新京報訊（記者 張靜雅）幾年來，北京一直在規範引導農民閒置房屋盤活利用，到去年底全市已有60個村有組織地盤活閒置農宅1062套，農民在租期內可獲得租金總收入達1.8億。那麼，到底閒置農宅該怎麼“盤”？舊房子重新“活”過來是什麼樣？新京報鄉村頻道去懷柔田仙峪村看了看，因為這個村子被視為引導農民盤活利用閒置房屋的“典型經驗”。
慕田峪長城腳下的田仙峪村。圖片來源：國奧鄉居官微
“破房爛院”變成讓城裡人青睞的“水景房”
北京懷柔區渤海鎮田仙峪村，是慕田峪長城腳下一個僅有700多口人的小鄉村。四月裡的村莊，已經四處開滿山花，紅粉相間，很是漂亮。村口可以看到一條穿過村子的清澈小河，河的兩岸蓋著不少農家院，在城裡人看來，這都得算是“水景房”。村裡的院子規整地蓋著白色的尖頂房屋，院子十分整潔，有的還種著果樹，一派田園風光。大一點的院子前面有規劃好的停車位，地方寬敞得讓城區人民嫉妒，可以容納七八輛車停放。
在幾年以前，這裡卻是另外一番模樣。雖然山清水秀，但是村民普遍並不富裕，年輕人基本都外出打工，留下老人看著破舊的空房空院。在村裡，有房子動輒就空置長達20年。
村民香蘭（化名）今年47歲，她記得那時的田仙峪村裡大多數農宅都長期大門緊鎖，院子裡十分荒蕪，房屋多是些危房，四處冷冷清清。“這些閒置的院子和宅子基本都是村裡人家的宅基地，年輕人到城裡去上班，把老兩口接走，宅子和院子沒有人打理，整體一年不如一年。村裡大多數院子都是看起來又舊又破。”
香蘭說，最讓人心煩的是，再破的宅子，也得花精力定期打掃與修補下，而且按照規定，宅基地不能買賣，只能在村集體範圍內進行流轉，可這麼差的房屋境況，想要出租基本不可能。“村裡住的人少了，誰家都有那麼幾間空屋子。這些空房成了累贅，誰也沒覺得這些破房爛院也能成為賺錢的營生。”
田仙峪村。新京報記者 張靜雅 攝
“農民出房、合作社入股、公司經營、政府服務”
空房能不能盤活，變成錢？當年的大學生村官郭曉妹如今已經不在村裡工作，但她對5年前的那場小小“改革”還記得很清楚。郭曉妹回憶，2014年，由村委會牽頭，成立了北京首家養老農宅合作社，思路是將閒置農宅統一承租給合作社管理，再引入社會資本參與投資開發，將閒置農宅重新裝修改造，最終形成了“農民出房、合作社入股、公司經營、政府服務”的新模式。同時，田仙峪村也因山清水秀、民風淳樸，被確定為北京市建設休閒養老服務中心試點村。隨後，該村拿到了全市首張養老式專業合作社的營業執照。合作社於2015年5月1日正式對外營業，只接受社員委託，對其閒置的休閒養老農宅進行統一管理。
郭曉妹介紹，當年合作社專門成立了評估小組，挨家挨戶實地考察，制定出一套高於當時市場價格的出租方案。村兩委班子也迅速行動，動員了35戶村民把空房子交給合作社統一管理。租金標準是：按每間正房每年5000元計價，整套租下來，租期20年一次性付清。記者瞭解到，在這次試點中，並非所有閒置農宅都能進行改造再利用。根據相關政策，想要出租的閒置農宅，必須滿足是建在宅基地上的條件，而絕不能是在農用地上。經過考察後，符合相關條件的田仙峪村村民開始將閒置房屋出租。村子通過引入國奧集團對流轉的閒置農宅進行了內部的重新設計改造，作為民宿對外營業。並且無論租期長短，這些房子的所有權依然保留在農民手中。
“在宅基地裡的北房，每間每年給我們租金5000元，但廂房和院子都不算錢。”村民毛鳳霞（化名）自家的宅基地內有北方六間，廂房六間。她將房屋租給了國奧集團，租期為20年，租金一次性付給她60萬元。毛鳳霞一家四口人，村內只有她和老伴住在宅基地的北房內，院子和其他廂房則處於閒置狀態。家中兒子兒媳都在外上班，家裡沒人收拾房屋，院內廂房年久失修，幾次險些倒塌。“村裡當時找我談，說租給國奧不僅能拿租金，國奧還給我們重新蓋房，整修院子。等到20年租期滿了，房子和院子還能拿回來。”毛鳳霞認為，能免費蓋房，首先就是不賠本的買賣：“我們把院子租出去，又在村裡買了間小房，住得其實也不錯，還存下了30萬元。”
