一边是火焰，另一边却是冰山。
4月16日，国家统计局发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城环比上涨。
一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；
二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；
同比看，西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格更是同比涨超20%。
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涨价，涨价，还是涨价。
过去的三月，楼市小阳春，楼市回暖的消息刷爆了大家的朋友圈。
市场的火爆也的确不是空穴来风。
前两天开盘的上海某内环内2000w楼盘，也在当天被一抢而光。
内环内绝版地段！距离外滩1.5km！珠江铂世外滩界今日开盘！
而另一边，黑龙江鹤岗却因为房价跌成了白菜价而走红！
媒体曝出的鹤岗房价图
难道，全国楼市大分化就此开始了吗？
先来分析一下这两天火起来的鹤岗。
一个在中学课本上赫赫有名的东北“煤城”，沉默多年后的突然走红，竟是因为逆天的房产“白菜价”。
房价低至每平米300多元，一套46平米的毛坯房，总价只需1.5万元。
无数网友纷纷惊呼，不可置信。
“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”
不少网友更是开玩笑称要去鹤岗“组团抄底白菜房”！
据了解，2019年1月到3月间，鹤岗房价几乎“腰斩”。
新房方面，鹤岗在售楼盘最低销售价格为3200元/平米，最高为4300元/平米；上百套正在线销售的二手房源中，总价最低房屋售价为3.8万元。
以腔调君的认知，暂且不说框架结构的房子，就是最廉价的砖混结构的房子，最便宜的毛坯房，建筑造价也至少在每平米500元以上，可为什么鹤岗的房价会如此的便宜呢？
其实，网上曝出的“白菜房”大多是偏远郊区的棚改房。位置偏远，房产证办理周期长，虽然价格很低，但真正购买的人其实并不多。
鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚也声明表示，网上报道的低价房是个别现象。房源位置、户型不理想，现在当地二手房价格在每平米2500元以上。
但鹤岗房价的普遍、大幅下跌却透出个趋势：以之为代表的部分三四线、五六线收缩型城市，正走向这轮楼市分化的极端——寒冬
首先，缺乏经济支撑、人口外流所致的“城市空心化”，是部分楼市熄火城市的共同特征。
鹤岗是一个资源枯竭型的煤城。市区人口61.7万，不过常住人口可能不足90万人，超过10万人外出谋生。
从大区域看，东北多地的房地产市场偏冷，也与其人口净流出密切相关。
2017年，东北三省常住人口共计减少35万人；其中，吉林省常住人口比上年末净减少15.6万人，黑龙江比上年减少10.5万人，辽宁减少8.9万人。
产业发展受到影响，失去人口支撑，楼市交易不好，价格自然就低了下来。
另一方面，棚改货币化的退潮，也使得相关城市楼市直接失去一大引擎。其影响之大，业内人士已有共识。
2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改房入市交易，大多是未下证的房源，一家有多套的可以进行交易。
近年来当地加速棚改房建设，解决了九万户住房困难群体的需求，保证了供需平衡，也是主要原因。
而从客观理性角度分析，同一城市不同区域的房价差异是客观存在的，而非房价本身出现大波动。部分三四线城市房价下跌，并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。
具有产业、资源等优势、以及一些位于都市圈的三四线城市目前楼市运行依然良好；像鹤岗这类收缩型城市必要时也需研究人口回流、高铁开通等因素，积极培育新产业，从而形成更好的购房条件。
鹤岗基本就这样了，
而与鹤岗白菜价相对应的，是一二线城市和强三线城市的全面回暖和稳定热度。
全国各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。
混沌之中，分化开始。
首先，多城调控政策放松，楼市春天悄然来袭，房价有新一轮上涨的趋势。
现在不买房，等到涨起来了，自己多花的钱，就是当时脑子进的水。
其次，房贷利率下降、二手房减税等利好政策不断袭来，实则就是给现在买房的你，减少成本。
回顾上海的历年房价，我们也能发现，房价其实一直都是处于上涨之中。
2008年：房价11243元/㎡，你没有买房，你说金融危机，房价会暴跌！
2009年：房价13472元/㎡，你没有买房，你说房价上涨太多，要观望，说房价会崩盘！
2010年：房价18018元/㎡，你没有买房，你说国家已出台限购，房价会下跌！
2012年：房价19557元/㎡，你没有买房，你说房价涨的有点离谱，估计要崩盘了！
2014年：房价23799元/㎡，你没有买房，你说国家要出台不动产登记，房价一定会跌！
2015年：房价29976元/㎡，你没有买房，你说不动产登记已经出台，小媳妇都成丈母娘了！
2016年：房价35219元/㎡，你没有买房，你说房价涨的太快，后期一定会降！
2017年：房价43310元/㎡，你没有买房，你说房价贵的离谱，可以等一等！
2018年：房价48022元/㎡，你没有买房，你说国家全面调控，一线城市房价连降10个月，房价一定会跌！
所以现在的你，还要继续观望吗？
而回暖后，上海房价最具爆发力的区域会在哪？
笔者认为，最直接的逻辑是地价逻辑。
有特殊地价的区域，是大概率有“房价爆发力”的地方。
那么问题又来看，什么是特殊地价区域？
特殊地价区域就是：最低楼板地价>板块最低房价的区域。
比如：朱家角镇最低楼板价为22091元/㎡，而板块最低房价是20129元/㎡的泰安公寓。
说白了就是2010年造好的泰安公寓不如同板块内一块长着草的地。
2016至今上海有商品住宅土地（含综合体地块）拍出的板块共计53个。其中，最低房价
其实，对国家而言，无论是金融去杠杆，还是楼市调控，都是以稳经济为底线的。
要知道，在今年两会的，工作报告接近两万个字中，“稳”字，出现了73次。
中国房地产市场和调控正在进入一个全新时期，城市之间的“分化”、买卖之间的“手抖”，将是长久的趋势。
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