前几日相传上海银行个人住房贷款利率会有所调整，对于首套刚需群体购房贷款折扣将重回9折，一时间各种传闻夹带着引人注目的标题，再加上工作努力唯恐没有政策支持房地产市场的中介同学们，更是打了鸡血一般霸占了朋友圈和各种房地产群，流言蜚语中又是高喊政府忍不住要放松，夜壶将重提；银行放水，市场难以压制，房地产的好日子又要再次来临，房价更是蠢蠢欲动、欲罢不能。
有朋有谈到这个话题，问这个改变能不能给市场带来一些变化，安迪的感受是大家过于激动了，上海房地产市场远没有大家想象中的那么脆弱，更没有那么容易出现大的波动，大环境下的大城市房地产市场想在短期内有所改观，可能性几乎没有。
在二三四线城市房地产市场彻底冷静后，在那些在大城市有购买资格的群体再次聚集时，一线城市的市场很有可能再次被激活，资金是不甘寂寞的，也是最为聪明的，在那些城市得不到足够的回报，或需要沉淀太久占用成本过高，还有可能面对风险的累积，短期内无法流动，甚至于很有可能砸在手里的那些不动产。
这种各方聚集的力量，大量的资金流动，短期内也不能把一线城市的房价再次推高，也很难出现再次疯狂大涨的窗口期，但跑赢通胀或抵消资金预期损耗，做到资金的基本保值、足够的流动和充足的金融属性，为不时之需留下足够的操作空间。
首套银行贷款利率从9.5折回归到9折，即使是上海所有的银行个人贷款全线放开，能给市场带来的影响微乎其微，只是被媒体无故放大，被大家特意吹捧而已。毕竟在4月底之前上海的首套贷款利率依旧还有9折，9.5折根本就不是什么新鲜的事情。
哪怕是在5月之后，上海的部分银行对于优质的首套贷款客户，依旧给予了9折的优惠政策，而这次网传的上海工行和农行将重新开启9折，新闻迅速地演变成了上海楼市放水、上海违背高层楼市指导政策，给房地产市场添柴加火，一时间社会舆论巨大，各银行领导紧急召开会议，就此做进一步的讨论。
最新的消息是上述两家银行很有可能会改变初衷，还会按照之前的个人首套贷款利率9.5折来执行。
不少中介同学说这贷款的差距很大，如果贷款总额是1000万来计算的话，9折和9.5折之间的差距参照25年等额本息，前者比后面的贷款每月要少还1393元。
这似乎还算不上是一笔大的开销，平均到每一天不足47元，1年的总额是16716元，25年共支出417900元，从这个数字看上去才有一点大额的感觉。
但作为一个在上海普普通通的刚需购房者，为了满足基本居住的老百姓，第一次贷款高达1000万之巨的会占多少比例？相信这个比例低得可以忽视，完全不具有代表性的假设，是没有实际参照意义的对比。
即使是在上海改善置换型的群体，贷款1000万的人群也不是很多，我们千万不要忘记上海300万以下的总价成交套数一度达到61%，至少也会在50%左右；按照均价偏高去计算普通人的置换改善，90-140平方的需求面积，每平按照6万来计算，总价也是在540万到840之间。
虽然我们都知道上海有钱人众多，有些富裕到我们难以想象，动辄千瓦几千万上亿的豪宅比比皆是，富豪们买起来就像不要钱一样，但真正老百姓的生活才是真实的世界，他们能接受的总价没有想象中那么高，他们的购买力也没有想象中那么好。
早期购买房产的部分人，他们的房子经过10几年或20年的上涨，有了8倍甚至更大的涨幅，他们的房子可能确实达到了千万的价值。但对于绝大部分的普通人来说，这千万元大关的距离还不止千万步。
刚需购房群体首套房贷款如果能到300万，那已经算是很不错的起步了，等同于至少买了一套总价405万的房子，以二手房的各种税收和中介费，再略略需要的一点的装修或其他费用，预算应该在450万左右。
以上是纯商业贷款情况下的300万，以25年的等额本息方式计算，贷款利率9.5折，每月还款为16940元，实际支付利息是2082002元。
看看上面的表格是不是就很容易领会安迪说到的不易，普通家庭如果没有其他额外的收入，只是单纯的双职工，双方父母在首付方面已经给了足够支撑后，贷款的压力再次转移的可能性会降低很多，只能靠年轻人自己来支撑了。
2017年度上海平均工资7132元，夫妻两人的工资如果只是取平均数值计算，贷款300万的话这日子根本就没有办法开启，入不敷出。
即使是贷款200万纯商业贷款，每月需要还款也高达11293元，生活还是无法维持。从这个角度看如果家庭贷款能达到300万，按照银行现有的标准审核，收入需要达到双倍左右才能覆盖，往少的说家庭收入要到3万左右。
至少是平均工资的2倍多才有机会，这样的家庭收入在上海必然也占据一定的比例，有些还会更多，但我们始终不能忘记平均的意义，7132元的月收入说明还有很多人的薪资在上海可能不足5000，或许更少。
而作为2018年全国可支配收入排名第一的上海，可支配收入为32612元，平均到每个月约为5436元。
从此也可见，所谓的千万贷款总额离普通人有多么遥远，这些不现实的计算方式根本就不适合普通人，而他们也根本不存在首套购房，二套贷款利率上浮10%的政策依旧严守，首付50%到70%的成数没有改变。
依旧是300万总额的商业贷款，按揭年数25年等额本息9折，每月还款为16522元，支付贷款利息总额为1956628元。
总利息相差125374元，每年少付5014.96元,每月的压力缓解约417.92元，拉长到25年周期这笔额外的支出并没有多么惊人，但就是这么一点每月加菜金的机会，也要被他们拿走，也要被放大成房价上涨的趋势，来做四处传播的噱头！
真是无稽之谈，搬弄是非。
相比较其他城市的首套贷款利率提高，上海首套贷款政策至少有9.5折的渠道，再不济也只是会执行基准利率。而那些城市直接上浮10%已经成为常态，有些更是上浮15%到20%，甚至更多。
活生生的剥削，赤裸裸的压迫。
所谓照顾首套刚需购房群体的宣传，都只是停留在文字表达，因人而异的政策到最终都变了形。反倒是因城施政在近几年进行地有条不紊，普涨行情趋势里把大部分城市的低价房源消灭得差不多了。
现有政策中的认房认贷不改变，置换改善二套首付比例不降低，持续以首付50%或70%的力度去执行，其他的所谓改善，都只是以另外一种名义增加购房人的成本而已。
唯恐天下不乱的那些媒体，见风就是雨的所谓重磅，只会给真正有需要的刚需群体添加障碍，抬高准入的门槛。
甚至于还会给刚需群体带来错觉，让他们的决定变得更加犹豫和迟疑，总感觉这风雨能聚集成为真正的打压，期待有大幅度的降价，让在上海置业变得容易些，付出的成本会低一点。以至于有些人会因此真的错过进入机会，改变了心理预期。
实际上有些叫喊，都是额外的伤害。
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