“揚州限售政策 還在執行。”針對近期部分自媒體稱“廈門、福州、青島、廣州、常州、東莞、揚州等第一批限售的城市將陸續‘解凍’”，揚州市住建局就此回覆。
2017年4月10日，揚州出臺新規：市區居民擁有二套房及以上，非市區居民擁有首套房及以上，已購或新購住房，需取得不動產權證滿2年，方可上市交易。同年11月29日，市政府發佈185號文件《關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知》，將原規定的2年調整為3年。
如今“限售令”已實行兩年，揚州二手房市場情況如何？哪些是主要購買客群？近期國家發改委提出放寬落戶政策，對揚州樓市是否會起到刺激作用？記者採訪業內人士，對上述問題深度解析。
揚州政策市區家庭二套房及以上，3年內不得交易
市住建局房地產市場監管處負責人介紹，2017年3月之前，揚州按照國家關於供給側結構性改革的決策部署，市場總體保持平穩。同年3月1日以後，揚州房地產土地市場出現波動，新房市場一度“量價齊升”，二手房交易市場成交活躍，引起關注。
2017年4月10日，市政府出臺49號文件《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，結合揚州實際，從供給側方面制定了“4個”重點“15條”具體舉措。“4個”重點分別為：“穩”用地市場、“嚴”價格管理、“控”交易行為、“重”日常監管。
“15條”的第7條明確：在市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》未滿2年的，不得上市交易。
49號文件出臺以後，對穩定市場發揮了積極作用。根據國家對房地產市場調控的最新要求，堅持“房住不炒”的定位，進一步穩定市場預期，保障剛性需求，強化市場監管，確保各項調控措施持續發力，2017年11月29日，市政府發佈185號文件《關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知》，其中將上述第7條的內容進行調整：上市交易的限制期限由原規定的2年調整為3年。
出臺背景降低房產投資需求，抑制市場過熱
縱觀全國，揚州只是限售城市之一。2017年3月24日，二線城市中房價最高的廈門率先出臺限售政策，後續福州、杭州、青島、廣州、珠海、惠州、常州、東莞也先後加入限售隊伍行列。截至目前，全國有60餘座城市出臺限售舉措，除個別城市限售時間為5年，多數城市限售時長為2年或3年。
回顧揚州“限售令”出臺的背景，有業內人士介紹，2017年3月1日，揚州在當年首場土拍中共掛牌出讓5宗地塊，其中包含3幅商住地塊和2幅純商業地塊，共吸引37家房企前往競拍。最終，恆大以樓面價8683元/，拿下揚州“新地王”。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，揚州本身去庫存壓力並不是太大，大牌房企在當地市場的拍地，有可能對市場的熱度起到推動作用。
“無論是49號、185號文件，還是其他房地產市場政策，這些長效機制的建立，都是落實‘房住不炒’的總體定位、堅持百姓居住這一核心開展。”市住建局房地產市場監管處負責人介紹說，調控的根本要求，就是圍繞“穩房價、穩預期”的要求，通過優化供應結構、加強市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。
“限售政策可以針對性地抑制投資、投機需求，抑制市場過熱，對樓市健康穩定發展具有積極意義。”揚州房地產業協會副會長、中廣置業揚州公司總經理林展認為，新房和二手房均納入取證3年內不得上市的“限售”序列，基本上把那種打算快進快出、獲取短期收益的投資客拒之門外了。同時也鎖住了這部分人的資金，避免大量拋售行為，維持市場平衡。
據介紹，按照正常流程，買房人在簽訂購房合同後要送交市住建局備案，房子交付以後才能辦理不動產證。從時間上計算，新房交付需要2年，再加上3年限售。這就意味著，不少房源從購買到售賣需要“凍結”5年。如此，對剛需幾乎沒有影響。
市場影響“限售令”後，揚州二手住宅量價平穩
“對我們剛需一族而言，調控是一個好消息，至少讓大家緊張的情緒得到舒緩。”退休的李老先生介紹，2017年春節前，市區還有不少萬元以下的樓盤。但那次拍賣後，房市明顯火爆，西區幾個樓盤一掃而空。二手房幾乎是一天一價，不到一個月，很多房子的價格就漲了30%，價格普遍達到14000元/平方米以上。
