今天正式土拍之前，出了點小插曲，原本十分期待的錢塘新區第一拍被臨時叫停(詳情：突發！金沙湖宅地終止出讓)，很大程度上降低了今天土拍的精彩程度。
按原計劃出讓的四宗涉宅用地分別位於城東新城、文暉及九堡板塊，三宗商住地中的商業佔比都很高，均超過50%，僅艮北一宗純宅地，但需配建10%的公租房。
土拍結果一覽：
壹
最先出讓的彭埠姊妹地塊位於城東新城的東北角上，緊鄰地鐵4號線（在建）明石路站，這兩宗地的商業佔較高，均要求不低於60%，僅三輪競價就雙雙成交，大概率會打造成時下最流行的TOD。
北側22號地塊，為商業商務、居住、公共交通場站兼容社會停車場用地，容積率2.7，建築面積93120㎡，起始樓面價16913元/㎡，封頂樓面價21960元/㎡。
另需配建農貿市場3000㎡，公交場地5000㎡。
via:好地網
南側20號地塊，為商業商務用地兼居住用地，容積率2.8，建築面積93478㎡，起始樓面價17154元/㎡，封頂樓面價22289元/㎡。
交通是這兩宗地最大的優勢，地鐵4號線二期預計2021年通車，南側的地鐵1號線彭埠站與七堡站距離地塊直線距離都在1公里範圍內，北側就是德勝快速路，出行十分便利。
區域庫存充足，除了在售的首開東城金茂府、三湘印象森林海尚、龍湖金地商置都會風華等盤外，還有多宗地塊待入市。
區域最近一次土地出讓是今年的1月份，其中港中旅地塊與這兩宗姊妹地塊僅一路之隔，相比之下，港中旅地塊更靠近德勝快速路，今天出讓的姊妹地塊不論是位置還是地鐵優勢都更加明顯。
但是由於兩塊地的商業佔比都很高，起拍價比港中旅地塊都降了6000多元/㎡，且港中旅地塊需配建公租房，實際樓面價達30553元/㎡。
20號地塊的西側就是龍湖彭埠地塊，因為是在去年2月份高熱期拿的地，樓面價高達36262元/㎡，且另需6%的自持。港中旅、龍湖兩宗地塊都是純宅地，跟今天出讓的姊妹地塊其實沒有太大的可比性。
若商業部分參照地塊西側200米處的祥生商住地，成交樓面價9697元/㎡計算，這兩宗地塊住宅部分實際成交價分別為28874.6元/㎡和28274.5元/㎡，跟港中旅、龍湖地塊相比實際地價其實都降了。
貳
文暉商住地，為商住兼城市軌道交通兼社會停車場用地，屬於地鐵5號線杭氧站上蓋，位置優越，使其成為今天競爭最為激烈的一宗商住地，經過35輪競價，地塊由中海地產以總價173475萬元競得，成交樓面價28210元/㎡，溢價率25.28%。
建築面積61495㎡，容積率2.5，起始樓面價22518元/㎡，其中住宅的建築面積，不得大於地上建築面積的50%，住宅部分如果按照50%來算，僅30747.5平米，體量可以說非常小。
via:好地網
若商業部分參照地塊南北兩側近期成交的商地，地塊南側900米處的杭州城投地塊成交樓面價9607元/㎡，北側下城城建地塊成交樓面價22894元/㎡，取兩者平均值也就是15000元/㎡。（算法參照好地網）
按此地價核算，文暉商住地商業部分總價為4.6億元，則住宅部分實際成交樓面價為41419.2元/㎡。板塊最近一次土地出讓還是2015年，朗詩樂府彼時成交價僅18479元/㎡。
對於土地出讓有3年空白期的文暉板塊來說，這塊地僅僅只是個引子，更重磅的杭政儲出[2019]31號地塊即將在5月17日出場。
同樣是地鐵杭氧站上蓋，杭政儲出[2019]31號地塊計劃將打造成杭州城市之星國際旅遊綜合體，集合居住、商務、商業、城市軌道交通、社會停車場等多重使用功能。可以直接看作是今天這塊地的大型配套。
由於面積較大，被分成5塊，沿著東新路兩側分佈，起拍價比今天出讓的25號地塊高了321元/㎡。
作為杭州的傳統中心，文暉板塊配套早已發展成熟，地塊北側即和平會展中心與和平購物城，周邊杭州市現代實驗小學、杭州德天實驗小學、杭州明珠實驗學校、杭州啟正教育觀成中學等學校分佈，教育資源豐富。
區域新房目前處於斷供狀態，周邊臨近的老小區二手房成交均價不到40000元/㎡，周邊的次新房可能更有參照意義，打鐵關站附近的九龍倉君璽成交價為65293元/㎡。
via:鏈家官網
叄
艮北新區宅地是今天唯一一宗純宅地，也是競爭最為激烈的，經過49輪競價，被新城以271581萬元競得該地塊，樓面價24121元/㎡，溢價率22.57%。
東至杭海路、規劃道路，南至規劃九沙裡街，西至牛田單元R21-9地塊，北至規劃綠化。容積率2.3，建築面積112591.9㎡，起始樓面價19680元/㎡，封頂樓面價22542元/㎡。
根據出讓要求，需配建10%的公租房，也就是11259.2㎡。
via:好地網
地塊周邊的配套十分成熟，1公里範圍內有金海城購物中心、九堡新天地廣場、東城文體公園等，與地鐵1號線九堡站的直線距離僅500米，生活氛圍十分濃厚。
地塊東側200米處就是北辰九堡項目，於2018年4月12日出讓，由北辰以總價66160萬元競得，樓面價25720元/㎡，溢價率39%，目前仍是九堡板塊的地王。
與今天出讓地塊類似的是，都需要配建10%的公租房，可以直接作為對照，相比之下今天九堡宅地成交價稍有回落。
九堡板塊新房供應不多，目前僅一個新盤——金地玖峰匯在售，前期高層均價為33000元/㎡左右。待售的北辰、中宸城建兩宗地塊的體量都不大，今天出讓的艮北新區宅地會是九堡板塊有力的房源補充。
肆
四月的前三場土拍持續了三月小陽春的熱度，高溢價、競自持頻出，究其原因，一方面是出讓地塊的質量都比較高，望江新城、三塘、艮北、文暉......大多都是主城核心地塊，更主要的原因還是年後限價有所鬆動，開發商的預期普遍提升，就連臨安土地市場也重回巔峰期，26%自持創年後新高。
但風向說變就變，就在上週，中央再次重申：房住不炒！限價鬆動的苗頭也有了收緊的趨勢，此前表明會突破限價入市的純新盤，又“難產”了，與政策走向息息相關的樓市，一有點風吹草動，開發商、購房者的情緒都會被影響。
而土拍熱度是最直觀的映照，而後才會蔓延至新房市場，從今天土拍結果來看，開發商的預期普遍有所下調，購房者這段時間的恐慌情緒或許也可以放下了。
（附5月杭城宅地出讓預告）
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