可能大家都不否認，剛需買房只要資金夠，無論何時都可以入場。回想10年，15年前價格，如今的房價早已今非昔比。在貨幣超發和社會發展的背景下，雖然限購政策，經濟環境等因素導致房價有短時的起伏， 但房價整體是上漲的。
買房也要講究技巧和時機，買的不巧就要比別人多搬磚幾年。
以我個人購房經歷為例，我覺得貸款買房要掌握如下4個技巧 ：
政策背景
印象中，我們經歷多次樓市調整，雖然短時遏制了盲目購買，但最終房價依然水漲船高。
這一次的限購限售政策，比以往更嚴厲，堅決。限制外地人，限制套數，限制貸款額度，上浮貸款利率，2年內限售等手段一一實行，讓炒房者無法輕易入場。
以我的理解，國家限制購買時，如果非剛需，可暫緩觀望；國家鼓勵購買時，比如給出房貸利率8折、9折優惠時，則是個好時機。
自身條件
各地買房政策，無一例外都與社保因素相關。沒有本地社保或繳納時間不滿，很容易就成了限購人員。
比如，2016年我的上海同事社保滿2年，有資格上海買房。然而上海限購社保提高到5年，攔截了這部分人購買力。現如今2019年，這部分人的購買力即將釋放，上海近期二手房成交量大漲。
購買渠道
以前覺得買房肯定選擇開發商。但直到著手買二套房時才知道，大部分樓盤還會通過中介來分銷。
相比通過直接開發商談價購買，中介能拿到更低的折扣。所以通過中介比價，是一個可選的方法。
貸款選擇、還貸方式，還款年限
貸款選擇：房貸最優選擇是公積金貸款，利率僅3.25%。額度上，夫妻雙方都交公積金，可貸額度也高於個人。以無錫為例，個人公積金貸款上限50萬元，夫妻可80萬元。所以繳納本地公積金也是必要的。
商業貸款額度和利率，與信用卡審核維度類似，取決於個人資質和申請時機。個人資質包括，工資流水，社保公積金繳納時間，本地資產，徵信記錄等。
還款方式：理論上推薦等額本金，總體利息少於等額本息。但由於部分城市公積金貸款不允許等額本金，另外等額本金前期還款壓力較大，是否選擇可根據自己情況決定。
貸款時間：公積金因為利率低，貸款年限越長越划算。商貸則根據每月還款額決定年限。
最後分享個看房經歷：買房看盤，一般看中的基本都沒有。或許是開發商還沒開盤，或許是刻意捂盤。
建議還是要堅持自己的選擇，不要輕易聽信銷售員的推薦戶型。
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