今天這篇文章屬於各地樓市分析系列中的一篇，淺析一下上海房價的趨勢，只是概述，後續會繼續寫詳細的市場數據分析。

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珠三角都市圈的人口吸引力：佛山最高補貼月租房1萬元卻有隱憂

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從土地供應看廣佛同城樓市走向

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廣州土地市場冷熱不均，各板塊新增供應影響樓市走向

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濟南取消樓市限價“猶抱琵琶半遮面”如何解讀

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目前樓市中被低估的潛力二線城市：南昌

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上海房價企穩

個人認為無論是上海房價還是全國房價再次坐上火箭的可能性非常小，這次坐的應該是小火車，燒煤的那種，在軌道上突突突，嗚~~~一聲汽笛，還不會脫離軌道。

上海房價態勢扭轉但不明顯

自去年末至今年一季度，上海房價變化的確是一個態勢的扭轉，這裡面在二手房層面，長三角、珠三角、其他部分二線城市，首先的變化是二手房成交的議價空間在縮小，這個議價空間就是賣家的讓步空間。不過這個趨勢還是以穩定為主，而並非重新走上快速道，作為全國一線城市上海的房價穩定對很多區域有參考價值，尤其是長三角周邊城市。

其次嚴謹的說，截至一季度，一手房市場部分城市成交在回升，不過價格目前沒有太大變化。這個階段成交量不會大幅變化，因為新的供應量也比較少，去年很多項目的推盤量、新增的土地儲備都在變化，所以趕著今年上半入市的項目潛在供應量沒有那麼大。這個時候是不太會出現量價齊飛的情況的。

目前資金面寬鬆，但是對房地產還是緊的，去年至今年房企融資成本攀升，基本上原來在8%這個融資費用區間的，部分一線房企攀升到了10%上下，當然國企、央企要好很多。當房貸、項目開發貸這些流入地產行業的資金仍然偏緊的時候，房企積極的去庫存回款主要是去年的動作，今年謹慎控制開發節奏、拿地才是主流風險控制，再就是合作，各大房企之間的聯合是越來越多，尤其是30~50名之間的企業，大家不要小看這些50強，雖然比不上一線標杆企業，其規模也是非常大的，大家選擇抱團，一方面控制財務風險，在土地投資拓展方面、開發和營銷方面的成本控制、抗風險能力控制會率先被強化。

2018年大家看的是房價，實際上百城的土地流拍是創造了歷史以來的最高紀錄，去年10月份的土地流拍量已經超過2017年全年。謹慎拿地，謹慎供應，開發節奏和債務、融資節奏、財務籌劃方面的內控是今年各大房企非常注意的一年，所以2019年新盤供應量在很多地方都不是特別平均，不會出現供貨量一刀切式的暴漲。所以我說房價在小火車上，你徒步追不上，但是騎馬應該沒問題，就像讓子彈飛裡面那樣。

關於政策對我國房地產市場的影響毋庸多說，中國樓市基本上是個政策市。其實除了這三個穩，還有穩金融、穩外貿、穩就業；這其中預期是非常重要的，對整個經濟而言，對樓市而言都是如此。

穩房價--穩預期--穩地價是有層層遞進的邏輯關係的，所以這個目標也很清晰，目前土地財政尚不能完全放下，尤其是幾大城市群的建設投入仍然要由財政支持。另一方面就是扶持中小企業，減稅降費，政府工作報告裡提到2萬億的減稅目標，包括普惠性和結構性的減稅，這個國稅總局也發了通知全力推進政策落實：國家稅務總局全力推進減稅降費政策落實

搞活中小微和民營經濟經濟，畢竟實體經濟是基礎，信貸規模在2月份達到3.2萬億，其中大概進入居民部門的長期貸款（基本上主要是房貸）只有六千億左右規模，這說明貨幣寬鬆主要是支持企業進而保障就業。

目前中國經濟穩字當頭也是必然的選擇，中美貿易磋商尚在進行中，今年美國經濟預期也並不理想，另一頭歐盟作為我們的最大貿易伙伴面臨英國脫歐的不確定性影響是實打實的波動變數。美聯儲本月下旬剛剛表態年內不在加息，這也是對美國經濟走勢的一種判斷的態度，美國目前如果迴歸量化寬鬆（至少不緊縮），全球很多地區都是盯著美元動向的，中國雖然是近幾年努力在將人民幣和一籃子貨幣捆綁，但也不可能不受影響。

考慮貿易、匯率、利率的三方矛盾，目前國內經濟的穩定、金融市場的穩定是非常重要的應對基礎，而房地產行業跟經濟和金融捆綁程度而言也不能有大的波動，因此樓市穩定並非只是房價，供應量必然也在被控制，控制樓市供應量的手段已經擺在那裡，就是資金。

房地產稅是解決收入而並非打壓房價

房地產稅的立法今年兩會上提出的目標是完成草案修訂，這個立法從草案到提交人大審議通過需要一個過程，期間要解決一些關鍵問題，例如：

土地出讓過程中已經收的土增稅、營業稅等等和房產持有環節中徵稅是否重複；

以及房屋的所有權是永久的，但是土地使用年限是有限的，而且土地出讓金和稅費已經計入了房價成本，這種情況如何進行持有環節的徵稅。這其中大家俗話說的“房產稅”就是對持有環節徵收的，那麼永久產權的界定這個還是個問題，既然立法肯定要把這些說清楚。預計房地產稅的立法到實施快則2~3年時間，在2021~2022年左右才能有結論。

另外一個關鍵房地產稅的作用是接棒土地財政，因為後者是不可能像過去十幾年一樣一致保持高額的土地出讓金和出讓面積的。也因為買房的人足夠多，房產保有量足夠高了，這個時候去收存量市場的稅有基礎，有稅源。我想看到這裡你應該能明白房價接下來不該出現過山車式的變化。

因城施策和樓市分化

這是今年樓市調控的一個特徵，不會一刀切，這裡點一下題目，上海作為一線城市、更重要的是作為長三角城市群的核心，其無論是經濟的基本面、潛力、人口都不是問題，因此樓市相對會回暖明顯一點，記得文章開頭的小火車就好。

其實上海代表的一線城市都具備這個特徵——未來城市群帶動效應，不僅一線城市本身，像粵港澳大灣區內的廣州、深圳也是如此，這個圈內的城市經濟總體的聯動性、協調性、互聯互通的門檻降低之後發展機會和樓市都會基本面向好。

二線城市要麼有資源聚集效應，要麼也是在國家規劃的中心城市角色，例如成渝、武漢、西安、鄭州、濟南等等，也是樓市如坐在小火車上一般比較穩定。

三四線（剔除上述城市群裡發達的三四線地區）由於棚改的退出，本身經濟、產業支撐有限，這個時候的樓市的庫存和房價總要有一個降下來才行，這就是說的市場分化，不會出現普漲普跌的情況了。這也是為什麼要因城施策，各地自己根據情況自己出政策的原因。

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