呂噱浚
作為金融分析師，表達一下我的觀點。不同意的可以一起討論。
房地產的未來一定是趨於飽和的，房子用來住的不是用來炒的，背後的深層含義就是要降低房地產的金融屬性。總是炒來炒去就好像是鬱金香泡沫一樣，遲早一天會破裂。單純的炒作最後接盤的永遠是最底層老百姓，但當前很明顯是加了按揭後的交易，背後是銀行。老百姓盲目，銀行不盲目。
老百姓和銀行的中介就是房地產，與過去兩年相比，2018年全國千億級規模房企的數量已達30家，呈現出爆發式增長的態勢，其中28家已登陸資本市場。從已披露年報的24家千億規模上市房企來看，陽光城、富力地產、中國金茂、融信中國、金科股份、遠洋集團、正榮地產、雅居樂、榮盛發展、首開股份等10家企業為首次躋身千億俱樂部。
與此相比是小型地產商的集體隕落，除此之外一些加槓桿的地產商集中處理債務問題急需資金解渴。泰禾集團淨負債率在房地產上市企業中排名第一，根據房地產上市企業發佈的2018年年報，泰禾集團384.49%的淨負債率水平遠高於行業平均水平。高收入高負債背後意味著高風險，這都成為地產商的硬傷。
老百姓當前的家庭的負債率53%，地產商也陷入高負債壓力下，銀行在去槓桿的壓力下，各自都沒有太多寬鬆餘地，所以未來整個房地產不具有進入繼續高速增長的條件。
小陸財經
分化中的中國房價：一邊是香港化，一邊是日本化
文|葉書利
中國的鶴崗，房價為什麼會出現如蔥的白菜價？在壹書生看來，主要原因如下：
A,城市化率超過50%後，大城市化是人口流動的主要邏輯。大城市化下，越來越多的鶴崗們和新瀉縣們成為了人口流出地。
城市化率超過30%後，一個國家的房價開始進入快漲期，且上漲的特點是一二三四五線普漲；城市化率超過50%時，普漲期基本結束。樓市步入分化期：即一個國家的人口、資金開始向大城市集聚。相應地，大城市及相應的都市圈城市的房價繼續上漲，而非都市圈的城市房價進入滯漲期。
2018年末中國城市化率已達59.58%，人口流動進入大城市化，相應地，大量的三四五線城市成為人口流出地：網易的統計數據顯示，目前中國超過50%的省份人口已進入負增長。而633個城市中有246個城市的人口已處於負增長，佔38.86%，接近四成。與近四成的城市處於人口負增長困擾不同的是，北上廣深等大城市卻受困於人口過多，中國人口流動的大城市化已成現實。
鶴崗便是中國三四五線城市的縮影：1999年的人口為110.70萬，19年後的2018年末總人口已下降至100萬左右。
人口流出的城市，一方面，城市的吸引力肯定是在下降的，這樣的城市何來吸引樓市投資需求？另一方面，人口流出意味著本地的剛需在減少。在投資需求接近於零和剛需需求大幅下降的背景下，房價不降才怪，因此鶴崗幾套房的總價抵不上北京一平米的房價。而距離日本東京僅2個多小時車程的旅遊聖地新瀉縣的房價，一套已低至3000元，仍無人接盤。
歷年鶴崗市人口數量排行榜
序號 時間(年) 單位：人
1 2018(預測) 100萬左右
2 2017 100.9萬
3 2016 104.81
4 2015 105.60
5 2014 107.00
6 2013 107.80
7 2012 108.50
8 2011 108.82
9 2010 109.102
10 2009 109.40
11 2008 109.40
12 2007 109.33
13 2006 109.31
14 2005 109.88
15 2004 109.82
16 2003 110.58
17 2002 110.89
18 2001 111.30
19 2000 111.20
20 1999 110.70
