文/宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任

粵港澳大灣區規劃綱要對大灣區提出了很高的戰略地位。五大戰略發展定位包括充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示範區、宜居宜業宜遊的優質生活圈。整個大灣區規劃綱要2.7萬字中，沒有一個字提及房地產，房地產沒有機會嗎？一定不是這樣！雖然沒有提及房地產，但給房地產提供了巨大的機會，2.7萬字到處是房地產的機會。

從機會來講，綱要中的“五大戰略定位”就是五大機會。

首先，看第一個“充滿活力的世界級城市群”。全球世界級城市群都是人口、資金、產業、空間容積率非常密集的地帶，房地產沒有人口、產業集聚，房地產不會有前景。大灣區11城過去40年已經奠定了城市群整合發展的基礎。特別是中國香港、深圳、廣州高密度集聚，這種國際城市群聚集的現象在國際上並不多見，這決定了大灣區活力在全球都是領先的。城市群相比單一城市更容易實現區域發展的高效能、高效益。城市和城市群在整體發展方面，以及房地產投資發展理念和模式方面有差異。大灣區整合過程中，房地產發展肯定要盯住城市群格局去做，資金、整個產業、土地使用、市場都是互動格局不是單一開發，這是重大差別。在世界級城市群之下，房地產要支撐產業長期發展目標為主，因此“充滿活力的世界級城市群”對房地產而言就是機遇，我將其概括為“活力、密度、融合、高成長”。

其次，”具有全球影響力的國際科技創新中心”方面。全球實踐表明，資產價值最高的地方就是國際科技創新能力密集的地區，如硅谷就是國際創新之都，其物業價值遠超美國其他地區，是美國其他城市平均房價的三倍。

第三個定位和機遇，“一帶一路”建設的重要支撐。大灣區歷史上就是中國最重要的海上絲綢之路的起點和貿易通道，百多年來其發展奠定了大灣區最具國際化和開放性的基礎。現在全球貿易經濟格局大動盪，還沒有水落石出，這預示世界經貿關係面臨巨大變化，我們必須面對這種變化。中國必須強力推出能與世界新經貿格局實施戰略對接的超級平臺，“一帶一路”是中國主動開放對接世界新經貿格局的主脈，大灣區是中國能與國際新經貿格局快速全面平等對接的橋頭堡，兩者關係就非常清楚了。“一帶一路”和大灣區的整合，意味著開放式、高價值的投資將大行其道，這一定是趨勢。國際交流、交通物流樞紐、大型基建等將為大灣區高品質投資帶來重大機會，因此第三個定位將為房地產帶來國際化、大開放、高投資的機會。

第四個定位，內地與港澳深度合作示範區。40年來，港澳在珠三角地區有大量投資，約60%至70%的港澳投資落在珠三角地區，珠三角特別是深圳、東莞成為世界工廠，當然也包括佛山、廣州。未來大灣區框架下，港澳將與珠三角9城實施更深層次的合作。大灣區重點地帶將吸引港澳資本再度以高端產業投資的名義進入。以前不是特別高端，下一步將吸引高端投資的進入。本輪大投資一定會與內地資本聯合、快速推進大灣區的城市產業升級，珠三角9城很多的基本產業將面臨升級，港澳高端產業和投資將助推升級，並快速消除港澳與珠三角9城的隔膜和差距。粵港澳大灣區的深度合作，將推動珠三角9城價值的全面提升，未來9城和片區土地價值將與港澳逐步平滑對接，這是一個趨勢。從第四個機遇角度看，房地產行業將高位再引港資、價值對接港澳。

