環京樓市從長期定位來說，將承載北京疏散人口和部分產業的作用。按照國際都市圈的標準，以北京為中心的100公里範圍內都可以認定為環京地區。因此，將北京七大區東、西、南部範圍內100公里認定為環京地區，包括北三縣、南三縣、涿州、廊坊、武清、淶水這10個市（縣）。未來環京地區必然發展成為一個大都市圈。
根據過去這些年的經驗，環京樓市一直是北京樓市的縮影，跟隨北京樓市漲跌，只不過波動幅度要比北京更劇烈。
隨著2018年末樓市開始有所鬆動，環京樓市以燕郊被代表率先反彈。那麼，未來環京樓市中哪些城市最有潛力脫穎而出呢？我們可以從區位、配套、規劃三大方面來進行預判。
首先，既然環京樓市是承接北京人口外溢，那麼交通區位就是重中之重的衡量標準。再綜合考慮通勤因素，燕郊、大廠、香河區位優勢較為突出。
其次，考慮配套和規劃。配套設施決定了一個城市的宜居程度，而規劃決定了未來的經濟和城建水平。這兩點做好了方能吸引更多人才落戶並安居就業。那麼，靠近南部北京新機場，收益於臨安經濟區的產業和就業發展，有固安、永清和廊坊。此外，霸州有著北京和雄安雙利好，而武清比鄰北京和天津，也有一定的利好。
至於交通區位無優勢，並且較為遠離北京、天津和雄安等經濟中心的地區，價值就較低了，比如涿州和淶水。根據發達國家都市圈的發展經驗，未來不止環京樓市，整個中國樓市也將隨著人口進一步向都市圈集中而進入分化階段，強者恆強，弱者恆弱。
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