廈門樓市一路回暖，"金三銀四"之後，紅紅火火的五月也到來了。藉著樓市回溫的暖流，廈門"老破小"集體回溫了！
壹
據不完全統計，廈門一些熱門"老破小"掛牌價都上漲了不少，不少小區的房價已經回調至去年年初水平。
其中，玉荷裡小區相較去年三月份掛牌價，更是整整漲了13947元/平！難道"老破小"又要火了？
貳
可以說，島內"老破小"一直是一個比較神奇的存在。
對於購房者來說，通常情況下，房地產的價值=房子+土地的價值。其中，土地的價值依託於土地的增值，即周邊的共建利好等，因此尚未兌現的利好越多的板塊，越受到青睞。
但是，島內"老破小"卻輕易打破了人們的這一認知：就島內"老破小"來說，其周邊配套已經成熟，土地增值所帶來的利好已經被兌現。
同時，房子本身建造時間較久，居住起來不夠舒適，因此上漲空間應該比較小。
但是每每房價上漲，島內"老破小"都會有所上漲。對它來說，似乎遵循著另一個公式：即學區房的價值=土地的價值+房子的價值+學位的價值。
依託著稀缺的教育資源，一些"老破小"甚至可以賣出10萬+/平的價格！
僅僅靠著學區，就撐起了"老破小"這麼高的溢價合理嗎？顯然，這並不合理。
因此，對大多數購房者來說，從自住考慮，"老破小"肯定住著不舒服，從投資的角度去說，"老破小"升值空間已經有限，"老破小"不值得入手。
叄
不過，甲之砒霜，乙之蜜糖。從自住或是投資角度考量"老破小"，將之否定的一文不值也並不科學。
"老破小"一直堅挺的背後，是一群對學區房有著強烈需求的群體——廈門家長。
我身邊就有不少對"老破小"有強烈購買意向的購房者，他們認為"老破小"值得入手原因無非有二：
1.教育需要，想給子女最好的教育；
2."老破小"都是學區房，抗跌性好，部分"老破小"溢價不高，就算不存在太大升值空間，但是等孩子上完學可以轉手，不貶值；
因此，"老破小"對於大部分人來說，不建議入手，但是對於有些人來說，其實也是不錯的選擇。
不過，一來"老破小"升值空間有限，二來房齡過長的樓盤要轉手也比較難。且房齡超過30年以上，原則上無法貸款，無法動用槓桿，買起來不划算。所以購買"老破小"需要謹慎。
對於購買"老破小"，這裡給出的建議是：
1.提前瞭解入學政策，提前購房，尤其是名校最好能夠提前購買，越早越好，不要認為孩子上學前一年購買即可。
2.儘可能買離學校近的房子，雖說學區的劃分雖然相對穩定，但不是絕對的，如果出現學位緊張，離學校相對遠的小區也有被"劃出去"的風險。
3.溢價過高的熱門區域以及20年以上房齡的"老破小"，入手需慎重考慮。
4.學區房受到政策因素影響較大，因此還沒有孩子的人群，為了教育資源買"老破小"有點太早，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。
最後總結一下，對於大部分人，不建議為了學區買"老破小"。但是也不能一棒子打死，如果你有穩定工作，又是有娃家庭，學區房的溢價又不算特別高，又遇到了合適的戶型，也可以買入。
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