临近年关，又到物业公司最忙的时候。这时，物业公司全体总动员，签军令状、宣誓、加班加点，为了一件重要的事情—催缴物业费。
近十年，是中国房地产行业的黄金十年。随着房地产业的迅猛发展，城镇化进程的快速推进，越来越多的农村变成了城市，农民变成了居民，农房变成了楼房，人民的生活环境得到了极大的改善。但同时，随之而来的城市化问题也逐渐凸显，其中物业与业主的纠纷也是与日俱增，各地人民法院受理的物业纠纷案件也逐年增加，而拒缴物业费纠纷更为突出。据不完全统计，部分地区的法院拒缴物业费案件数量已占到物业纠纷案的六成以上，甚至部分高达九成以上。而这些物业费纠纷案件中，最终受理结案的，业主败诉率极高。据2014年杭州萧山法院的一次统计显示，3年内结案的2000多起物业纠纷案件中，业主绝对胜诉寥寥无几，不到5件，而这些胜诉的案件中大多数是因为物业公司主张已经超过诉讼时效。
那维权拒缴物业费，为何屡屡败诉，“受伤”的总是业主呢？难道法院在为物业公司“撑腰”，还是另有原因？我们通过下面几个典型物业纠纷案例，一探究竟。
案例一：房屋漏水，墙体开裂
住进新房本是一件非常开心的事情，但业主李先生却怎么也开心不起来。2014年3月，李先生在杭州某小区购买了一套商品房，给儿子做婚房用。2016年8月，李先生儿子准备结婚，全家喜气洋洋，搬进新家。可不曾想，新房才刚入住个把月，烦心事找上来了。家中主卧出现漏水情况，且墙体出现不同程度开裂。原本开心的事，让李先生全家烦恼不已。发现问题后，李先生找到了物业，要求物业予以快速解决，物业派人来查看后，便没有了下文。从那时起，李先生家就再也没有交过物业费。“凭什么交物业费，你们事情解决了自然会交”，李先生以拒缴物业费进行“维权”。物业公司工作人员也是多次与李先生进行沟通，动之以情晓之以理。可李先生就是不肯缴纳。物业公司无奈将李先生告上法庭，并要求支付欠缴物业费4800元及滞纳金1000元。法院最终判决物业公司胜诉，李先生应缴纳的物业费一分不能少，而且诉讼费也须李先生承担。案例二：停在小区的电动车被盗
业主王先生不交物业费的理由是自己一辆九成新电动自行车停在小区车库时被盗。王先生认为物业公司没起到管理义务，没有提供安全的治安环境，造成自身财产损失，不愿缴纳物业费。经调查，法院认为物业公司负有定次巡查、提供监视安防系统的管理义务，这对盗窃事件的预防和侦破有一定作用。因物业公司未能举证全面履行上述义务，未尽合同约定的安保义务，最终判令其承担20%的赔偿责任，但80%物业费及滞纳金必须由业主王先生本人承担。
案例三：外墙的晾衣架被拆
姜女士2016年买了一套90方刚需房，去年6月刚生了小孩。因为事务多，忙不过来，让母亲也住到她家，帮忙照料孩子。可人多之后，问题也就出来了。由于姜女士家的阳台只有一个，且面积较小，人多之后，阳台内的空间已无法满足晾晒需求，衣服经常是干一半、湿一半。为此，蒋女士和丈夫商量之后，在房屋外墙面让人安装了一个伸缩式晾衣架，解决了一桩心头烦心事。可没想到，姜女士还没开心一会，上午刚装，下午物业管家小李就上来敲门了，并现场翻阅了物业服务合同和小区管理规约等相关规定，要求姜女士自行拆除违规安装的晾衣架。蒋女士死活不同意，并请求小李行个方便。可小区规定是不能安装的，小李哪能同意。后来，小李将此事反应给了城管局，姜女士不愿自行拆除，后城管进行了强制拆除。为此，姜女士一直来对物业公司“耿耿于怀”、充满怨气，更不要说缴纳物业费了。用姜女士的话说，“门都没有。”无奈，物业公司将姜女士诉至法庭，要求支付物业费。经法院审理，姜女士败诉。 - 但是，三个案例又有各自不同的特点：
案例一：找错了维权对象
对于房屋漏水等质量问题，业主应当依据有关法律法规和商品房买卖合同的约定，应向签订合同的主体单位即开发商进行主张维权。物业公司和地产开发商是两个相对独立的民事主体，具有不同的法人和责任范围。物业公司是与代表小区全体业主的业委会签订的物业服务关系的合同，房屋质量不在其职责义务范围内。业主不能以房屋质量问题而把对开发商的不满转嫁到物业身上，并以此拒缴物业费。
案例二：弄错了法律关系
案例中，小区业主王先生电动车被盗，造成财物损失，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业服务合同来看，属于财产损坏赔偿纠纷，可以通过调解处理或另案物业公司提起诉讼。而业主需支付的物业费依据的是与物业公司签订的物业服务合同，物业服务合同是针对全体业主，个别业主的特殊抗辩不能代表全体业主的意见。这是完全不同的两个法律关系，需分别对待，不能因主张一项合法权益而破坏了另一项合同义务。
案例三：违反了相关规定
根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，未经城市规划局和小区物业管理处批准，不得改变所有建筑外观和搭建建筑物、构筑物。物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违规违法行为的应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。案例中姜女士为了自身权益情有可原，但与法不符。首先，姜女士违法了《住宅内装饰装修管理办法》、同时也违法了小区的物业服务合同和管理规约。以此拒缴物业费，法院不予支持，因此败诉。
针对目前这种情况，很多业主觉得很“屈”、没面子，并与物业公司形成了长期的隔阂与对立。在此，结合事前事中事后控制法，笔者也大胆地提出几点建议，供探讨、交流。
1、社区、物业、业委会要更加深入地做好物业法律、法规的宣导，让更多业主知法懂法守法，从而更顺利地开展物业管理工作，营造和谐社区环境。
2、物业行业要加强自律，提供更加规范、人性化、令业主满意的服务。物业服务企业要以小区为家，坚持客户第一原则，认真履行合同义务，创造性开展工作，提供更加专业、高端、感动的服务，提高业主居住的满意度和幸福感。
3、广大业主要适当了解、关注、学习、理解物业行业的相关法律法规，多多参与社区、物业组织相关物业法律大讲堂，从而更好地维护自身合法权益，更好地帮助物业公司改进、优化服务。
4、 社区、物业、业委会在条件允许的情况下，设立“物业纠纷调解委员会、”“物业纠纷调解办”等形式，对于物业纠纷进行现场的调解、处理，争取相互的理解和支持。
5、对于一些法院判决的物业纠纷案例，可以进行公示，以起到警示作用；对于物业服务的不规范、不作为行为，城建局、社区可进行考核、通报等措施，以维护业主的合法权益。
总之，对于减少物业服务纠纷，只有通过各方的共同努力，彼此相互理解、配合，才会会取得大家的共赢。只有这样，我们社区才会更加和谐，生活更加美满，安居才能乐业。
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