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這兩天，又去了趟珠海，對，就是各路購房團殺過去的那個珠海！
近期珠海新房成交大爆發，工作日售樓處也不缺人氣，很多單價1萬多、2萬多項目，開盤當天推出3、4棟樓，消化量能達到80%以上，僅剩少量低層大戶型。
有的盤從去年7月首開，小區共11棟樓，現在已賣出去10棟，近期加推一批房源，當天賣出近9成，價格從當時毛坯13500到現在精裝17000（備案價）。
工作日的珠海售樓處
也就是說，多個樓盤人氣滿滿、銷控表一片飄紅，而房源所剩不多、僅有幾套、十幾套可選。珠海樓市升溫明顯！
而在調查的幾天時間裡，各種利好不斷傳來！國際旅遊島獲批，建設方案出爐！誕生單價8.59萬/平米最貴住宅！3月房價上漲7.9%（交易中心數據）！澳門珠海社保聯通試行方案公佈！
珠海，作為這輪粵港澳大灣區規劃最受利好的地方，近期滿載各種實際政策利好加持，而目前部分區域房價僅1萬多、2萬多，在限購限貸政策悄悄放開的當下，可以說迎來一波補漲行情。
這次走訪，全面看了重點熱門板塊和具體項目，有三點體會，先分享給大家：
1、珠海因為氣候好、人口少（相對深圳、廣州），很多新城新區規劃建設中，城市界面新，是個宜居宜業的旅遊型城市，僅稀缺的地理資源就具有買入價值！
2、珠海此前因為社保5年限售3年，房價、供求比都處於低谷（市場被壓了2年多），現在市場熱度明顯回覆，並且很可能延續5月甚至以後，現階段處於補漲期！
3、珠海房價梯級明顯，斗門1W+，金灣2W+，唐家香洲市區3W+，橫琴自貿旅遊島4W+，拱北4-5W+；個人認為最值得出手的是橫琴島，對望澳門+自貿區+國際旅遊島，目前整體都是大工地式的建設，利好兌現就是近2、3年的事，這裡住宅僅有8%的總量，及其稀缺，而實地踩盤發現，還有不少小戶型住宅產品，總價180萬就可以買！租金回報6%以上可期！4W+升到6W+在短期內也不是沒可能！
當前珠海樓市行情和現場如何？哪些值得重點關注熱門區域板塊？橫琴為什麼這麼牛筆？我們來聊一聊。
成交漲123% 價格漲7.9%
還有2000多套房源集中入市！
據統計，珠海3月市場低谷反彈，量價齊升！
全市3月均價21667元/㎡，環比上升7.86%，同比升7.96%。
全市3月住宅成交約3401套，環比大漲123%，同比增長48%。
珠海3月網籤數據：商品房網籤4213套
環比2月（1496套）漲182%
同比3月（1918套）漲120%
那麼這兩天實地踩盤下來，現場感受確實也印證了數據的表現。
時代傾城城市花園，網籤量第一樓盤，從2017年賣到現在17棟樓都開出來，目前個別樓棟僅剩1-2套，均價1.3-1.4萬/平米，精裝。
現場銷售說，客源以外地客居多，尤其是來自東北的。130平戶型受青睞，陸續出手購買，預計很快清盤。現在主要工作是簽約了。
海倫堡·湖心裡，斗門區熱盤，平日裡來客量也很大，從現場銷控看，湖心裡推貨十分密集且每次去化速度都很快。
海倫堡·湖心裡售樓現場
現場銷售負責人介紹，3月份海倫堡項目開盤2次，每次去化率在70%左右。而4月初加推，當天去化率85%。
項目熱銷主要原因，去年7月首推時毛坯13500元/平米，後來加推為精裝15500元/平米，整個項目只剩下3棟還未推出，預計5月1日加推，備案價為1.6-1.7萬元/平米，精裝。
五洲花城三期，據瞭解，去年11月8日項目首次開盤，連夜推售；今年3月份，項目加推8、9、12棟共556套房源，截止當前，去化率約八成。
位於拱北的嶺秀城·壹號在上週六開盤，一次性推出1棟和2棟共434套貨，折後均價3.5萬/㎡，精裝交付。
