前陣子，網絡上流傳出2019年湖南棚改項目清單。
老左也拿到了清單，但沒有發。
因為只發清單就是一則乾巴巴的快新聞而已，沒有多大價值。
直到這兩天，老左拿到了近幾年的棚改數據對比，才找到些許價值，今天跟大家分享。
PS：關注小編，獲取詳細電子版清單。
棚改對於樓市的重大意義
棚改，不是城市土著的朋友可能關注的不多，但是投資人士肯定重點關注。他對於的樓市的意義不容小覷。
棚改，不僅僅是指拆遷，還包括舊房改造和修繕。2008年金融危機後，由於外需萎縮，棚改逐漸成為刺激內需和穩增長的重要方式之一。
棚改方式有兩個，一個是實物安置，就是把老破小拆除了，在安置區給原業主一套或者多套新房子；另外一個是貨幣化安置，就是拿錢解決問題。
貨幣化安置，讓很多土著搖身一變成為了暴發戶，房子沒了，手裡拿著大把的鈔票，對於樓市來說意味著巨大的購買力，會直接拉動房地產銷售。
2013年至2017年，棚改貨幣化安置比例從7.9%升至53.9%，對住宅銷售的貢獻也從2%升至24%。
圖表：來自界面新聞
當時的背景是什麼？
當時房地產已經快撐不住了，庫存過大，全國上下去庫存，低首付，低利率，鼓勵大家買房。
效果大家都知道了，先是一線城市猛漲，然後2016年下半年長沙這樣的二線城市也猛漲，之後是三四線城市普漲。
所以說，提早看到政策動向的，可以提前佈局，這就是讀懂政策的力量。
棚改轉向的必然性
2018年以來，全國房價都漲到位了，庫存消化的差不多了。同時，棚改資金主要是融資舉債，造成了政府負債過高，開始要防範系統系金融風險，債務風險要控制。
在完成房地產去庫存的任務之後，棚改轉向是必然。
如何轉向？一方面是總體數量的降低，另一方面是貨幣化安置的比例也降低了。在穩房價的同時也降低政府債務。
湖南棚改：腰斬的決心
具體來看湖南棚改情況。
2016年棚改達到42萬套，貨幣化安置接近19萬，直接推動長沙房價上漲。
2017年總數降低到39.3萬，但是貨幣化安置卻升到33.8萬，這也是當年房價越調越高的重要原因之一。
2018年總數大幅減少，但是貨幣化安置仍高於2016年，然後是史上最嚴調控，不光限制外地人，本地土著短期內也只能買一套，這一招就叫打蛇打七寸。
到了2019年，直接只有2018年的零頭，80000套，貨幣化安置只有2016年的1/5不到。
很多網絡文章把80000套作為標題，我想問，這個數字很多嗎？
少的出奇！
再來看各個市州的數據（數據轉自肖東敏）
下表是長沙數據，貨幣化安置率很高，但是絕對數是2016年的1/3不到，只有長沙縣翻倍，但是體量還是太小，這股動力接近熄火。
再看衡陽的，按照發改委對於城市等級的劃分標準，衡陽是湖南第二大城市，2017年城區常住人口達到145萬，今年棚改同比下降78.8%。
再看岳陽的，岳陽是湖南第二大經濟體，2018年底GDP接近4000億，今年棚改同比下降77.65%。
下面是其他市州的數據：
看到數據有沒有感覺哇涼哇涼，感覺湖南樓市要涼涼了？
後續影響及應對之策
從上述數據中，可以看到政府穩房價的決心，但並不是說湖南房樓市要崩盤，而是嚴重分化，長沙走強，而市州走弱。
任澤平說過，樓市走向長期看人口，中期看土地，短期看金融。貨幣化安置在某種程度上可以算作金融手段之一，該手段被釜底抽薪之後，就看誰在裸泳。
長沙是湖南唯一的特大城市，2017年新增落戶約27萬，2018年新增23.66萬。而且，4月8日發改委發文，長沙要大幅增加落戶人口規模。此其一。
具體詳情請看這篇：
其二，長沙土地供應已經在逐年減少，前幾年高峰期達到600公頃，現在只有300左右，麵粉少了，麵包還會多嗎？供求關係逐步向供小於求的局面發展。
有著兩大法寶護身，即便是棚改貨幣化熄火，短期或許有影響，但不會影響到長沙樓市中長期的大方向。
而三線以下的城市，包括長沙以外所有的湖南市州就要注意了。
國家做強做大中心城市的決心在加強。特別是放寬落戶限制之後，更多的人會往一線和強二線城市遷移。
2018年只有岳陽和衡陽人口增加超過三萬，很多城市人口在減少。
三線以下的城市，特別是縣城的房產，都基本達到頂端了，沒有強有力的支撐。而在4月8日，國家發改委首次提出了“收縮型城市”的概念，這類城市一定要遠離。
也就是說，樓市即將出現強者恆強，弱者恆弱的局面。在樓市馬太效應的拐點上，怎麼辦？
老左建議：買一線，買強二線。可以的話，把地市的房產處理掉，到長沙，到大灣區、長三角置業。
各位看官，你怎麼看?
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