第五個戰略定位，也是第五個機會“宜居宜業宜遊的優質生活圈”。以大灣區承載的國際化重任看，現在大灣區人居水平遠遠不夠，廣深有很多城中村，香港也有很多低檔住房和其他物業，未來港深穗的低端空間一定會面臨全面改造。大灣區11城市政府會強化責任解決房價高企，因此保障房建設會大力推進，本屆香港政府正大力推進政府保障房，這個大方向是對的。大灣區也會積極解決人口、產業高密度引發的環境質量下降的問題，大灣區11城的緊密融合發展，將使宜居宜業宜遊成為現實。可以想象，在這樣的發展格局下，世界級的優質生活圈，將在大灣區框架下完美浮現出來。從房地產角度看，我們認為機會在於高品質人居、優美環境、優質生活方式，房地產一定能在其中找到很多機會。

大灣區背景下房地產投資開放目前面臨怎樣的困局呢？

第一個困局，如何面對地位滑落和遭受諸多牽制的房地產格局。大灣區規劃綱要沒有出現“房地產”字眼，不意味沒有房地產，未來其發展遠遠離不開房市場。從目前政策導向看一直有調控，我們不能過分強調房地產，目前房地產全行業運行不斷受到制約，整體地位出現明顯滑落，包括一些房企宣佈退出。房地產面臨內外部的改變，不改變就可能面臨淘汰。我認為，房地產仍然重要，但將面對非常嚴重的不確定性。

第二個困局是，如何實現投資自由度和均衡性。看過去20年大灣區房地產的發展，其自由度和均衡性有很大問題。譬如未來大灣區房地產要素的流動仍然困難。大灣區整合了，但深圳、廣州的房地產企業還不能便捷地進入香港，即便開車上港珠澳大橋也去不了。過去40年來大量香港房企北上，未來內地房企赴港難度仍然很大，說實話我還不是特別看好這個前景。過去大灣區11城房地產發展從投資到房價，都呈現嚴重的不均衡。香港平均房價10-20萬/平方米，深圳、廣州房價也非常高企，分別是5萬和3萬，但其他城市幾千元一平方米都有。深圳房價最高20多萬，最低3萬元都不到。有差別正常，但差別大不正常，不均衡帶給房地產巨大的壓力。從房地產投資格局看，大量房企囤積在香港、深圳、廣州等中心城市，這導致核心城市競爭非常激烈，房價和開發成本越來越高。大灣區邊緣城市的投資力度相對偏弱，這樣的不均衡如何做到適度差異，又不過度均衡，是大灣區的弊病需要下很大努力解決不均衡。

第三個困局是，如何做一個懂產業的地產商。20多年來開發商一門心思拿地賣樓，並培育了一批超級房企。未來必然以高端產業為主導，房企要適應這個形式。將來開發商即便不做產業，也要懂得產業，不然就做不出符合產業需要的平臺。不少房企已經在轉型升級進軍產業，未來大灣區建設過程中，房企如果不改變必然要失敗，要做好充分準備走向產業，做懂產業的地產商。

第四個困局是，房企如何應對長短效機制的夾擊。大灣區特別是深圳、廣州、香港目前地價處於高位，大灣區不可能採取雄安新區政府壟斷的管控該模式。從市場看，大灣區未來仍有很大的房價上漲空間，要有充分心理準備，房價還是要往上走；從政策看，這就要伴隨著長短效機制結合的調控模式，房企在政策長短效政策夾擊下生存，希望長效機制能擠出短效機制的想法並不現實，要有充分的準備。

第五個困境，如何避免被法制徵信社會所淘汰。過去幾十年盲目開發、不講法制、不講誠信的時代過去了，大灣區未來發展的重要標誌是法制、徵信時代的建立。內地房地產領域多年來恰恰是違法、失信的重災區，房企要從既往的舊模式中突圍出來，充分認識到這是關乎制度、文化的深刻轉型，是服務的制度化轉型，要全力完成轉型升級，避免在未來發展中被法制、徵信社會的要求所淘汰，這是非常明確的第五個困局。

