今天已經不是鶴崗的問題了，中國三分之一的城市都有類似的收縮現象。
賣房如賣蔥？
王牧笛：這兩年我們都在跟高房價作戰，終於東北鶴崗現在出現了一批白菜價的房子了，時老師怎麼看？
時寒冰：鶴崗應該屬於城市收縮以後房價迴歸到了一個真實的狀態，是人口減少的結果。
王牧笛：您覺得這個價格才是真實的。
時寒冰：對的。以前我寫過一篇論文，講的是中國的房價呈現階梯狀分佈。因為中國的人口和財富的流動，是從行政級別低的地區流向行政級別高的地區。比如說首都處在最高階的位置，各個省市的人口和資源都往北京流動，所以北京的價格就高。省會城市又會接受其他地級市的資源流入，從而對房價形成一種支撐。相反如果沒有資源流入進來，房價就會迴歸到一種真實的狀態。
王牧笛：我們不妨拿鶴崗做一個樣本。鶴崗2010年的時候人口是109.1萬，2017年是100.95萬，也就是說，7年時間少了近10萬人。而且鶴崗的老齡化還比較嚴重。鶴崗2017年的統計公報顯示，60及60歲以上的人口是22.6萬人，佔比22.4%。
郎鹹平：今天已經不是鶴崗一個城市的問題了，中國三分之一的城市都有類似的收縮現象。
時寒冰：現在鶴崗的房價成了一條新聞了，但是以後人們會慢慢適應這種新聞，因為房子最終還是要賣給人住的，但我們對人口問題又缺乏重視。
其實日本當年也有類似的問題，當時隨著日本經濟的發展，日本人口的總和生育率就降下來了。我們知道總和生育率如果達到2.1，這才是一個理想的狀態，但1989年的時候，日本的總和生育率已經到了1.57，當時叫做“1.57危機”。到了2000年，這一數值維持在1.22，2010年已經下降到了1.18。如果人口紅利沒有了，房價就會失支撐，所以那一階段日本房價就大幅下跌。
這時候日本政府就快速採取了相應的措施。開始推出的有“天使計劃”，後來還有改良版的“新天使計劃”，但是效果都不明顯，到了2004年日本總和生育率下降到了1.26，政府就採取了更加優厚的補貼政策：只要懷孕到第四個月，政府會給42萬日元的補貼，幼兒從0歲到3歲，每個月給1.5萬日元，3歲到15歲每月給1萬日元的補貼，這對一個家庭來說，會減輕不小的負擔。2017年，日本的總和生育率已經到了1.4以上，這是非常了不起的一個變化。
但是中國人口基數很大，所以雖然我國現在的總和生育率已經下降到了1.05，我們的感覺也並不明顯。
郎鹹平：所以這一點，我們應該向日本學習。
收縮城市路在何方？
王牧笛：說回到鶴崗，這個城市除了被叫作“收縮型城市”之外，它也被國家列為第三批資源枯竭型城市之一，一方面資源枯竭，另一方面人口和整個城市的產業在收縮。在兩位看來，中國的這種收縮型城市到底是一個什麼樣的狀態？
時寒冰：像鶴崗這樣的城市，也不完全是資源枯竭的問題。像煤炭資源本身就屬於逐漸被淘汰的一種資源，比如歐盟28個國家已經決定了要慢慢地淘汰煤炭，英國已經決定在2025年以前徹底淘汰煤電，法國的期限是2021年。在煤炭這種資源本身就在逐漸地淡出的情況下，鶴崗就不完全是資源枯竭的問題了，至少它的煤炭仍然比較豐富。
還有一個原因就是鶴崗所在的東北地區，很難吸納資本。第一它開放度不夠，第二朝鮮局勢不穩定，資本不願意到外部環境不確定的地方去。
王牧笛：就是那句著名的話嘛，叫“投資不過山海關”。
郎鹹平：所以全世界這種收縮型城市能夠復興的，都必須改善營商環境，有更多的資本進來、製造業進來，它才能變得更好。不改善營商環境，任何的投資政策都不容易成功。
王牧笛：那這樣的城市到底怎麼轉呢，資源和人口都在外流。搞旅遊行嗎？
郎鹹平：問題是很多旅遊城市的市場也是飽和的，很難有增長動力。
時寒冰：收縮性城市想要轉型，就必須要正視現實，有一個針對性的方案，還需要有長遠的規劃。像底特律，它在面臨城市收縮的時候就採取了一個錯誤的解決方案，當時底特律市建了很多博物館、商業寫字樓之類的，希望能夠吸引更多企業進來，但是它搞錯了，因為底特律的人口在流出，勞動力不足的地方企業是不會去的。
相反比較成功的是揚斯頓市，它的定位就很明確，2002年它制定規劃的時候就給自己定位，說揚斯頓是一個比較小的城市，於是就把空置的住宅改建成公園和綠地，把環境搞好。然後加大教育的投入力度，培養人才，吸引科技型的企業，從而帶動就業，這反倒讓它成了一個收縮型城市的典範。
為何冰火兩重天？
王牧笛：房地產現在呈現的狀態叫做“一面是火焰，一面是冰山”，根據中國房地產業協會3月統計數據，在納入統計的341個城市中，鶴崗以2177元每平米排倒數第一，北京每平米 6.49萬，正數第一，兩者相差六萬。時老師經常調侃說自己股市從來沒判斷錯過，房地產從來沒判斷對過。現在怎麼看？
時寒冰：剛才說了房地產歸根結底還是要看人的因素，如果說人口如此快速地下降，我對未來的房地產市場是偏悲觀的。我們的人口紅利喪失之後，製造業的成本會進一步加大，特別是它跟不上地租上漲帶來的成本提升。如果製造財富的機制沒有了，那麼買房的錢從哪裡來？你看我們90年代財富發展得特別好，製造業發展得也很好，2010年以後我們是“世界工廠”，但是到了2012年勞動力紅利喪失之後，房價的支撐就開始變得脆弱了。
王牧笛：所以時老師還是偏悲觀的。
郎鹹平：也未必。你看現在很多城市在大量地吸收人口，有的本科畢業就可以讓你直接落戶，有的乾脆就把限制給取消了。
王牧笛：現在是300萬人口以下的城市直接放開了嘛。
郎鹹平：對，所以這些城市，我相信它們的房價還是會漲的，要是投資環境也在不斷改善，地價能夠控制得住，能夠吸引人口和產業進來的話，城市還是會慢慢興旺起來。
時寒冰：其實現在的問題還是在於重新分配，而不是創造財富。我們所說的拉動經濟的三駕馬車：投資、出口、消費，三者當中，出口面對的是貿易摩擦，投資的拉動能力也越來越弱，現在唯一可以寄希望的就是消費。如果高房價再扼殺了消費端，就會導致三駕馬車集體性熄火，這個是我們應當極力避免出現的局面。
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