又到了每週一的《樓市任我說》線上答疑時間，今天的嘉賓，浙江經視房產評論員張俊傑。
1.城西小和山那邊的綠城和廬環境配套怎麼樣？
交通方面， 它是3號線支線終點站，大概在800米左右的樓盤，也可以稱之為地鐵盤。
第二個學校很多，但是道路兩邊的進深不夠，所以整個小和山的商業會比較滯後，更多的是靠天目山路口的一些商業配套。目前來講無法改變。
第三，它自然環境是有優勢的，但你進城上班的道路可能要多開10-15分鐘。目前它的價格在26000-27000元/平米。最後你跟周邊的樓盤比較一下，因為現在綠城房子的溢價還是有的，那麼跟周邊閒林、未來科技城等等都可以比較的。
2.佳源西溪印象這個盤的疊墅怎樣？是自住的，感覺價格比較高，得房率低了一點？
西溪印象最大的認可，是對它現在價格的認可。我們認為它價格的性價比是存在的。但是很多購房者看了之後反饋給我們：
第一，它是毛坯交付，疊墅其實毛坯交付，整個小區的品質未來就很難上去；
第二，整體戶型或者產品打造上，並沒有太大的亮點。當然這個亮點是跟即將亮相的未來科技城疊墅兩兄弟、綠城跟景瑞產品的這種對比。
佳源西溪印象效果圖
3.德信天空之翼的銷售打電話讓我去登記，本來有些猶豫，現在又心動了。那個地方怎麼樣，適合剛需購買嗎？會不會有飛機的影響？
我要強調一點，樓盤所在地是瓜瀝，它並不是大江東。瓜瀝自己的規劃和城市面貌的建設，推進比較慢。如果說你是在邊上幾個鎮工作或者生活，你為了改善去買，我覺得是沒什麼太大問題。但如果說你本身在城東或者城北工作，你只是剛需，如果高一兩千能夠夠一夠，那麼我建議去買大江東。如果說你只能接受15000-16000元/平米，那麼你沒有選擇。
第二個，我們也現場去看了，飛機聲音會有一點。但它不是在飛機的主航道上面，所以受這個影響並不大。作為購房者你也可以去實地去看一下。
德信天空之翼效果圖
4.我是二套房改善的，總價預算500萬上下。想請老師幫忙分析下，銀城雲谷天境的疊墅和金地玖峰匯128平米的洋房，哪個戶型更好一些？小區環境哪個更好？
第一，銀城這家開發商整體的口碑在南京還是不錯的。品質、規劃、企業文化都比較適合打造有品質的房子。那麼金地在杭州一直深耕，特別在城東陸續拿下好幾個盤。玖峰匯是在九堡跟喬司之間，也算在城東位置比較好的項目。但是城市規劃上九堡一直沒有大的動作，所以九堡發展至今房價漲幅不大，好的樓盤沒有太多出現。
但從戶型比，我個人更喜歡平層，特別是這種洋房的平層，128平米，居住起來非常舒適。雲谷是疊墅，低密度，但是整個盤太小，這個會影響交付未來的品質感。價格兩邊都差不多，我是建議結合你自身的生活半徑。如果你是在城西的，可以選擇雲谷的疊墅。如果說你本身人在城東，那麼我覺得128平米洋房的居住舒適度上更好。但是兩個盤各自的缺點都比較明顯，你能夠接受哪一個就去選擇哪個。
金地玖峰匯效果圖
銀城雲谷天境效果圖
5.臨平對面、海寧的萬科桂語東方，精裝修19000元/平米，怎麼樣？有升值空間嗎？
我在一直強調一個觀點，環杭也好，融杭也好，它更有利於杭州的發展。經濟上面可能對環杭整體上有發展，但是你在選擇住宅的時候，人流應該是往城市核心湧入，並不是說城市核心的人往外湧，這是一個邏輯關係。
第二個，下沙大學城北或者說是海寧這一帶，是在杭州漲幅的基礎上才能上漲。下沙賣到30000元/平米，海寧才能賣到20000元/平米。下沙賣到40000元/平米，你才能賣到30000元/平米。這樣的趨勢來看，你為什麼不買下沙或者錢塘新區的盤，為什麼選擇海寧?今年1月份的時候有很多觀眾在問臨安的投資價值,那個時候臨安房價應該在17000-18000元/平米，但是那個時候因為受到限價的關係，閒林一帶也只有18000-19000元/平米。為什麼去臨安，你不買閒林？這是城市以中心往外延伸的價值骨架。
第三個，今年並不是一個非常好的投資年，投資空間有，但並不大。你可能會輸在未來不確定的政策因素當中，也會輸在資金成本利息的時間過程中。
海寧龍渡湖實景
6.家人想買之江轉塘奧萊金街的一樓商鋪，單價55000元/平米，40多平米總價260萬，值得投資嗎？後期好出手嗎？
這個商鋪現在最大的問題是沒有證。我更願意去相信一家有實力、操作比較正規的開發商。260萬我不是去賭博，我不是去投機的。在這個前提下，我們再來回過頭來看這個問題。50000元/平米的價格，可能是餐飲鋪。餐飲鋪一定要依託mall的運營，mall越吸引人，它的商業才越有價值。奧萊金街這家開發商，我覺得是有問題的，我並不對它未來的商業運作非常看好。
第二個前提，你去買鋪也好，買酒店式公寓也好，不要看它未來能漲多少，或者說我未來收益率有多少，一定要看現在你能獲得多少。比方說他這個問題是40多平米，260萬，倒推上去，年化收益4.5%-5%，大概租金在12萬-13萬左右。你去看同樣的40平米商鋪，去問問老闆一年租金多少，40平米的能不能做到12-13萬一年。能，我覺得你如果追求這4.5%-4.5%的穩定回報，去買這樣的餐飲鋪也沒問題。千萬不要覺得現在租金可能只有6-7萬，等我交付、明後年地鐵開通了，我就能漲到12萬了。所以我的定價現在是260多萬。買商鋪一定要講它的時間價值，資金的時間價值。
奧萊金街效果圖
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