再聊聊大灣區房地產開發投資的六大策略。

第一個策略，從大灣區綱要中找重要字眼，“灣區”、“中心”、“極點”這三個詞極端重要。這是“灣區中心導向、極點順位佈局的概念”，放眼大灣區應該說商機無限，房企特別是本土房企，要積極加強在大灣區的投資力度。我最近接觸了一些開發商，他們已經從內地撤資，將有限資金集中投入大灣區，這是對的，畢竟大灣區的機會越來越多。我們看到綱要中談到四大中心城市，港澳廣深無疑是房地產開發投資的核心定位導向，首先盯住這個東西。四大中心城市中，港澳剛才說到難進去，因此我們更多關注廣深概念。我們看到一個重要提法叫“極點”，三大極點包括港深、廣佛、澳珠，還有其他非極點城市。先選擇港深、廣佛、澳珠，再選擇其他非極點城市，一定是這樣的模式選擇你的投資價值。如果從中心的層次角度講，港澳難進入，北邊廣州面積大近8000平方公里，哪裡最合適呢？南沙可能是個很好的選擇。中部的深圳，

第二個策略，港港深極點為核心來選擇，會輻射形成港深莞惠都市圈，我認為這是未來大灣區的核心地帶。廣佛片區也很重要，但相比之下，其國際化程度、市場化程度、產業規模和結構不及港深莞惠。惠州、東莞，及未來中山、珠海等周邊城市都存在投資聯動的較強效應，開發商可重點關注這些城市。所以第二個策略就是“中軸線戰略站位、東西軸策略挺進”。大灣區房地產開放可以採用簡單的“三軸線模式”，首先緊機抓住港深莞惠的超級機會，這四個城市相當於大灣區人口、產業、資金總量的70%以上，要投資一定要往人口、資金密度集中的地方佈局。中軸線的核心地帶就是深圳的大空港、前海地帶。此外，東莞濱海灣新區、廣州南沙也都是可以高度關注的中軸線核心地帶。

西軸線和東軸線方面，西軸線包括澳門、珠海、中山、佛山、江門、肇慶。上述城市分兩個層級，第一級包括澳門、珠海、中山、佛山，可按不同產業層級分別關注。第二級是江門、肇慶，兩者面積大，地廣人稀，未來投資長遠，短期投資不會超過前面幾個城市。現在有個罕見的現象，東軸線目前就1個城市即惠州，我個人認為將來東軸線要補課，辦法就是延伸到汕尾的西部，就是深汕合作區，未來一定會看做大灣區的一部分，大家要關注。萬麗湖部分也要關注。

第三個策略，革命性的大交通節點，超越式的大成長絕機。未來若干年粵港澳大灣區大交通體系將發生巨大的革命性變化，多條高鐵、密集城際軌交、3大航空樞紐、7大機場，特別是多條跨海超級大通道，將改變灣區的大交通。大灣區交通門戶的中心將從南邊形成密集的集結地帶。前海、寶安大空港將成為大灣區中央地待最大的交通樞紐地，伴隨著大交通的革命性大變化，大灣區房地產開發投資必將按照該模式緊緊跟隨，可見大灣區投資重點是中軸線，節點是深圳的大空港、大前海地帶，當地有超過100平方公里的空間是大灣區絕佳的投資寶地。

第四個策略，科技創新引領、產業地產爭鋒。大灣區未來在全球灣區中的價值點在於科技創新，深圳的科技實力、香港的科研基礎，和廣佛莞基礎製造力是影響世界的。科技創新方面，投資將以數萬億的數量去打造世界級科技大灣區，與之相關的產業地產必將大幅跟進投資，並實施轉型升級。地產界必須清晰瞭解大灣區科創的大格局，積極投身產業地產，要以地產鞏固基礎，以高端科技創新產業為核心，創造全新的地產業態，未來房企主營業務要大幅提升科技內涵。

第五個策略，大城中心要更新，靈巧地以增量博存量。大灣區作為全國發展最早、最快的地區，城市更新壓力也最大，廣深已經開始舊城改造工作，特別是土地匱乏的深圳。未來城市升級將更多轉型城市更新類別的內涵式發展，高成本必然通過提高容積率，以增量博存量來獲取未來的巨大收益。房企特別是本土房企，要儘量獲取機會參與本地城市更新，我知道過去10年很多房企參與都灰心了，但大灣區政策來了，大家要有信心佔地為王，在大灣區中心城市參與更新會有很多非常好的機會。

