果預留利潤空間不夠，項目也無法推進。

廣州的優勢在於拆遷時可以按政府補償標準執行，推動時有標準、有政府可以協助。

5、容積率

總結：

容積率審批的空間意味著項目利潤空間，有利潤空間，項目本身才有推動的可能。廣州的舊改政策完全根據政府拆遷及相關標準計算得出容積率，直接導致各方利潤空間非常小，變相來說會導致項目難以推動。

6、土地貢獻率

7、拆遷標準

總結：

進入拆除階段，相對而言，

廣州的拆遷要容易一些。但政府審批的拆遷標準低於市場標準，開發商需要額外付出一些超出審批之外的成本。

深圳由於被拆遷戶心理價位不斷提高，拆遷難度較大。

8、監管資金

總結：

深圳的監管資金是在拆遷完成，實際主體確認時繳納。廣州的監管資金是在開始拆遷前繳納，這樣會導致開發商在繳納大量資金後，還不知道能不能完成拆遷，變相讓被拆遷戶處理心理優勢地位。

9、回遷房與可售物業位置的區分

10、稅票的認定

總結：

深圳對於拆遷成本的認定最靈活，拆遷成本的認定只需要三份文件即可：拆遷補償合同、收款收據、轉賬流水。

廣州對於預計拆遷成本，政府已事先計算好。超出部分的成本認定有一定難度。

東莞的拆遷成本能否入票還不確定。

11、保障房配比

12、補交地價標準

總結：

除了深圳的工改工項目，以市場評估價100%為標準繳交地價外，深圳其它類型和其它幾個城市補交地價標準都不高。

總結：

廣州的要求極其高，但開發商實際操作中，只需要監管資金繳交到位，融資地塊可以先行開發建設。

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14、回遷房的房產證

總結：

廣州的政策某種程度上可以避免回遷房的轉讓對商品房銷售的衝擊，有利於開發商。

整體評價：

2、廣州的政策對舊改的管制較多，在容積率審批、拆遷標準、回遷建設、開盤條件等各文件均有規定，而且事先全部計算好了才會開始拆遷。這樣直接導致政府已計算得出開發商的利潤空間，而政府又未根據實際情況考慮其它隱形成本或超出標準之外的拆遷成本，因此項目推進起來難度較大，一級土地開發商難以套現離場。廣州政策的好處在於拆遷時已有標準，有政府及村裡協助，並且對於少數難以拆遷的被拆遷戶可以採取行政訴訟。

3、東莞多年來房地產市場供需基本平衡，而且土地供應以招拍掛供應為主。但隨著深圳北片區的迅速崛起，東莞原有的舊改項目較少；在東莞還存在一些容易改造的優質項目，而且這部分項目將是利潤空間相對較大的項目，是整個珠三角地區相對有潛力的舊改市場。東莞的城中村改造，補交地價前需要村裡簽字，往往會遇到一些困難。因此，原來已有土地證的自主改造項目可以作為舊改的主方向。

4、佛山政策類似於廣州，受到一些因素；再加上佛山土地供應充分，不一定需要通過舊改獲取土地，因此，近年佛山項目推進較慢。目前南海區的新規，開發商還在嘗試推進過程中。

城市更新、舊改棚改和既有建築改造都是當下房地產轉型的新風口，本次峰會在全國唯一的省級協會-廣東省三舊改造指導舉辦，前沿最新政策解讀和項目精準獲取，解決你在城市更新、舊改棚改和既有建築等各實操環節中遇到的問題，共同助力城市更新新徵程。

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關鍵字: 深圳 保障房 廣州