我們從現場獲悉，項目折後均價3.5萬/㎡，首付15萬起（剩下的4個月內免息付清）；開盤前認籌5萬可享93折，開盤當天還享97折；建面約47㎡，剛需戶型當天去化約9成。
嶺秀城·壹號開盤現場
整體而言，珠海多個樓盤呈現熱銷狀態，很多銷售人員表示，在限購放開之前，開盤好的也就能賣出30-40%。現在可以說是量價齊升。
而在4月末及5月份，還將有2000套房源扎堆入市！集中在香洲、金灣和斗門。
據統計，珠海4月有18個項目取得預售證，近期有7個項目公示備案價。下面是珠海近期準備入市的重點項目。
1、斗門白蕉保利茉莉公館5月開盤，均價14000元/㎡起；
2、白蕉時代天韻預計5月開盤，首推5個戶型；
3、航空濱海商務區首個項目碧桂園·華髮 海灣壹號預計5月開盤，目前啟動誠意登記；
再加上其他項目，5月珠海預計有2000套房源入市。
珠海4月中下旬取得預售項目
一方面是純新盤公開登場，一方面是老盤持續加推。在接下來至5月期間，珠海多家樓盤都有新貨上市，成為珠海樓市5月補貨的主力軍。
一大波房源正在向你靠近！5月份會否延續這波熱度，成為珠海樓市2019年第一個購房大高潮期呢?
很有可能。
自貿區+國際旅遊島
這裡很可能迎來“暴擊”
那麼珠海當前主要分為哪些區域？哪裡最有機會和前景呢？
大的行政區劃來看，珠海分為香洲區、橫琴自貿區、金灣區、斗門區，而房價格局，依次是斗門1W+，金灣2W+，唐家香洲市區3W+，橫琴自貿旅遊島4W+，拱北4-5W+，房價梯級明顯。
有錢買橫琴，沒錢買斗門，可謂當前珠海房價格局的鮮明總結。
香洲區：3w+傳統老城區
香洲屬於最早發展的老城區，配套成熟，因此房價也比較貴，大部分新房在三萬多，去年成交套數3633套，去化率25%，比橫琴高一點點。香洲緊挨著橫琴的保稅區我們去看了，那一帶規劃的配套也非常好，目前正在開發中。
金灣區：2w+西部新城
金灣就屬於下來一個階梯了，金灣規劃很好，航空新城拍了不少地王，去年房價漲幅比較大，樓盤普遍在2萬多。去年賣了3883套，樓盤去化率也是36%左右，是四個區裡最高的。
斗門區：1W+香海大橋利好
斗門是珠海供給量和成交量最大的區 ，去年供給21413套，成交6622套，去化30.9%左右，也很低。
所以知道珠海為什麼要放鬆限購了吧，因為之前調控太嚴了，買房5年社保，一下就把自己給調骨折了，你一個二線城市，也跟一線城市一樣設那麼高門檻，真把自己當一線整了，所以調控確實要因城施策，否則過猶不及。
斗門主要是剛需為主，賣的最好的也是90-120平米的戶型，120-144平米的就比較難賣了。
不過等後期香海大橋開通後，斗門至市區約20分鐘就到了。
目前去斗門買房的主要是香洲上班的人為主，在他們眼裡30公里開車不算遠，因為買不起香洲和橫琴、甚至是金灣的房子，那就只能買斗門，有的甚至買到中山去了，那邊更便宜，不到1萬，這就是房價梯度帶來的需求。
不是遠不遠的問題，而是你買不買的起貴的房子，買不起那需求就只能外溢。所以未來橫琴商務辦公多了後，去斗門居住的也會很多。
橫琴島：自貿區+國際旅遊島雙重加持
下面重點來了，就是小編比較推崇的橫琴了，也是最看好的，先來說說基本情況。
橫琴是珠海最貴的片區，因為緊挨著澳門，規劃逼格相當高，大領導都去過三四次（最近一次去年10月港珠澳大橋開通時），對橫琴自貿區發展寄予厚望，珠海也指望著抓住國家給橫琴的政策，靠周邊兄弟城市帶著珠海在大灣區裡一起飛，所以確實沒有理由不看好橫琴。
澳門大學就在橫琴，還有長隆海上世界也坐落在橫琴，長隆已經成為全國性旅遊度假親子聖地，經營的十分成功。上海杭州不少朋友都帶孩子去玩過，那邊酒店也不便宜，不提前訂，臨時去都不一定有客房給你。