村民彭素華1990年嫁入夫家時，就住在一幢4間的房子裡。2013年，他們和老人一起搬到另一處新建的房子裡，老房子就空著了。在村裡的動員下，彭素華把空置了兩年的房子租了出去，拿到了40萬元。再湊上老人們攢下的積蓄，兩口子給20多歲的兒子在懷柔城區的新房付了首付款。“當年的這筆租金，給我吃了定心丸。不然，孩子的新房沒有著落，婚事就要拖著。”把空房子租出去後，彭素華還在民宿裡找了一份保潔工作，每月2000多元的工資。“在村裡也謀不到其他工，在這裡幹活也能顧家，挺好。”
閒置的農房被重新裝修改造。圖片來源：國奧鄉居官微
升級的閒置農宅刺激了老式農家院
記者走訪時，正好碰見經營農家院的王蓮寶（化名）在重新裝修翻蓋自家房子，想將原本的舊式農家院改為她心目中的“高大上”鄉村民宿。“要跟上潮流啊”，王蓮寶說，她和愛人都五十多歲，沒有出去打工，而是一直經營著自家的院子。“我們還有一處閒房，後來聽村裡的號召，也給弄成農家院了。”她說，在2014年之前，自家小院的生意不錯，春暖花開之後，經常有訂不上房的情況。“自從國奧開始在我們這裡做民宿之後，我的很多客人都被他們搶走了。國奧的院子裝修高大上，環境也洋氣，價格雖然貴，但是來休閒的城裡人大多數就喜歡那個‘調調’，不怕花錢。”
看著自家“土味”農家樂日益萎靡，王蓮寶承認“不服氣不行”。“老式農家院房屋小，設備差，裝修也簡陋，的確比不過人家。”直到2018年，村裡出臺政策，鼓勵村民將自家小院也蓋成“現代化民宿”，在三年內可無息貸款，這讓王蓮寶動了心。“每個營業執照可以貸款50萬元，我們家有三個照，就貸了150萬元。村裡免費找人設計，不用我再掏設計費。”
雖然背上了貸款，但是王蓮寶卻認為“被逼到這份兒上了”，不改變就要被淘汰。“整體的風格被國奧帶著往上走了，也等於逼著我們進步，其實不是壞事。等6月份我們家完工了，也得把價格翻一番，不愁還不上錢。”王蓮寶說，改造前，一個院子內能有近20間房屋，週末一個院子租金為1500元左右。改造後，一個院子內有五六間房屋，週末租金卻能漲到3400元左右。“就是走高端路線了”，她說，按照以往的生意情況，兩年左右就能將貸款還清。
庭院設計修舊如舊。圖片來源：國奧鄉居官微
修舊如舊 老房子的高端生意
閒置農宅盤活後，村民的確富裕起來。到2016年，通過吸引社會投資對閒置農宅進行改造後，社員不僅取得了房屋租金收入，還獲得一定的收益分紅。公司每年把部分營業利潤交給村養老農宅合作社作為村民的年底分紅，再由合作社對此項收益進行分配，流轉閒置農宅的社員佔總分紅的10%，剩餘的90%由全村農戶共同分配。田仙峪村政府通報稱，村裡已有35套農宅可以體驗式入住、短租、長租。
村民們口中經常唸叨的“國奧”，鄉村頻道記者後來打聽了許久，原來確切來說是“國奧鄉居”，是國奧集團旗下的鄉村休閒度假產品，其在田仙峪村打造的古色古香又方便現代生活的中式庭院，在2017年還曾經斬獲了“最受歡迎客棧民宿獎”。當時選中田仙峪村，也正是因為這裡環繞著慕田峪、箭扣和黃花城水長城這三大風光各異的長城景觀。
庭院設計是田仙峪村閒置農宅改造升級的亮點，不是單純的煥然一新，而是修舊如舊， 材料和工藝上延續當地傳統的建築風格，改造時認真梳理每個院子的情況，合理地拆除了凌亂陳舊的部分，提升整體居住體驗。房屋內裝飾大部分都採用老房原有的木料，甚至有院落在廚房的灶臺上還能找到過去取暖做飯的痕跡。
