張家振
對於宜昌市夷陵區平湖天下四期C區的442戶業主來說，在以團購房名義購買的房產經歷停工兩年迎來複工的喜悅後，又陷入了新的焦慮。在交齊購房全款後，業主才發現項目用地被抵押的問題仍未解決，即使如期收房也將面臨著無法網籤備案，無法辦理不動產證的困局。
資料顯示，平湖天下四期A區、B區和C區項目最初由宜昌恆裕集團房地產開發有限公司（以下簡稱“恆裕集團”）投資開發，受經濟下行、房地產市場大環境惡化等因素影響，公司資金鍊斷裂，四期項目最終於2015年上半年陷入停工爛尾困境。
2017年9月4日，經宜昌市夷陵區人民法院裁定（【2016】鄂0506民破2-3號），正式宣告恆裕集團破產，並指定時任夷陵區房管局局長金江擔任恆裕集團破產管理人（以下簡稱“破產管理人”）組長，接盤處理項目後續建設和交房等事宜。
項目復工後，破產管理人分別於2017年11月27日和2018年12月11日以恆裕集團名義辦理了B區、C區預售許可證，並收取了近3億元的購房款，用於項目後期建設。原夷陵區房管局在恆裕集團已破產、房地產開發資質被註銷、土地使用權遭抵押的情況下，頒發商品房預售許可證也兩度被指行政行為違法。
4月25日，宜昌市夷陵區委宣傳部在向《中國經營報》記者發來的書面回覆中表示，為實現破產財產處置效益最大化和破產債權受償最大化，破產管理人在項目進度達到預售條件後，依法向原區房管局申請預售許可。夷陵區房管局按程序核發商品房預售許可證，其行為符合《城市房地產管理法》《商品房預售管理辦法》等相關法律、規章規定。
不過，4月28日，宜昌市住房和城鄉建設局（以下簡稱“宜昌市住建局”）下發行政複議決定書（宜市住建復【2019】2-1號）認定，宜昌市夷陵區住房和城鄉建設局（原夷陵區房管局，以下簡稱“夷陵區住建局”）頒發鄂夷房預字【2018】45號商品房預售許可證的行政行為違法，作出商品房預售許可決定的行為明顯不當。但最終宜昌住建局以“撤銷預售許可將引發重大的社會穩定風險”等為由並未撤銷上述預售許可證。
而在此前，宜昌市住建局曾以同樣理由認定夷陵區房管局頒發的平湖天下四期B區商品房預售許可證鄂夷房預字【2017】28號行政行為違法，且破產管理人以恆裕集團名義申領商品房預售許可證不符合法定條件。
湖北首個破產重整房產項目爛尾“復活”
宜昌本地人木青（化名）作為一名剛需購房者，於2014年初以團購房名義在夷陵區小溪塔街道平湖天下四期C區購買了一套面積101.49平方米的商品房，並首期繳納了20萬元的購房款。按合同約定，在2016年12月前就可以住上屬於自己的房子。
不過，美好的期待很快就被項目停工爛尾打斷。從2014年開始，恆裕集團受經濟下行、房地產市場大環境惡化等因素影響，最終資金鍊斷裂，項目也於2015年上半年陷入停工爛尾困境。
木青告訴記者，至今只能靠租房生活，在宜昌房價整體上漲的情況下，已很難再購置新的商品房，唯一的希望就是期待平湖天下早日完工，住上屬於自己的房子。
和木青面臨同樣困境的還有超過400名業主，他們大多是來自葛洲壩集團一、二、五公司的職工。在恆裕集團公司門口公示的團購房信息顯示，團購戶在項目未取得預售證前就繳納了15萬元-20萬元不等的房款，其中以繳納20萬元為主。
據瞭解，公司法定代表人王正金也因涉嫌非法吸收公眾存款罪被立案調查。由於項目所在地塊被抵押，如何網籤備案並在收房後辦理不動產證，正成為團購房業主新的焦慮。
記者綜合夷陵區政府文件和宜昌市中級人民法院民事裁定書瞭解到，早在2014年，恆裕集團就在平湖天下四期C區未取得商品房預售許可證的前提下，與葛洲壩集團一、二、五公司職工為主的442套團購房住戶簽訂房屋訂購協議，違規收取購房款8600餘萬元，試圖通過C區開盤所得的剩餘應收款作為回籠資金來投入整個四期項目開發。
在陷入停工爛尾困境近兩年後，經當地政府部門多方努力，平湖天下四期續建工程最終於2017年3月29日正式開工。根據夷陵區政府刊發的信息，該項目是宜昌全市也是湖北全省首個依法破產重整的房地產開發項目，將為全市乃至全省問題樓盤解困積累寶貴經驗。
2017年9月4日，經宜昌市夷陵區人民法院裁定（【2016】鄂0506民破2-3號），正式宣告恆裕集團破產，並指定時任夷陵區房管局局長金江擔任恆裕集團破產管理人組長，接盤處理項目後續建設和交房等事宜。
