一、項目簡介
( 一 ) 基本情況 文衝（石化路以西）的現狀城中村，位於黃埔東路以北、石化路以西、烏湧河以東、萬科 城市花園以南，總用地面積約 50.49 公頃。改造範圍內共有 1916 戶，4896 人，現狀總建築面積 為 60.19 萬平方米 ，現狀毛容積率 1.27，建築毛密度 38.9%。改造後項目規劃總建築面積 201.15 萬平方米，計算容積率建築面積 151.42 萬平方米；其中，復建安置區計算容積率建築面積 76.96 萬平方米，融資區計算容積率建築面積74.46萬平方米。項目按照“自主開發，整村改造”的 模式實施改造，已於 2009 年開工建設，項目預算總投資約 89.73 億元。項目包括 6 個地塊（詳 見下圖），具體如下：
( 二 ) 啟動時間 2009 年 6 月 4 日，蘇澤群常務副市長主持召開市“城中村”改造工作領導小組會議，會上 通過《文衝（石化路以西）城中村改造方案》。
( 三 ) 項目主要手續歷程
1．2002年“撤村改居”開始構思城中村改造，主動開展城中村改造的摸查和前期工作， 做了大量的可行性研究，編制《文衝舊村改造新村建設規劃》。
2．2006 年委託編制《文衝石化路以西城中村改造方案》。
3．2007 年，文衝經聯社成立專門的城中村改造辦公室和工作領導小組，並編制項目改造 方案和拆遷補償安置方案。
4．2008 年對項目改造方案進行表決並一致通過。
5．2009 年廣州市政府確定文衝石化路以西城中村改造項目為全市 52 條全面改造城中村名 單之一。2009 年 6 月廣州市城中村改造工作領導小組會議（穗府會紀〔2009〕151 號）批覆改 造方案。
6．2010 年文衝經聯社組織表決通過《文衝石化路以西城中村改造拆遷補償方案》，並開 始與村民簽定拆遷補償安置協議。2 月 26 日獲得廣州市規劃局《關於原則同意城中村改造方案 的覆函》( 穗規批〔2010〕51 號）。
7．2012年1月31日獲得《關於同意文衝石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗 規批〔2012〕18 號）。
8．2016年11月23日獲得《關於同意文衝石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗 國土規劃批〔2016〕75 號）。
二、產權情況
文衝城中村改造項目總用地面積約 50.49 公頃，其中現狀保留養殖水面 4.18 公頃，河流水 面 1.97 公頃，其餘 44.34 公頃為建設用地。改造範圍內土地原為文衝經聯社及有關生產社的權 屬集體用地，根據我市城市更新有關政策，項目全部用地已完成集體建設用地轉國有建設用地 審批手續，並由市國土部門按有關規定和程序將全部復建安置區約 26.62 公頃用地劃撥至項目 改造主體廣州黃埔文衝城中村改造投資有限公司，將全部融資區約 23.87 公頃用地協議出讓給 項目改造主體廣州黃埔文衝城中村改造投資有限公司。2012年1月31日獲得《關於同意文衝 石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗規批〔2012〕18 號）；2016 年 11 月 23 日獲 得《關於同意文衝石化路以西城中村改造規劃方案調整的覆函》（穗國土規劃批〔2016〕75號）。
三、改造情況
（一）項目改造原因
文衝村位於黃埔區大沙地中心城區範圍內，是地鐵 5 號線首期的始發站所在地，舊村髒亂 差和落後的現狀與其所處區域發展定位和需求格格不入，反差巨大，也成為阻礙城區發展的一 塊頑疾。
一方面，舊村現狀建築質量較差，佈局雜亂，建築密度約為 38%，建築密度過高導致 建築間距嚴重不足，普遍存在握手樓現象，難以滿足消防、通風、採光、日照、救護等要求； 社區公共配套設施不足，缺乏足夠綠化休閒空間，內部交通混亂、難以與城市道路相銜接；村 集體物業以商鋪、廠房為主，租金普遍較低，集體收益有限；上述問題還引發治安、衛生、出 租屋管理方面的難題。
另一方面，大沙地東作為黃埔區行政、商業、服務業的中心，在其自身 的發展過程中，用地受到了明顯的限制。本改造範圍屬大沙地東中心城區範圍，將是其未來拓 展的主要陣地之一，改造完成後將對黃埔區中心區的構建和提升產生重要影響併發揮巨大作用。