“當時我們中廣置業的部分門店，就曾遭遇房東後悔賣房來鬧事的情況。比如萬科一套85平方米的房子，2月售價100萬，一個月後就賣到了120萬。”林展說，調控後整個市場逐漸平息，這樣的情況再也沒有發生過。
林展介紹，影響二手房市場的因素是多元的，限售房源是其中一個方面。揚州購買二手住宅的客戶群體以剛需和學區為主。剛需一般會選擇購買總價140萬左右的“小三房”，因為二手房的交易主體是個人與個人，存在市場自主行為，賣家如果加價太多，那麼買家就會選擇總價180萬的“大三房”。這兩年，因為“二胎”政策的放開，購買學區的客戶更多。
揚州卓傑地產總監高玲、愛心房產經理夏翠蓮等相關中介負責人向記者介紹，2018年度，市區二手住宅交易量價平穩，整體呈現高開低走、穩中向好的趨勢。當年9月到年底，由於全國範圍內調控政策的收緊，市區二手住宅熱度走低，最終低調收官。從今年3月開始，二手住宅買賣升溫顯著，根據購房“金三銀四紅五”的規律，預計整個上半年都將保持較好的交易氛圍。
揚州房地產信息中心公示數據顯示，2018年市區全年共成交二手住宅13030套，成交面積113.4萬平方米。
從成交區域來看，東區成交套數與成交面積均佔比最高，共成交3881套；西區成交3419套，北區成交2932套，老城區成交1798套，南區成交1000套。
從成交面積區間段來看，90平方米及以下住宅共成交7774套，佔總成交量59.7%；90-144平方米住宅共成交4915套，佔總成交量37.6%；144平方米及以上住宅共成交341套，佔總成交量2.7%。
從成交個盤詳情來看，安莊新村、東方名城、運河丹堤花園、中海璽園、瘦西湖福苑、佳家花園、翠月南苑、陽光花都、康樂新村、九龍花園、連運新村等小區在市場中流通率較高。
未來趨勢限售期滿後，很難出現“拋房潮”
明年4月，揚州限售期滿，二手房供應量是否會出現大增？
“原則上來看，即使限售房源‘解凍’，也很難出現‘拋房潮’。”林展認為，首先，剛需客群對房產的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當所謂的“解套”房源到期，並不見得會流向市場。其次，2017年是房價高點，即便當時被套牢的投資客硬撐到了明年，按照市場行情來看，這部分投資客也不一定會拿出來售賣，因為市場已經趨於冷靜，除了個別學區，二手房價格一直保持平穩，此時成交意味著損失。
“應該會有部分資金壓力較大或資金鍊斷裂的購房者選擇拋售。當然，具體還要看這一年的市場走向。”林展補充道。記者瞭解到，今年進入3月份以來，各大房企加大推新，預計5月份還會迎來新一波“推房潮”，供應會有較大幅度上漲。對此，業內人士認為，成交大漲原因一方面是由於每年2月都是成交低谷，3月份開始出現一波漲幅也在情理之中；另一方面，樓市迎來“小陽春”，有明顯的回暖跡象，買房人的觀望心態有所改變。
落戶影響放寬落戶，有利於經濟加速發展
4月8日，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，今年我國將繼續加大戶籍制度改革力度，並分類提出了具體要求，其中提到“城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市，全面取消落戶限制。”
值得注意的是，2017年6月，揚州市政府網站公佈了一則戶籍准入和遷移管理規定的補充通知，在2016年揚州已大幅降低落戶城鎮門檻的基礎上，對落戶政策進一步放寬。擁有購買、自建、繼承、受贈產權住房的外來人員，無需滿足社保條件即可落戶。租房人員只要穩定就業，並不間斷交社保滿5年也可落戶。
隨著“短期看政策，長期看人口”的特徵在房地產市場體現的愈發明顯，“零門檻落戶”趨勢之下，揚州樓市會有怎樣一個走向？
“放寬落戶有利於加速推進戶籍人口城鎮化，加速揚州城市經濟社會發展。”市住建局上述負責人表示，目前揚州正全力打造“三個名城”，作為長三角中比較有競爭力的城市，放鬆落戶限制會加強對人口的吸附力，客觀上對樓市是一個利好。
（以上為正文，內容轉自吉屋網揚州站http://yangzhou.jiwu.com/loupan/）
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