只是這裡的房價平均4.3萬/平米了，但現在貴，以後也是珠海最貴的宇宙中心，就跟深圳的深圳灣一樣，屬於富人區。
去年橫琴賣的一般，因為限購，能買的人不多，新盤去化率只有百分之十幾，10月限購放鬆後就好轉了。
橫琴住宅比較稀缺，主要以寫字樓和公寓為主，之前因為限購，公寓承接了需求外溢，但去年6月公寓也被調控限制賣給個人，所以公寓也很慘了。但好在住宅限購又放鬆了。
從上面這張表我們也能看出，橫琴住宅成交量真的很少，2018年只有7.95萬平米，僅是斗門的八分之一，但是橫琴銷售額和單價並不低，去年均價是43451元/平米。
橫琴島其實不大，因為獨立島嶼，所以跟周邊交通只能通過橋隧來聯結。
但是，就跟上海陸家嘴一樣，一旦是高樓大廈建立起來，人流量上來了，那麼即使再通達，還會產生上下班高峰的擁堵，那麼那些企業高管、高收入人群，買房子首選就在橫琴島上，但是，因為主要是商辦、旅遊用地的規劃，這裡純住宅只有8%的配比，稀缺程度可想而知。
島上分為3個片區，
最南邊的休閒旅遊片區，也就是這次國家公佈的國際旅遊島詳細規劃建設方案的承載地。中間有兩座山脈，山脈中間人工挖了一條景觀河，沿河兩岸興建商辦大樓。山脈北側，有商務區也有國際居住區。
整體來看，這裡80%以上都是商辦大樓，要麼是長隆遊樂園區，留給住宅的空間非常少。
經過實地踩盤，我們發現，在這些為數不多的項目中，竟還有一些產權70年，設計成酒店式公寓的住宅產品。一般戶型就在四五十平米，雖然單價在4萬以上，但是總價還是相當具有誘惑力的，180萬就可以買一套了，如果首套首貸，只需要付3成，二套貸款結清了，首付只要4成 。
當地工作人員告訴我，這裡很多金融總部區上班的人，需要就近租房，這種小戶型很好租，一個月租金在3500元朝上。
總之，這邊目前就像一個大工地，到處是拔地而起的摩天大樓商務樓，而且要打造一個比肩上海陸家嘴的金融城！
橫琴金融島及規劃實拍
那麼有人會說，橫琴的價格不是已經很高了嗎？現在買，還能漲嗎？
我是這麼看橫琴價格空間的。
首先，從橫琴大部門區域到達橫琴口岸的時間不會超過20分鐘（橫琴很小），橫琴口岸有直通澳門的輕軌。澳門房價10萬+。
其次，珠海未來是有希望看齊深圳的，作為珠海的門戶橫琴房價必然可與對標深圳核心區，但是現在深圳均價是6萬多，核心區均價8萬以上。
所以，目前橫琴的均價在4.2左右，未來投資潛力巨大。
在快速建設的橫琴一河兩岸片區
有人說，那可能要長持一段時間，畢竟現在大環境還未處於大漲階段。
其實，橫琴的住宅，即使長期持有，租金回報也是不錯的哦。
目前長隆酒店平日價格為1000+，橫琴處於大工地狀態下，未來交房後，如果日租金按500元，入住率按80%，500*30*0.8/(45平米*4.2萬)=保守租金回報6.3%左右。
所以，很多外來有實力的購房客，首先跑過去買橫琴的小面積住宅物業，人家的判斷也是有原因的。
最後，再說一句，大灣區是國家戰略，規劃6年後成為世界級灣區，人口增長到1億。而珠海，通過港珠澳大橋恰恰是這輪灣區大融合、大建設最受益者。
珠海為大灣區西部的支點，要撬動和輻射整個大灣區西部的發展，珠海是要比肩深圳的。珠海能不能承擔起大灣區西部的支點，主要看橫琴， 因為橫琴為門戶，集國家萬千政策寵愛於一身。
橫琴，這個國家級新區、自由貿易區、國際旅遊島，而且是和澳門無縫對接、和香港陸路相通了，目前澳門房價10W+、香港房價20W+，現在4W+的珠海在快速成長，未來前景請自行想象吧~
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