第六個策略，商保並舉、策略為上、政企融通、前路寬廣。大灣區綱要提出宜居目標，這是“房住不炒”的引申。近年來大灣區個城市住房制度出現重大改變，各地政府在大力推進保障房建設，房企要更新觀念，合理參與保障房建設。保障房任務重、收益低、責任大，很多房企不願意介入，但這是國家戰略，參與投資有很多綜合價值。政府會依據介入保障房程度，認定房企在社會公共領域中的責任並基於相應回報。大道至簡，這樣房企必定會積極參與本地保障房建設，樹立其良好品牌，這應該成為既定的方針。

大灣區消費投資方面，提出五大策略。

第一，投機炒房過時了，杜絕盲目加槓桿。深圳貸款炒房在內地是非常旺盛的地方，大灣區來來，政策市場都在變化，投機炒房時代已經過去，房地產可以投資但要避免炒作和盲目加槓桿。2015年房價暴漲一年漲一倍的格局一去不復返，大家不要有僥倖心理，除一系列調控政策外，房地產稅也在加速立法進程，這會對房地產市場穩定起到平衡作用。我們總體目標是讓房地產迴歸居住屬性，調控房價不僅是政府的責任也是買房人自己的責任，這是方向性認識問題。

第二，地段、環境很重要。作為中長期的消費投資選擇，我們看好大灣區樓市發展，宜居是其核心價值。有配套、有環境就是宜居的，其次也要考慮房地產的中長期投資價值，核心是地段選擇，最佳地段是中軸線。作為中心城市的廣深長期會看好，大家要堅定信心。城市群時代來了，城市群時代講的是以大核心城市向外輻射的中小型城市都有機會。鄰近深圳的地帶，也有明顯的快速增長潛力。佛山、珠海大灣區非中心城市的核心地帶也有良好的成長性。投資者也可以依據自身實際條件、地段、訴求選擇最合適的房子。

第三，跟著地鐵走，好戲在後頭。大灣區正在構建強有力的聯通11個城市的軌道交通體系，未來會非常發達，世界級超級城市群在正形成。各城市居民購房的空間、區域選擇上更自由。下佛誒這依據月供能力、地鐵站點去選擇，跟地鐵走是核心，在地鐵開建時選擇站點附近住房是明智選擇，未來必定會上漲。

第四，市內市外是巧選擇，買房居住是硬道理。很多剛需打電話問我“到哪兒買房”？這個問題沒有統一答案，要按照自身條件選擇。你在市區一定買市區外30公里就不合理，總而言之，買房選擇的前提是“交通一定便捷、地鐵一定到位”，不願意奔波可以選擇小的房子或二手房在市區，大灣區發展非常快，無論市區內外一定要搭上住房的快車。房價仍有上漲動力，不要讓大灣區發展紅利白白流失，大家要早點動。

第五，堅決不買違建房，堅決不做抬轎手。大灣區各城市都有不同程度的違建問題，有的非常嚴重，如深圳就有40萬棟違建房，處理起來非常困難。違建房最大好處是便宜，最大壞處是嚴重法律風險，法律不保障你的安全，買了將來虧了怪不到誰。很多人貪便宜買入，並希望城市更新中獲得可觀的賠償款，這是很困難的事情。各城市對違建房的查處越來越嚴厲，盲目買入違法建築面臨巨大的法律風險。大家要盯著合法的房子買，不去沾染違法建築，是我們最好的選擇。最後給大家一句話來結束今天的分享，我們一定要抓住大灣區建設機會，做好房地產投資，相信大家有實力也會抓住這個機會。

內容來自宋丁主任在大公財經下午茶（第85期）上的演講，圖片來自網絡。

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