近期艾媒發佈《2019中國酒店行業發展監測與商業投資決策分析報告》，總體來說2018-2019年，中國旅遊業的發展刺激了酒店業增長，各等級酒店供給均呈現增長趨勢。隨著消費者對住宿環境要求的上升，
中端型酒店的房間供給增長迅速，增長率位居各檔次酒店首位，達到15.7%。
可以看出，中端酒店是很有生命力的。我能切身體會到的是，身邊越來越多的投資人跟我說，在投資中端連鎖酒店這方面想了解更多。
其實之前也講過，投資酒店最重要的是選址，具體內容可以看回 ！這次要講的是，選址定下來後我們要進行的下一個環節——投資的風險評估和開業準備。
投資風險評估
當投資人對項目選址和物業有了初步的決定後，就需要做一個詳細的可行性投資分析報告，主要包括：
投資預算、收入費用測算、投資回報分析等內容。- 投資預算
酒店投資前必須做好定位，包括產品定位、市場定位、投資檔次定位等。不同的物業、不同的品牌、不同的裝修檔次，預算都不一樣。以中檔商務酒店為例，一般每間客房投資在10-15萬之間（不同地域略有差異）。
以客房收入為主的投資預算只需用單房預算x房間數即可，公共部分和用品用料配置等攤分到每間客房。
如果投資人碰到的是整棟物業的話，特別是商務地段好的綜合型獨棟物業，把整棟都拿下是最聰明的選擇。低樓層或裙樓部分可以高價轉租，平衡租金，攤薄客房面積的租賃成本。另外，在和業主談判時，還不必向業主另外繳納物業管理費，一舉多得。
- 收入費用測算
收入費用測算建立在市場調查的基礎上。通過對周邊同業市場的調查和商務市場環境評估分別得出預期房價和預測入住率，這兩個指標決定了主要的收入數據。除此之外，還有其他邊緣收入，比如用品收入、會議室收入、商務中心收入等。
- 投資回報測算
投資回報測算要通過收入、運營費用、物業租賃成本、營業稅等一些測算數據出來了才能算出來。牽扯的內容比較專業和精細化，這個我下次再整理一篇具體的文章給大家。
運營費用也是比較專業，但行業內有一些經驗化的概算指標可以參考一下。比如維也納酒店的單房日運營攤分成本（包括人員團隊工資、能源水電費用、易耗品等）在110元-120元左右，東呈集團在70-90元左右，其他連鎖品牌也都有內部概算標準，與實際運營情況差不了多少。
下圖是一個有運營收入費用以及投資回報分析的標準測算工具和模型，大家可以參考一下測算時要考慮的具體的點。
一般中檔商務酒店靜態回收期3-4年是比較普遍的現象，好的項目一兩年可以收回投資，但超過五年投資回收期的項目就屬於低迴報項目，投資價值不大了。
開業籌備流程
酒店行業有一個非常可怕的規律叫做：酒店籌備不可逆轉。
意思是說酒店籌建籌備一旦完成，經營發展空間就基本定型了，向上也有天花板了，經營不可逆轉了。而且如果籌建失敗了，也是不可逆轉的。因為在未來的經營過程中，要糾正因籌備失敗而產生的不良後果，至少要付出兩倍以上的代價。
所以酒店籌建籌備的前期做好各種定位準備、精心進行規劃設計、認真跟進施工過程、結合經營進行籌建等對酒店的成功是十分關鍵的。
酒店籌建籌備首先要做好產品定位和規劃設計。
定位決定設計方向，規劃設計上有幾點要注意：
1.一定要聘有酒店設計經驗的酒店專業設計公司去做，不能因為省錢而去找非酒店專業的設計公司或非專業的設計師；
2.設計方和施工方一定要選擇不同的合作公司。有的投資人為了節省設計費可能會讓施工方包設計或施工送設計，表面上佔便宜，實際上因不掌握專業話語權，很容易因小失大，被施工單位的利益傾向左右設計走向，付出更大的投資成本；
3.接收物業時要重視物業消防審批基礎條件，要求毛坯物業一定要通過第一次消防驗收，運營中的酒店交接則要求在消防驗收時達到正常經營期消防規範條件。
4.在平面圖、面積核定、功能規劃、水電條件、發電機房配備等關聯要素上也要關注到位。
工程施工和運營管理籌備同時進行，保證準時營業。
1.啟動施工後要有籌建落地時間計劃，每天要到現場瞭解施工進度和關注監理過程進度，確認樣板材料並存樣以備查核。
2.在施工開始前，酒店總經理和過程總監、採購等管理骨幹必須到位。
3.酒店的籌備施工期一般在6-9個月（這也是同步免租期的時間值），在計劃試營業前三個月中基層骨幹員工到職，試營業前兩個月基層員工基本全部到位，前期進行適應性培訓和專業實操培訓，後期參與酒店籌備開荒和準備運營。
4.提前辦理好相關經營證照，特別是《消防證》和《特種行業許可證》兩個核心證件，十分重要，業主須親自跟進辦理。
總結起來，一是投資前要對項目進行可行性測算分析；二是對籌建籌備進行完整的規劃和跟進，前期準備工作做好了，經營上也會輕鬆多了！
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