昨日老歡朋友圈被土拍消息刷屏了，昨日土拍成交了10宗地，各大佬開發商們一共花了220億來買地，融創152億拿下宗關、漢陽鋼鐵廠總價地王，光谷大花山樓板價破萬。
購房者看到地王的第一反應是周邊的樓盤要漲價了，這裡要出豪宅了。地王項目由於有成本壓力，必將是高於這個片區價格入市，成為第一個吃螃蟹的人。當一個新盤衝破了該片區的房價天花板，周邊樓盤必將或多或少的朝這個價格靠攏，從來帶動整個片區的房價的提升。
開發商拿地的樓面地價過高，後期入市必然要考慮成本及利潤問題。樓面地價和房價的關係究竟如何？購房者買不買賬？聽老歡慢慢咵。
先跟大家說下樓面地價和房價的關係，樓面價=成交價÷規劃建築面積（土地面積*容積率）。
舉個例子，昨日土拍中關注度較高的光谷花山地塊，樓面價是10643元/平，就是這樣算出的，用成交價2077520000÷（土地面積84865.46*容積率2.3）。
房價說的就是樓盤開盤的價格，房價=樓面價+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費+裝修費用（若是毛坯則無）
注意分辨“性價比地王”和“末代地王”
對於這些地王項目，都是曾登上各大媒體的新聞頭條，但是這並不代表後面就會一帆風順。參照現在地王樓盤的現況，一般有三條路可走：
一是入市價格低於購房者預期，或者價格偏高但品質較高，依然受到購房者認可；
二是由於成本壓力，資金流問題，項目以高價入市，導致無人問津；
三是備案價達不到自己要求，死扛著不開盤。
對於走第一種路線的地王，我們可以稱為高性價比地王。雖為地王，但是價格卻很接地氣，區域好、項目品質高。對於第二、三條路線的地王，苦日子還在後頭，房子賣不出去，入市遙遙無期，最終也將淡出購房者視線中，稱為末代地王。
漢陽：地王頻現 要不虧本賣 要不死不開盤
熟悉漢陽樓市的購房者，可能對漢陽的有三大地王比較熟悉，老歡先給大家列一組數據：
碧桂園晴川府——2016年7月，P（2016）064號漢陽濱江地塊由碧桂園競得，成交價253,100萬元，樓面價20021元/平，溢價率289%，刷新武漢市單價地王記錄。
龍湖春江彼岸、濱江金茂府、越秀漢陽星匯雲錦——2016年11月，平安以110.65億元的總價，13588元/平米的樓面價斬獲楊泗港P（2016）118地塊，晉升為2016年武漢總價地王。
遠洋東方境世界觀——2017年4月，遠洋150億底價拿下歸元寺兩宗地，歸元片A包74.65億、歸元片B包75.35億，武漢當年總價地王。
如今兩年過去了，這些漢陽地王過得怎麼樣呢？上面四個地王項目，除了碧桂園晴川府和遠洋東方經世界觀開盤了，其他三個項目都沒開盤。
碧桂園晴川府是2018年7月推出了170-198平住宅產品，毛坯備案價25000元/平，在加4000元/平裝修，整體均價約29000元/平，選裝智能家居。
目前在售的是4#樓約4.5-5.2米層高58-135㎡毛坯戶型，總價118萬起，均價29000元/平。這個項目是打造的是豪宅系列，連看房都是需要預約的，所以剛需和改善就不用考慮了。
反之漢陽另外一個地王遠洋東方境世界觀，可以說是性價比地王了。首開精裝價23500元/平。這個對於漢陽臨近內環、鍾家村商圈的樓盤來說，也是在虧本大甩賣，因此當期房源即使有141平大戶型，也被搶光。
該項目預計5月底6月初加推119-230平新房源，預計均價25000元/平，含裝修3500元/平。這個價格略微有點漲幅，但是對比漢口武昌臨內環的價格，遠洋這個價格也算良心了，
該項目臨商圈、雙地鐵、有學校、自帶商業，裝修有暖氣、中央空調、新風系統等，即將加推的房源偏大，適合改善購房者。
另外漢陽濱江的三個地王項目——龍湖春江彼岸、濱江金茂府、越秀漢陽星匯雲錦到現在也沒開盤，難道是想走末代地王的路線嗎？
龍湖春江彼岸本來說是預計去年底推出110-173平精裝房，濱江金茂府一直說將推出97平、130平精裝房。兩個盤說著說著就沒動靜了，難度是要等著賣現房了嗎？