夷陵區委宣傳部方面在書面回覆中表示，平湖天下四期項目共由A區B區和C區三個組團組成，截至2019年4月24日，其B、C區共約14萬平方米的商業及住宅全部完工，其中A區1號樓主體結構施工至19層，2號樓地下室（負二層）主體結構正在施工。
據平湖天下四期A區營銷中心一位置業顧問介紹，目前A區1、2號樓在售，銷售均價6000餘元，預計2021年交房。不過，據瞭解，該項目所在土地同樣已被抵押，需要等土地解押後才可以簽訂相關購房合同。
房管局頒發預售證被指違法
根據《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《擔保法》《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。即平湖天下四期C區商品房所處地塊土地抵押權問題不解決，將面臨著無法辦理商品房預售許可證的問題。
記者獲得的相關材料顯示，2019年3月27日，夷陵區政府在向宜昌市政府提交的《關於平湖天下項目解困工作情況的報告》（夷政文【2019】31號）中也表示，解決土地抵押權置換問題是平湖天下項目解困工作當前面臨的核心障礙。
夷陵區政府在上述報告中指出，項目解困雖有一定成效，但要實現資產變現，完成商品房銷售是必然選擇，但由於破產管理人和土地抵押權人就土地抵押權的置換方式一致無法達成一致意見，導致商品房銷售網籤無法推進。
以平湖天下四期C區為例，早在2017年7月25日，破產管理人就向抵押權人建議以提供由三峽農商銀行出具與抵押土地等值的可提取現金保函的方式替換C區土地使用權抵押（他項權利證明書：宜市夷陵他項【2014】第005號），並辦理土地使用權解除抵押手續。
但經宜昌市住建局審理查明，直到原夷陵區房管局向項目頒發預售許可證為止，破產管理人並未提供銀行保函，土地抵押權人也未解除該土地抵押權。破產管理人在以恆裕集團名義申請預售許可證過程中，也未提供項目已（未）辦理抵押證明或承諾材料。
基於以上事實，宜昌市住建局於4月28日作出了夷陵區住建局“頒發鄂夷房預字【2018】45號商品房預售許可證的行政行為違法，但不予撤銷”的認定。理由是，撤銷預售許可將引發重大社會風險，“如果撤銷預售許可，停止項目銷售，將再次面臨停工及合同違約風險，債務問題將更加無法解決，社會穩定風險進一步加大。”
巧合的是，在宜昌市住建局作出以上認定的前兩天，夷陵區法院於4月26日“突擊”作出裁定，查封平湖天下四期C區商品房61套和100個地下車位，解除了土地抵押權。同一天，破產管理人主動向該院提出申請先予執行抵押權糾紛，要求用等額資產置換土地抵押權，並提供了61套商品房作為擔保。
然而，上述資產事先並未經評估，上述擔保資產按總面積和單價計算是否足以覆蓋抵押權也還是未知數。夷陵區法院也認為，破產管理人提供61套商品房作為擔保，價值尚不足以保障土地抵押權益，遂作出了另行查封100個地下車位的裁定。
在宜昌市住建局看來，在土地抵押權解除的基礎上，撤銷商品房預售許可證已無實際意義。
事實上，在平湖天下四期項目中，這已經是宜昌市住建局第二次認定原夷陵區房管局頒發預售許可證的行政行為違法。記者獲得的材料顯示，早在2018年4月8日，該局就作出認定稱夷陵區房管局為平湖天下四期3-6號樓及13號樓392套住宅辦理鄂夷房預字【2017】28號商品房預售許可證的行政行為違法，但同樣作出了不撤銷預售許可證的決定。
在宜昌市住建局看來，恆裕集團的房地產開發資質早在2015年11月就已到期，資質證書已被主管部門註銷，且公司於2017年9月4日已被夷陵區法院宣告破產，根據《行政許可法》《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，破產管理人以恆裕集團名義申領商品房預售許可證不符合法定條件。同時，該地塊同樣存在土地使用權已設定抵押但未經抵押權人同意的問題。
一個值得關注的細節是，夷陵區房管局在頒發上述鄂夷房預字【2017】28號和【2018】45號商品房預售許可證時，破產管理人組長金江還同時擔任夷陵區房管局局長，統籌處理平湖天下項目內部管理事務。對於相關情況，本報記者向金江提出了採訪請求，其表示以夷陵區委宣傳部統一答覆為準。
