撰文=徐三刀
—壹—
最近咸陽某兩個項目，現場十分火爆，客戶跟打了雞血一樣，推著置業顧問往售樓部湧入，看得人心裡一陣糾結.....
一個項目賣得好，市場就一定好嗎？一個項目突然熱，市場就一定熱嗎？一個項目是否能夠攪動一個封閉市場？
市場很難，在政策性市場，任何一個項目都是靠天賞飯吃，就算是衝頂全國銷售前三甲，依賴的還是市場熱度。如果說，一個項目能夠把市場捧上天，我們覺得，還是高估了某些企業。
一切事出有因，咸陽某盤上演幾千人連夜排隊搶房，照片和視頻傳出之後，三千多人的購房群裡就炸鍋了，有人譏笑購房者，有人質疑開發商，有人鼓吹西鹹合併紅利，還有人說是因為降價了，原來觀望的人一擁而上...
為了搞清楚這些狀況，我們諮詢了灃西項目、咸陽項目的策劃，得到一個大概模糊的輪廓，數百名中介銷售，帶著數千組購房客戶連夜排隊，造成了人滿為溢，最後置業顧問和客戶混在一起，於是看起來搶房者塞滿了畫面。
似曾相識的一幕，2018年第二季度的畫面再次上演在了咸陽，我們究竟是該為拍視頻的人叫好，還是為數千名客戶扼腕嘆息。
一個主城區人口100萬左右的三四線城市，咸陽，你憑什麼這麼瘋狂？
—貳—
從城市數據來看，咸陽樓市根本無力支撐“搶房”，這幾乎是一片倒的認知。
GDP2376.45億元、全市居民人均可支配收入20868元、全市常住人口比上年末減少1.01萬人、全年商品房銷售面積150.95萬平方米.....
無論是西安戶籍新政策實施，還是國家新型城鎮化政策發佈，對於咸陽來說，都是一種負面影響。因為，咸陽與西安幾乎鏈接在一起，西鹹新區被西安代管之後，咸陽與西安幾乎是一河之隔。
一個八千億元的大盤，在不斷上升，一個兩千億元的小盤，鎖在身邊，客戶會選擇哪個？
＞備註：俯瞰咸陽
更何況，從現在來看，支撐咸陽樓市發展的只有三個要素：其一，渭城區、秦都區老破小改善型需求，城市購房的自然增長。其二，棚戶區拆遷，進行貨幣化安置，有一部分資金進入咸陽。其三，部分咸陽投資客，還有陝、甘等區域的購房者參與。
從表面來看，咸陽樓市的地位非常之尷尬，說是一個封閉市場，總有外埠一線房企打破僵局，迅猛拿地，還不給解釋；說是開放性市場，西安主城區購房者數量，不如周邊鄰省鄰市鄰縣購房者。
只能判斷，咸陽市場屬於西安樓市的一個附屬市場，只要是在西安樓市無法尋覓到市場機會和投資機會者，目標一定是鎖定咸陽。
這也是為什麼，咸陽人口分明是淨流出，但還能夠現場搶房。那些離不開咸陽，或者是進不去西安主城的人，恐怕要佔到很大一部分。
—叄—
目前，進入咸陽的大型房企很多，例如碧桂園、保利、龍湖、綠地、恆大、榮盛、天地源、領航等等，每家房企對於咸陽都信心十足！
排在前列的有四個：一個是融創，開發了融創觀瀾壹號、融創中央學府、璽園（管理）、玖園（管理）；一個是碧桂園，七場十字，686萬元/畝，成為咸陽新的單價地王；一個是保利，打造4000畝咸陽絲路之源小鎮；還有一個便是綠地，在北塬新城（奧體中心），打造一個千畝項目綠地新都會。
很難想象，一個每年150萬方的市場，成交一萬套，竟然被這麼多房企圍剿，每年撐死一萬套的銷售量，竟然被這麼多房企瓜分，如果集體搶客，刮地三尺都不夠！
有人說，咸陽轄區還有興平、彬縣、涇陽、三原、禮泉、乾縣等等。但實際上，這些城市的選擇不是唯一，如果可以選咸陽，為什麼不選西安？
一打眼看去，人口出現淨流出，房企還在囤積，很多人心底裡，只有一個問題，咸陽樓市，你憑什麼這麼火？
三千多人的購房群裡，終於有一個人說話了，凌晨，他就在現場，這些是真的。問他，你買了沒？買了。群裡面，立即躁動了。
為什麼買？八九千塊錢就能買到公園旁、精裝修、RC、帶學位的房子，有錢不買是傻子啊？
據說，連續四天銷售，某房企兩個項目就實現了10億元銷售，這個銷售量在西安來說，都算是不錯了，在咸陽誕生，就變得更意味深長了。
2018年7月，我們在 一文指出：“（咸陽）作為‘西鹹一體化’的參與者，西安與咸陽幾乎連在一起，咸陽房價為西安房價的2/3，土地價格卻僅為1/6。對於任何一家大型房企而言，這顯然都極具誘惑力。”
但現在咸陽房價與西鹹房價僅有一千之差，也越來越接近主城區房價，所謂窪地效應將逐漸不再！
＞備註：咸陽渭河
—肆—
對於“西鹹一體化”，我們始終期待，但我們反對鼓吹暴漲暴跌。即便是房地產已經進入新一輪週期，我們仍然認為，不是所有的項目都值得搶房。
此前，我們提倡換一個視角看咸陽，如果將咸陽放在大西安“雙子城”的位置，咸陽價值很高，房企投資也沒問題；另一個，如果將咸陽放在咸陽市層面理解，咸陽就是咸陽人的咸陽。
目前，咸陽樓市雖然沒有部分人看空的那麼厲害，但也是荊棘遍佈，從主力房企佈局來看，只有三個地方，大家可以多看看。
其一，咸陽高新區，有彩虹廠、中電光谷等支持，咸陽高新區一直在謀求產業發展，教育引進、景觀打造，也算不錯。
＞備註：咸陽市高新區鳥瞰（圖片來源於咸陽高新區官網）
其二，咸陽主城區，也就是渭城區、秦都區核心部分，例如人民路商圈、玉泉路商圈、渭陽路商圈，城市腹地。
其三，文體功能區，原為咸陽北上的根據地，倏忽，又成了大西安文體功能區，距離主城區有一定距離，就看官方力度。
＞備註：咸陽文體功能區/區位圖
可以說，除了咸陽主城區之外，咸陽高新區，文體功能區都在賣未來，賣預期值。如果要將產業、配套等排序，咸陽高新區比文體功能板塊醇熟一些。目前，咸陽文體功能區只有奧體中心、市民中心起來了，其他配套還需要等待。
反過來說，在咸陽高新區，數千組購房者究竟搶什麼？大概有三個：一個是促銷優惠的噱頭，一個是高新區名校資源，一個是“西鹹一體化”融合所誕生的機遇。
購房者都有判斷，大家也許在爭奪一個窗口期，一次咸陽樓市從未有過的上升趨勢，大家都怕。
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