黃埔區自 2007 年起將文衝石化路以西城中村改造項目列入區重要工作之一，社區居民和集體也 積極響應和配合，推動文衝石化路以西城中村改造各項工作的開展，特別是地鐵 5 號線文衝站 的建設通車，直接輻射整個文衝城中村範圍，改造項目地理位置非常優越。
（二）項目改造規劃和思路
項目改造規劃目標形成“一軸一心兩片三組團”的規劃結構，
一軸為文湧水道及兩側 20 米 城市綠帶形成的文脈綠軸，軸線兩側設置公共服務設施，延續文衝古老的建築佈局祖制，河涌 兩側的城市綠帶內形成步行綠道系統，串聯片區主要的公共服務設施，尤其對教育設施構建了 一條安全的步行道路。
一心為文衝之心，以保留的文衝古建築群為核心，結合新建的文化中心， 河岸親水設施及景觀廣場，保護了文衝的精神遺址，弘揚了文衝的歷史文化，形成片區的精神 堡壘。
兩片為商業服務片，結合地鐵站和 BRT 站分別設置於片區的南北兩端，既便捷的服務於 片區的居住組團，又吸引地鐵和公交客流，同時商務寫字樓提升片區的物業價值，還可以為片 區提供就業崗位。三組團為沿文湧水岸佈置的三個居住組團。
三組團圍繞文衝之心，沿襲了文 衝居民世代沿河而居的傳統，及以宗祠書院等文化建築為核心的祖制，每個居住組團親水，靠綠， 共享文化中心，是城市中心不可多得的理想住區。
項目改造後，回遷房屋全部為電梯高層洋房，建築質量良好，建築密度約為 17%，社區配 套公共服務設施建築面積近 6 萬平方米，中學、小學、幼兒園、居民健身場地、肉菜市場等設 施一應俱全，社區居住條件得到極大改善；村集體物業面積從12萬平方米增加至17萬平方米， 通過統籌規劃，高端打造，結合良好的交通地理區位，以及主流群體的消費習慣，引入租金收 益更高的休閒娛樂、餐飲購物等業態，構建多元化綜合商業體，集體收入將大幅提高。
項目注 重保護有歷史價值的建築物 ，文衝碉樓、陸氏大宗祠及周邊歷史建築原地保護修繕，並在此處規劃大型文化休閒廣場，使得舊村原有的歷史文化脈絡得以有效的傳承。此外還特別注意保存 原有池塘格局和自然風貌，在原池塘格局的基礎上進行優化，結合河涌綜合整治工程，形成與 文湧連通的中部環狀水系，改造後將延續文衝嶺南水鄉風貌，傳承文衝八百多年的歷史文化。
（三）項目改造模式
1．改造類型：政府主導，文衝集體經濟組織自主改造，成立全資子公司為改造主體。
2．資金來源：政府不投入，改造成本全部由融資地塊協議出讓取得改造資金。
3．文衝集體經濟持續發展：改造後村集體利益不受損、居民生活水平漸步上升，為保障文 衝集體經濟可持續發展，規劃在復建現有 12 萬平方米集體物業基礎上，另額外增加 4.7 萬平方 米的復建村集體物業。
（四）改造成效
1．建設成效
項目於 2010 年 6 月正式啟動簽約工作，截止目前，文衝（石化路以西）城中村改造拆遷補 償安置協議的同意率達 93%；截止至目前，已搬遷並拆除的房屋有 2025 棟，佔比 82%，未搬遷 房屋有 470 棟，佔比 18%。
（1）回遷安置房交付和建設情況。本項目已累計向村民交付了 33.9 萬平方米，共 2808 套 回遷安置房，包括一期 B1-B3 棟、二期 B4-B6 棟、三期 G1 棟、四期 H3 棟、五期 C3C4 棟及六 期 I5 棟，佔本項目回遷安置房住宅總建築面積比例為 77%。目前正在建設施工的回遷房共 11.6 萬平方米（共 822 套），其中七期 H9H10H11 棟（6.5 萬平方米、372 套）已結構封頂，四期 H4H5H6 棟（5.1 萬平方米、450 套）已施工至正負零。另外，受拆遷影響未開工的住宅部分約 12.16 萬平方米（四期 H1H2 棟、五期 C1C2 棟及八期 H7H8 棟，合計 920 套）。截至目前，該 項目安置房已動工建設比例達 85%，回遷安置房住宅部分已累積交付比例達 77%，已簽約居民 每戶至少分到 1 套 2 居室以上的房屋。
（2）公建配套建設情況。本項目已建成並驗收移交的公建配套共計 2.12 萬平方米 ( 廣大附 中 J1 棟、消防站 XF1 棟、文化活動站、公交站及垃圾站 )；正在建設安置區地塊四內獨立佔地 的 1 所小學 J2 棟、1 所幼兒園 J3 棟，用地面積 2.29 萬平方米，建築面積 1.78 萬平方米。二者 共計佔本項目公建配套面積的比例約 67%。
