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房地產微觀上看是地段、地段還是地段，但宏觀上則是政策、人口因素在左右長期趨勢。近幾年各地的搶人大戰讓我們懂得，一個城市層面的房地產發展主要是看人口、人口還是人口。然而人口並不是主要用來支撐房價的，而是經濟發展的基礎，因此經濟起飛之前房價先起飛是這其中的矛盾，也會反過來影響城市對人口的吸附能力和區域內的人口流動。
4月1日的時候國務院批覆了珠海橫琴國際休閒旅遊島的建設方案，這對珠海肯定是一個大利好。與此同時我們也可以注意到，最近一兩個月公佈的關於粵港澳大灣區的利好消息主要落地在以下三個地方：深圳的前海，廣州的南沙、珠海的橫琴。注意我這裡說的利好不是對房地產行業而言，不該那麼狹義的看。
其實自貿區核心區域是珠三角最具潛力的區域，縱觀目前我國發展最快的三個城市群——京津冀、長三角和珠三角，在經濟方面的活力是最強的，相對於其他後來崛起的中西部城市群尚需發展一段時間再來看的情況，這三個先發優勢的城市群在產業上下游聚集、金融資本、國際貿易出海口方面有了多年的積累，其核心城市的產業發展轉移以及對周邊的帶動已經形成規模。
三個城市圈
珠三角城市群之下的都市圈，俗稱大帶小，就是一個大城市帶一到兩個小一點的三線城市的模式。在港澳廣深四城帶動下的都市圈發展逐步形成了幾個層次，除了經濟意義上深圳的發動機效應，廣州、佛山、東莞的集群產業分工，其實不可忽略的還有一個地理意義上的核心——南沙。
為什麼我們特別關注南沙，因為首先它正好處於珠三角的幾何中心，它到廣州主城區、深圳、香港、以及珠海、澳門的距離都差不多。這種地理位置的優勢使得南沙為中心100公里半徑內均為粵港澳大灣區核心，珠江口第一個圈層的中心就在南沙。
其次的第二個圈層是佛山、東莞，珠海等幾個核心區域，第三個圈層是這些大城市的外圍區域，例如肇慶、江門等等。不同區域的投資發展價值是遞減的，同時對人口、資金的吸引力也是如此，尤其重要的是政策的集中程度也是更聚焦核心區域。
為什麼說佛山
從這三個圈層的輻射範圍來看，每年珠三角的人口虹吸效應大概超過200萬，這一群體屬於長期在本地工作就業的，隨著戶籍政策的逐步放開，流動人口和戶籍人口的重疊度將不斷加大。這些都市圈的流動人口不僅進的來，而且留得住，這就是產業支撐和城際互動效應的結果。這麼大的人口基數，也會帶來的挑戰，我認為主要有三點：
一、城市產業分工、經濟定位的磨合將左右吸引人口的數量、質量，同時不同的產業結構對人的技能要求、入行門檻也不同。這種磨合的過程會意味著成本和時間，對於不斷湧入的人潮，倒逼珠三角各個城市產業加快形成集成優勢。
二、考驗城市的人口、戶籍、福利、來往便利性的各方面政策寬鬆程度。最近佛山的政策頗有代表性，在強三線城市中非常鮮明，最高補貼1萬元，注意是每個月補貼1萬。當然這個也不是普惠的，是針對高端人才的；這類補貼佛山並非首個城市，之前上海就有過同樣的政策，同時佛山也不會是最後一個，各大城市對人才的爭奪主要以來的政策：落戶補貼、租房買房補貼都是標配了。
真正更難撼動的是珠三角城市間的互聯互通交流自由度，同樣是佛山，其臨近廣州的一側主城區全部限購，這比落戶來說對人的吸引力門檻更高；廣州限購、佛山面對廣州交通距離便利的區域也限購，一線城市沒法買房，旁邊的三線城市也沒法買房，那麼廣佛同城的說法意義何在，一點沒有降低便利性反而是阻礙了城際人才流動和落戶。
三、穩定的房價和住宅供應，抑制房價暴漲。仍以佛山為例，廣佛同城提出已經10年了，這10年佛山房價上漲最快的板塊是哪裡呢？大家可以評估一下哪個版塊房價上漲幅度最大。答案是北滘和陳村，原來這就是順德本地人購房少部分會選擇的區域，甚至對本地人吸引力還不如周圍商業、教育配套更好的其他板塊；但後來這兩地價格上漲加速，一方面是地鐵交通的原因，另一方面是廣佛臨近的原因，廣州7號線西延線未來可以通達，結果北滘和陳村從房價基數低的地方變成了高地。
其次再說佛山的桂城，緊鄰廣州的板塊，千燈湖海五路4站地鐵就可以到達廣州的廣鋼新城。作為廣州的住宅供應重要板塊，廣鋼新城的房價逼近5萬，直接帶動4站地鐵之外的桂城板塊房價上漲，如果不是限購，這個片區的廣州買家會更多。
本來是一個核心城市人口外溢的機會，居住成本會隨著外溢攤薄，交通延伸使得在廣州謀生的人可以選擇更遠但是價格更低的區域居住。結果呢？交通通達區域的房價提前就起來了，雖然不至於說是透支未來價值，但是這會造成居住成本攤薄的比例變得很少，享受到廣佛同城惠及的人們從面對廣州高房價，變成了面對廣州、佛山雙城高房價。
一有利好房價先動，這種情況對吸引人、留住人是不利的，這樣吸引來的人成了未來的一波韭菜，經濟的活力從哪裡來呢？不能都歸集到房地產上去吧。外部流入人口是為了珠三角的經濟活力和就業發展良好空間而來，但最後要麼被房價束縛住生活，要麼則被擋在外面，這是目前最需要解決的問題。否則很多的吸引人的政策都會被抵消掉一部分。
做個總結，珠三角在粵港澳大灣區的概念下利好不斷，同時經濟基礎也很好，但吸引人留住人作為發展經濟的重要加成，人口支撐經濟為先，不能本末倒置。
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