村民當年閒置的“破房爛院”，如今變成了寶貝，現在叫“長城別院”，記者去攜程上看了看，已經分門別類被定義成“雅趣五臥雙庭院”、“樸趣四臥庭院”、“逸趣清新三臥庭院”，租金從千元到6000元不等。看了下租戶評論，讚揚的是庭院設計和地理位置以及服務熱情，但對床鋪、綠植管理、餐飲則略有微詞。
國奧鄉居品牌部侯先生介紹，截至目前，國奧鄉居已經盤活農民閒置房屋44處，增加農民租金收入近2300萬元，吸納本村勞動力就近就業19人。侯先生稱，國奧鄉居的服務人員與房間數的配比需要達到1:1，才能為入住客人提供有品質保障的住宿服務。但國奧鄉居處於市郊，存在著招聘服務人員困難、員工離職率高等一系列問題。對此，國奧鄉居就近招聘田仙峪村的村民，既解決了用工難的問題，同時促進當地就業，解決農村剩餘勞動力，同時此舉也進一步增進了和村裡的關係。
顯然，國奧鄉居對自己在田仙峪村的模式很滿意，此前曾在一次論壇上表示，未來會根據田仙峪項目的成功運營經驗，將項目版圖擴展至平谷、延慶、順義乃至京津翼地區，最終覆蓋全國市場。
下一步，國奧鄉居則聲稱要去增加和村民的“聯動”，將虹鱒魚、栗子、集市等包含著當地特色的元素融入民宿生活，在滿足客人住的基本需求上，可以體驗並融入當地的鄉村生活。
高端民宿更受青睞。圖片來源：國奧鄉居官微
盤活的並非只有房子 更是村民的心
為什麼要增加和村民的“聯動”？這個表態的背後，或許是村民們見過世面後心思活絡了，一些新的訴求正在心底悄然蔓延。
“原來錢能這麼掙！”最近兩年，看著國奧集團“收拾”過的自家院子，每到節假日都被遊客搶著住，毛鳳霞一家人也開闊了眼界，心思活起來了。每到節假日遊人如織的時候，她總愛去自家院子門口轉幾圈，希望能和裡面的住客交上個朋友，以便將來再聯繫。“住誰的房子不是住，以後收回來房子，我們家希望能把農家院繼續幹下去。”毛鳳霞說，她已經去城裡學了做飯，對自己如今的手藝挺滿意，還讓兒媳婦學了管賬，現在就等著租期滿，把院子收回來自家幹。
“將房子收回來自己幹”，這樣想的村民並不在少數。村民陳泉永（化名）說得很清楚，“租金太少，出租20年才拿到四五十萬元租金。國奧改造之後，一年就能掙幾十萬元。”雖然如此說，村民也無法提供“一年幾十萬元”的證據支持。“反正就是特別掙錢”，陳泉永說，租期滿後，他就會把院子收回來，然後將院子掛在網上短租。
“這幾年，我們的心思也跟著盤活的老房子一起又活了起來，經常聚在一起討論以後該怎麼幹。”陳泉永說，家裡孩子外出打工，他沒有能力經營農家樂，一度曾經自怨自艾。隨著空置的老房新建，成為了賺錢的高端民宿，他也跟著煥發了活力。“我現在天天上網看消息，看政策，想以後怎麼能把院子經營更好。”他認為，可以把房子放在網上，把整個院子月租或者年租，每年也能賺上幾萬塊錢。村民們如今已經知道，在手機中多下幾個出租房屋的App上傳院子，就可以等著想來包院子的客人找上門。“我也經常看帖子，知道很多城裡人想在村裡租院子，有的是想養老，有的是想休閒，有的人還會僱房東給看房子，整理院子。如果是這樣，我掙得更多。”
陳泉永從新聞中看到，全市已有60個村有組織地盤活閒置農宅1062套，2018年營業總收入約2100萬元，農民在租期內可獲得租金總收入達1.8億。“這1.8億元裡也有我一杯羹啊”，他很滿意。
看著城裡人來自己的院子望山聽水，享受庭院人生，村民們對未來也有了新的規劃和期待，這裡面或許意味著更多的衝突與溝通，但更多則是發展的機會。顯然，村裡盤活的，並非只有閒置的院落房屋，更是村民們的心。
新京報記者 張靜雅 編輯 張牽 校對 李立軍
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