（3）古建文保修繕情況。項目文物保護總共 35 處，總建築面積 9517 平方米，現已完成文 物建築 11 座，面積 4380 平方米；其中原地修繕 6 座，面積 1195.4 平方米，遷建重建 4 座，面 積 757.6 平方米；新建文化中心面積 2427 平方米。 （4）融資房建設情況。項目共完成融資房銷售面積約 15.42 萬平方米，佔融資區總建築面 積比例 14.35%。
2．改造對產業轉型升級和城市擴容提質的影響
文衝（石化路以西）城中村改造項目改造前 1916 戶，人數 4986 人，改造後居住人口將 達到 3 萬多，建築總面積將從 60.19 萬平方米擴容到 199.25 萬平方米。改造前簡單的集體物 業模式轉變為現代化商業集中圈，主要為集體物業地塊三規劃方案編制時充分考慮東側緊臨 沃爾瑪、地塊 5 號線文衝站的利好（計劃將地塊引入集中商業地下室），在地塊東側佈局了 集中商業與辦公樓，由此形成商業、辦公、大型生活配套、交通的組團並製造大沙東商圈的 活躍節點，極大提升集體物業的價值，為文衝的長治久安與發展打下良好的經濟基礎。城市 主幹道黃埔東路的商業建築（地塊四商業部分 L-8、L-9 棟與融資地塊六 I5 棟）統一規劃， 提升城市界面的形與品質，並按統一運營為基調進行整體商業業態規劃與落位，提升商業綜 合競爭力。文衝古建築群規劃修繕建成後，古建築群將成為民眾觀賞休閒、文化交流和活動 經營的好場所，提升了以“文化”為主題的品質社區，成為打造城市特色名片的重要資源。
3．改造前後對比照片、改造過程照片
改造前
改造前
改造後
改造後
四、主要措施
在改造原則上，按照“政府政策主導，文衝集體經濟組織為改造主體；政府不投入，改造 成本全部由拍賣地塊所取得的資金來承擔；轉制社區集體利益不受損、轉制社區居民生活水平 不降低、保障轉制社區集體經濟可持續發展”的原則統籌謀劃。
在改造模式上，前期採用“搬積木”形式滾動發展。將多個地塊進行“拆、建、補”，即 把一號地塊的村民先臨遷出去，建成新樓後，再把他們安置回來，同時也把二號地塊的拆遷村 民安置進來，跟著再拆二號地塊，二號地塊建好後，接著是三號、四號地塊、以此類推；根據 工作進展實際情況，目前採取的模式是“拆卸動遷成熟一片，見縫插針建設一片”。
在改造模式上還將舊城更新安置與城中村改造融資密切結合，既解決了舊城改造安置用地難問題，又為 整個城中村改造提供了資金支持。
在總體規劃上，採用商住分離的模式。改造後的地塊將分為三個部分：
一是居民的回遷安 置地塊，用來建設居民的回遷房；
二是文衝的集體物業建設地塊，用來建設文衝集體經濟項目；
三是拍賣地塊，用來建設商品房、商業區等。商業建築主要集中在大沙東路、黃埔東路主幹道 及地鐵5號線文衝站周邊，形成繁華的商業氛圍。
住宅建築沿原有魚塘、河涌水系形成點式佈局。 主要公共建設配套設施包括了 2 所幼兒園、1 所中學，1 所小學、居民健身娛樂場所、文化站以 及變電站、消防站等。安置房的戶型要求，由回遷戶代表參與設計，並建造多套面積不同戶型 的板房，供改造地塊的居民現場觀看，提出相關修改意見。安置房設計新穎，結構合理，功能 齊全，並帶有簡潔裝修。保留 0.12 萬平方米的古建築物，以陸氏大宗祠為中心，形成約 3 萬平 方米的古建築群休閒文化廣場。
在創新工作機制上，從區公、檢、法、司等部門抽調人員組成區城中村改造工作組，派駐 到文衝、橫沙和茅崗等舊村改造項目一線，重點突破動遷難題，全力確保社會穩定。工作組嚴 格落實“五同”制度，與社區人員同工作、同學習、同生活、同加班夜訪、同研討，採取“聽、查、看、 問、訪”等方式，收集和掌握村民的思想動態和訴求，定期向區有關部門彙報反映，有效發揮 “連心橋”作用。工作組成員採取先易後難、以點帶面、多管齊下的方法，打政策牌、感情牌， 算經濟賬、未來賬，取得村民的信任、理解和支持。
在徵地拆遷的攻堅階段，主動約請重點對象， 會同社區幹部和經濟社社長當面溝通，促進分歧達成一致，有效發揮“潤滑劑”作用，有效促 進項目簽約動遷和動工建設加快實施。
五、存在問題和原因
由於文衝等舊村改造項目成本核算中並無考慮城市基礎設施配套費，且項目難以符合棚戶 區改造相關標準和要求，導致文衝項目後續復建安置區物業無法辦理城市基礎設施配套費減免 手續，對項目改造資金平衡和建設實施造成影響。
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