“小阳春”以来，看到最多的可能是中介、开发商发的各类成交喜报，听到最多的是“房价要涨了”。再加上多家银行下调了房贷利率，最低的仅上浮5%。房地产市场仿佛“涨”声一片，但房价真的会涨吗？
一、从刚需变为投资品的房子
我国人对于房子的执念根深蒂固，在现在社会房子不仅仅象征着安身之所，也是一种高回报率的投资品。
根据《2018年第三季度城镇家庭资产指数报告显示》，从2008年到2018年这十年间，城镇家庭新购住房发生了结构性的变化。
2008年，出于刚需而购房的家庭占69.7%，出于投资目的购房的家庭占19.6%。2018年，形势几乎是发生逆转，出于刚需而购房的家庭占15.1%，出于投资目的购房的家庭占58.2%。这十年的期间可以看出，买房刚需逐渐降低，改善性、投资性逐步走高。
大家生活水平不断提高，基于物价上涨、通胀压力，资产保值的需求，纷纷将目光投向高收益、低风险的房产投资。
房子的投资属性被不断放大，富裕的家庭配置的房产越来越多，投资需求扩大，影响房价持续上涨。房子的居住属性逐渐弱化，经济能力有限的刚需家庭无力承接高位市场，需求不断缩减。
二、“回暖”的楼市
在经历了2018年的严厉调控后，2019年第一季度多地楼市出现政策“松动”，加上“金三”小阳春的楼市成绩，给人一种房价即将迎来有一波上涨的感觉。
楼市回暖表现在贷款利率下调、成交量增加。
1、贷款利率下调
以杭州为例，从今年3月起，汇丰、交行等银行就下调了首套房贷款利率，进入4月，多家银行也开始下调贷款上浮比例。
目前杭州市内多数银行首套房贷款利率为上浮5%，二套房上浮10%，相比年初普遍上浮15%-20%，确实有了一定程度的下降。
从全国范围来看，首套房和二套房房贷利率从2017年下半年开始快速上涨，在2018年10月达到高峰，首套房利率为5.71%，二套房利率为6.07%，随后房贷利率开始逐步下降，到2019年2月，首套房利率为5.63%，二套房利率为5.99%。
2019年1、2月，一二线多数城市房贷利率均有降低，北上广深中，上海的首套房利率最低为5.06%，深圳的首套房利率降幅最大。二套房贷款平均利率已连续回落4个月，并在时隔8个月后回归至6%以下的。
2、成交量增加
根据数据显示，2018年12月起一线城市的成交量逐渐拉升，呈现回暖趋势。
2019年2月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长33%。3月份北京、西安、惠州、东莞、厦门等城市的新建商品住宅成交面积的增速超过100%。
三、不彻底的回暖
为什么说在房贷利率下降，成交量增加，楼市沉浸在金三银四一片欣欣向荣时，还说楼市回暖并不彻底呢？
原因在于土地市场处于下行阶段、房价同比涨幅仍在回落中、住房贷款额度减少。
1、土地市场供求同比下降
2019年第一季度，土地市场的供应、需求相比于2018年第一季度都出现了缩水。成交面积、出让金的同比增速均为负，楼面均价、溢价率的同比增速在第三季度才略有好转。
根据数据，2019年第14周（4.1-4.7），土地市场的成交面积、出让金处于环比下跌状态，溢价率回落，流拍率走高，市场比较低迷。另外，北京在3月无成交、无住宅用地成交。
2、房价同比涨幅仍在回落
虽然新建住宅成交量同比有了增加，但是同比增速仍然在回落。环比增速只有略微回升，但仍然处于今年较低水平。
3、住房贷款发放额减少
房贷利率从2018年10月开始回落，但并没有对房贷发放额起到明显刺激作用，2019年2月，全国住户部门贷款减少706亿，同比下降125.7%。
四、房价会大涨吗
不会。
1、新版征信控制多套房购房者。
旧版征信：夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债。
新版征信：作为共同借款人，双方征信均体现负债。
解读：夫妻双方共同购得的房屋，离婚后，非主贷人再次买房属于有房有贷，首付80%。
2、房地产税草案进程加速
房地产税草案消息不断，新税法的出台预计多套房税收比例不小。香港空置税临门一脚，未来持有房产的成本可能会增加，将对多套房产的投资者有限制。
3、供需关系将改变
我国出生人口逐年递减，预计到2030年全国人口将出现负增长。房地产供不应求的情况将从根本上改变。
4、“房住不炒”
官方盖印《“一城一策”不等于放松调控 “房住不炒”定位没变》，今年稳房价的基调不会变化。
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