與中國相似的是，在日本全國1719座城市中，2018年72.1%的日本城市處於人口負增長的狀態。而日本政府1月31日發佈的數據顯示，2018年東京圈淨遷入人口逼近14萬，已實現連續23年正增長。與此相呼應的是，就在這些年來日本全國房價不斷下滑的背景下，伴隨東京人口的繼續增長，2010年以來東京房價上漲了近40%，這可能是又一個很多人不曾知道的樓市真相。
B,央府開始順應市場規律，鼓勵大城市化，這必將加劇鶴崗們城市衰敗的速度。
一方面，伴隨經濟增速的不斷下降和中國人口整體負增長壓力的到來，每個城市的發展壓力越來越大。逐漸地，城市管理者們開始覺醒：人口是一個城市最重要的資源，於是搶人的需求開始疊加。另一方面，伴隨宏觀經濟增速的不斷下降和中國人口整體負增長壓力的到來，老百姓們的生存壓力會越來越大。此時為了美好生活的追求，越來越多的年輕人被迫背井離鄉，湧向一二線城市以追求更美好的生活。
提醒下，2026年前後，中國人口將步入負增長階段。
於是，不管是城市管理者的覺醒還是老百姓們生存壓力的加大，接下來，大城市化已成必然規律。
8日，央府正式順應市場規律而向中國各大城市發出了動員令：鼓勵搶人！
當杭州們開始搶人時，鶴崗們的人口流出速度必然加劇，因為在人口搶奪戰中，鶴崗們與杭州們根本不在一個競爭檔次上的，所以杭州們加入搶人戰時，鶴崗們只有必會加快衰敗，這是難以改變的城市宿命。詳情可見此前的文章《央府發出動員令：搶人者賞！》、《2018年、2026年和2030年三個關鍵時間節點，將深刻影響中國人的財富配置》。
C,目前央府不僅在政策上開始拋棄三四五線城市的鶴崗們，在2016年930後的割韭菜後，在棚改上也正式拋棄了鶴崗們。
2016年930後，為了協助三四五線城市政府搶收最後一撥銀子，以緩解地方政府債務危機，央府推出了棚改貨幣化：通過製造需求以提高房價，從而吸引韭菜們入場，繼而在樓市較熱時大量賣地搶收。
在三四五線城市通過漲價去庫存，從而搶收了最後一撥韭菜之後，央府正式拋棄了韭菜們，只是沒有想到，拋棄的舉動來得這麼快，這麼決絕。
2019年全國各地的棚改計劃量，相比2018年大幅縮水。
山西，2018年是12.52萬套，2019年的目標僅為3.26萬套，縮水74%；
河南，2018年是50萬套，2019年的目標僅為15萬套，縮水70%；
四川，2018年是25.5萬套，2019年的目標僅為15萬套，縮水41%。
安徽，2018年的目標是29.18萬套，2019年的目標僅為21.25萬套，縮水24%。
當棚改貨幣化暫停後，已陷入人口流出的中國非都市圈三四五線城市，人造的樓市盛宴隨即便結束了。更可怕的挑戰在於，杭州們開始了搶人了，這必將成為接下來杭州們對鶴崗們的一場“城市屠殺”，且場面之慘烈必將超乎很多人的想像。
鶴崗們的城市出路在哪？8日央府發出的《2019年新型城鎮化建設重點任務》對此作出一個新的城市定位，名叫“收縮型中小城市”。央府對這些“收縮型中城市”以後的城市發展導向是“要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。
接下來的中國城市化是兩極化的城市化，也是大城市化的城市化：城市鏈中的高階城市，人口越來越多，而城市鏈中位於中低價收縮的鶴崗們，人口流出壓力會越來越大，而相應地，鶴崗們未來房價的主題必然是不斷縮水，這是規律使然，不可更改。
壹書生說房
棚改跟人口，是房價的源動力。大部分缺乏源動力的城市，只會在國家維穩的政策下平穩著陸。一線，新一線，省會，強二線看漲。
贊恩666
房價的走向還是以穩為主，大漲大降不太現實了，另外買房還是要看位置，剛需還是要去多看，結合自身能力，找到適合自己的房子，可以下手。
偉大的學生長翅膀
一城一策，因城施策，梳堵皆由市場