漢陽的地王們，要不便宜賣、要不死不開盤，本來炒的火熱的漢陽濱江，也因為這個幾個大佬不開盤，逐漸消失在人們的視線中。
漢陽濱江濱江效果圖
東西湖：高價地王三兄弟 抱團取暖
三環外的東西湖吳家山也有三個地王，老大融創觀瀾府，拿地價10687元/平；
二弟中南熙悅，拿地價10133元/平；
三弟電建地產洺悅御府，拿地價9690元/平；
這三兄弟的拿地價都遠遠超過了吳家山區域的土地均價。
融創大哥率先入市，去年9月推出了住宅產品，小高層均價17765元/平，超高層均價18825元/平，含裝修3000元/平，大大提高了該片區的均價，但是去化率一般。
去年10月，該項目突然“驚現“毛坯房，推出少量15000元/平的毛坯房源，來吸引購房者，可見地王盤開始走親民路線了，該項目預計4月推出2期104、122、140、165平新房源。
緊接著二弟中南熙悅也緊跟大哥步伐，去年11月推出102-143平精裝高層戶型，均價18500元/平，含精裝3000元/平，去化率只有5%。該項目目前沒有節點，還是在賣之前的房源。由於價格太貴，即使102平的戶型也很難出售。
三弟電建地產洺悅御府上個月推出了97-131平毛坯高層，打出了首付30萬的廣告語，並且在開盤單日有四重優惠，折後均價13000元/平，這個價格就比較親民了。
該項目是世界500強央企電建地產在東西湖的首個住宅項目，整個小區抬高了2米，樓間距最高達到60米，還是比較注重項目品質的。但是離中心區較遠，位於三環外的東西湖片，適合剛需購房者。
白沙洲：靠地王抬高身價 你漲我漲大家漲
2017年12月，位於白沙洲八坦路的P(2017)129號地塊由武漢萬科競得，成交總價為386540萬元，樓面均價9073.71元/平，溢價率54%，成為白沙洲的新地王，也就是現在的萬科雲城項目。
地王萬科雲城於去年12月首次開盤，推出了116-138平精裝房，均價16100元/平，帶2500元/平精裝修，去化率較好，這個入市價格刷新了白沙洲房價水平。
該項目位於白沙洲大道，位置僅次於保利上城、保利新武昌，附近是張家灣小學，學區資源不好。雖然價格高，但是多數購房者看重萬科品牌、物業及精裝質量，選擇了該項目。
萬科雲城以1萬6的高價入市，致使該片區的兄弟姐妹們都開始蠢蠢欲動，你能漲那我也要漲！
保利上城——今年4月入市，精裝價格14300元/平，相比去年4月價格，漲價接近1000元/平。目前沒有房源在售，下期加推時間待定。
新力城 ——近期入市三次，價格實現三連跳，從13000元/平漲到14000元/平。目前在售114、140平超高層精裝修房源，均價14000元/平，含2500元/平的精裝修。
東原啟城——5月將推出新房源，據置業顧問透露，價格也將上漲500元/平。預計年5月加推4、8、12號樓108、125、142、176平精裝房，預計均價14000元/平。
從上面武漢各地王的現狀來看，也並不都是一帆風順的，還遇到滯銷的情況。可開發商大佬們為什麼還要花這多錢來搶著買，爭著來當地王呢？老歡估計，原因可能有下面三點：
1、土地不可再生資源。雖然拿地現階段感覺是“找死”，但不拿地則可能是“等死”。在樓市火熱的時候，很多房企都是在“等米下鍋”。而且拿地後可以先囤著，後期看情形決定是否建房。
如果資金緊張，也可以把地直接賣了換錢。現在不拿地，將來就可能沒房子賣，特別是在中心區，賣一塊就少一塊。
2、看重武漢中部市場。開發商大佬們拿地也是有風險的，也有不少企業因為地塊投資失誤導致後資金鍊斷的情況也是有的，所以地塊的升值潛力也是必須考慮的。雖然現在現在拿地貴，但是後期還是有利潤空間的。
3、地標項目不一定賺錢。有些品牌開發商在一些熱門地區高價拿地，可能也不是指望能靠這個地賺太多錢，是需要在這個片區打響自己的品牌。可能有人問，他不賺錢，哪來錢造房子呢？放心，大佬們在各片都有自己特別賺錢的項目，可以來補貼。
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