而對於團購業主最關心的如何辦理不動產證等問題，夷陵區委宣傳部回應本報記者稱，商品房買賣合同網籤必須且肯定要在土地抵押權解除後按程序辦理，交房計劃及時間安排將按照與業主簽訂的《商品房買賣合同》履行，後期不動產登記證書將依法辦理，而土地抵押權的解除方式將按人民法院的裁定執行。
“平湖天下四期項目C區團購房項下的土地抵押權人目前雖沒實際受償，但是法院裁定採用置換的方式能夠保障其優先受償權。”夷陵區委宣傳部在4月25日出具的書面回覆中表示。
超億元售房款去向存疑
據團購房業主木青介紹，破產管理人在成功辦理平湖天下四期C區商品房預售許可證後，於2018年12月12日張貼公告，分兩批向366戶團購戶收繳購房尾款。
“今年1月份，交齊了剩餘尾款24萬多元，當時說是分期分批辦理團購房購房手續並根據法院土地解押裁定書，負責辦理網籤合同。”木青告訴記者，眾多團購戶在繳清尾款後，網籤時間卻一拖再拖，直到現在我們才發現破產管理人並沒有按此前《C區團購房公示問題答疑》（以下簡稱“答疑”）的約定解決土地抵押和網籤辦證問題。
記者在恆裕集團辦公樓門前看到了這份公示的答疑文件。在該文件中，破產管理人稱，以現金方式收齊購房尾款是為了以該款項置換C區土地抵押，辦理預售許可證，進而與買受人開展網籤。
破產管理人表示，因平湖天下四期C區項目用地被恆裕集團抵押，並辦理了他項權，不屬於破產財產，管理人對該宗地無權處置，必須徵得抵押權人同意或者向法院申請抵押物置換並獲得批准，方可辦理商品房預售許可證，“這是目前唯一可行的開展C區團購房網籤的變通方案”，買受人在規定的時間內補齊購房餘款，破產管理人分批交付給法院用於置換土地抵押權，根據付款時間順序先後分批網籤。
也就是說，破產管理人向團購戶收取購房尾款目的是為了置換土地抵押，進而辦理預售許可證，方便網籤備案並在交房後辦理不動產證。但從目前來看，破產管理人並沒有按約定將購房尾款用來解決土地抵押問題。
據木青介紹，破產管理人迫於壓力於4月24日按繳納尾款的先後順序分批召集團購房開會，並給出了“先分批交鑰匙交房、2023年之前辦理不動產證”、“先退尾款，保留團購資格，等解決土地抵押問題重新辦理預售證後再補齊尾款”“全額退款，讓出團購名額”等多種解決方案。
記者梳理發現，平湖天下四期項目總建築面積近25萬平方米，共有住宅1367套。破產管理人接手後，為加快資金回籠，啟動了平湖天下四期B區商品房銷售，總建築面積41622平方米的392套商品房全部售罄，銷售均價5811.53元/平方米，取得銷售收入24188.7萬元；2018年12月，破產管理人辦理C區商品房預售許可證，並開始收繳購房尾款，截至2019年3月27日，共按原團購價格向355戶團購戶收取8365萬元；而A區住宅同樣在沒有解除土地抵押的情況下辦理了預售許可證，其中1號樓按包銷模式由湖北至起置業有限公司為包銷商，包銷基價為5918元/平方米。
今年3月27日，夷陵區政府在提交給宜昌市政府的情況報告中指出，截至2月底，破產管理人累計財務收入4.3564億元，其中銷售回款3.2684億元，財務累計支出4.2506億元，其中工程款支出3.0366億元。
根據《城市商品房預售管理辦法》等的規定，開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設。記者獲得的上述鄂夷房預字【2017】28號和【2018】45號商品房預售許可證均附有監管賬戶，並明確提出“預售資金必須存入資金監管專用賬戶”。
但事實上，根據破產管理人答疑文件，團購戶繳納的購房尾款最終進入了破產管理人設立的賬戶。那麼，這是否符合相關規定？又將如何有效對資金進行監管，以確保專款專用於項目建設？
對此，夷陵區委宣傳部回覆稱，平湖天下四期項目C區在取得商品房預售許可證後，破產管理人按程序及合同約定依法向團購業主收取了購房尾款，資金均進入了區人民法院指定的監管賬戶，符合《夷陵區商品房預售資金監管辦法》相關規定。
“為確保資金安全，報區人民法院同意，區房管局同管理人、融資方、項目資金監管銀行簽訂了四方資金監管協議，共同履行資金監管責任，大額資金開支還報請區法院備案批准。”夷陵區委宣傳部表示，截至目前，批准預售的房屋已全部主體竣工，不僅資金安全得到有效保障，還確保了預售房屋順利建成。
閱讀更多 中國經營報 的文章
