人民幣匯率持續走低，有人問是否可以換取外匯，去外國投資房產。

一、資金出境的限制

第一，換外匯的限制

每人每年能夠換取5萬美金的外匯，但是這筆錢限制非常嚴格。在中國，通過合法渠道換匯，到海外買房是明令禁止的。這就涉及你的資金合法出境的問題。如果走其他途徑，有可能被罰款或判刑。

第二，數額的限制

即使你能通過合法途徑換取外匯，每人每年最多能換5萬美金的外匯，但是在外國買一棟房產的價格，遠高於這個數目，可能是30萬到40萬美金。

如果你通過其他途徑換外匯，一套房產，就需要把人民幣換成外匯6到8次，需要衡量每次轉賬都平安無事的可能性有多大。僅僅是合法地把資金跨境的轉移到海外，這道門檻看起來就不太容易。

二、海外房產的種類

投資房產的類型分為三種，第一個是商業經營地產，第二個是公寓，第三個是獨棟別墅。

1、商業經營地產

1）空租也要交物業費

如果在海外買了商業地產，如商鋪、寫字樓，你需要專門物業管理公司幫你管理。物業管理費很高的，每年需要支出房產的0.5%-1%左右。如果房子價值300萬，什麼都不做，也要支出1.5萬到3萬的管理費。

2）租金收益低

住建部的政策研究中心主任陳淮曾做過調研，全球主要城市的商業地產的稅前收益大概是5%左右。但是稅收很高，公司所得稅是百分之十幾，個人所得稅會更高。那麼，到手的租金收益可能是4%左右。

2.公寓

1）空置罰款

在西方買公寓，要麼自己住，要麼是出租。如果你長期租不出去，又不自住，政府會收取一定的罰款。

2）出租中介費高

如果你想把公寓出租出去，就得請中介。中介費用大概是1個月的租金。

這裡還涉及到中介是否可靠，收租是否及時，租戶的信用程度的。這些問題的不確定性都很大。

3）物業管理費高

海外的公寓，是需要專門的管理團隊管理。公寓的房齡越長的，需要維護的費用就越高，物業管理費就越高。

每年物業費用，要佔到房產0.5%到1%左右。有的老公寓，物業費要佔到租金的50%以上，比如說，租金每月收3000元，物業費就要支出1500元。

4）租金低

業內有一箇中介機構做過調查，認為公寓出租，只有倫敦的公寓出租價格收益率是最高的，勉強維持到5%到6%左右。

世界主要城市的房租淨收益，也就是在2%到2.5%左右，就等於現在餘額寶的收益水平，還跑不贏通貨膨脹。

3.別墅

1）租金低

這個獨棟的別墅租金來說是比較低的，如果你要買一個房子，用收租覆蓋按揭，幾乎不可能。

2）管理麻煩多

商業和公寓都是要請物業的，別墅是需要自己打理的，包括暖氣，漏水，花園的割草，還有灌溉等等，這些自己處理耗費時間和精力，請別人幫忙費用都挺貴，因為國外的人工費用比較貴。

3）房產稅1%左右

房產稅各國、各城市不一樣，少則三四千美金，多則上萬美元，根據房屋的市值而定。房產稅的中位數是房價的1%左右，不管你住不住，每年都要交。

最可怕的是，當地政府

4）買賣手續費高

如果說想買別墅，賺房產增值的差價，也不划算。

買賣手續費比較貴，買賣一次，至少有3%到5%總房價的費用。如果房價3-4年上漲10%，這個漲幅在西方國家已經很高了。但是平均下來，每年資產增值的幅度才2.5-3%之間，也僅是餘額寶的收益。

如果買房4年後，房價漲幅10%，這時選擇賣出。每年的房屋持有成本可能在2%，總共持有成本就是8%，還要交買賣的中介費3-5%，賣出還不能覆蓋成本。

在國外有一個特別漂亮的房子，有人可能心裡都會覺得很舒服，但是空置的別墅是沒有現金流的。你每天去一次，大概待半個月。坐長途飛機過去，然後打掃兩天，住兩天，再坐長途旅行回來，每年要交房產稅，然後要交管理費用，其實是很操心的一件事情。

閱讀更多 王三鳳理財 的文章

關鍵字: 投資 餘額寶 證券投資基金