張曉玲 鄧純榕 朱雷 深圳,廣州報道
中國城市化進程行至中盤，終於確定了方向。
4月8日，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》（以下簡稱《重點任務》），“放寬落戶”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件還首次提到了“收縮型城市”。
這被很多評論認為是二次城市化的開啟；又是對當下真實城市化進程的制度確認；資本市場對此反應靈敏，地產股4月9日大漲，萬科漲超6%。
城市化是中國房地產的發端。三十多年來，伴隨城市化進程，房地產商的業務擴張遍及數百個城市，有的已深入五線；但同時，房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。
早在2015年，萬科高級副總裁譚華傑就指出，中國進入到了“二次城市化”階段，即城市群和都市圈的發展階段，對房企而言，這是“第二次巨大的歷史機遇”。
保利發展也認為，中國已開始了以核心城市向外圍擴展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。
二次城市化進程中的房地產，必然與此前不同。增量市場規模見頂，房企必須挖掘存量，轉型運營，開發＋運營並進。
這個時期，有上述兩類業務發展潛力的城市，可能就在100個左右。如保利就提出了“百城發展論”，動態佈局100個城市。
城市化2.0
如果說一次城市化是將鄉村變成城市，那麼二次城市化則是將城市變成“城市帶”。《重點任務》提出，深入推進城市群發展和培育發展現代化都市圈。
這個文件是此前發改委文件的進一步深化。早在2月21日，發改委發文，首次在國家層面明確了都市圈的概念，是指在城市群內部，以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。
譚華傑認為，由單一發展、獨立發展的點狀城市，向互相連通的城市帶轉移，是城市化第二階段的主力模式。
在二次城市化的浪潮中，一二三四線的劃分標準不再適用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起，統稱為“城市帶”。
“未來不能融入城市群的，就會變成‘收縮型城市’。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
而能否融入，人口是第一位的。保利認為，人口規模拐點將至，人口分佈走向“零和博弈”，未來高素質人口將進一步向城市群聚集，這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。
人才競爭決定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。
多位業內人士預計，發改委新的文件之後，放寬落戶將在一些熱門城市推出，它們在搶奪人口大戰中擁有更多的優勢，比如杭州、深圳。
與人口並列的是產業。如果不能分享和分流核心城市的產業資源，也會有淪為收縮型城市的危險。
根據國內一些學者的研究，全國範圍內，已有100個左右的城市在過去幾年裡連續“收縮”，主要表現為連續3年或3年以上的常住人口減少。
《重點任務》稱，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，“收縮型城市”是世界城市化發展的規律。在城市化發展後期，會出現小的、偏的、經濟技術弱的城市，人口大面積流出的現象。
宋丁稱，“收縮型城市的房地產市場也會萎縮，未來房價可能出現比較大的下跌。”
房企的業務佈局也在避免進入這類城市。“我們現在選擇進入的城市，都要求是人口淨流入、產業有支撐的”，中國恆大總裁夏海鈞稱，單純一二線和三四線城市的劃分，已經不適用了。
聚焦百城
隨著房地產行業洗牌加劇，如何在二次歷史機遇中分得更大的蛋糕，成了開發商必須思考和麵對的問題。
3月5日，保利發佈《2018-2019年房地產行業白皮書》，提出城市的生命週期就是房地產的生命週期，2018年四季度以來，房地產已進入15萬億之後的峰值時代；未來有房地產發展潛力的城市在100個左右。公司將在動態調整中，不斷聚焦百城。
保利圈定的城市包括，聚焦“胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群，它們仍將主導峰值時代；而在“南強北弱”格局下，北方向少數大城市聚集的效應更明顯，南方城市佈局機會整體優於北方。
不止保利，目前大多數主流房企的城市佈局也在100個以內，並且聚焦城市群與都市圈。
過去三年，萬科已刻意收斂聚焦70-80個城市，“我們現在是可進可退。”萬科董事會主席鬱亮說。這也預示著，萬科在進入城市增量上不會太多。
新城發展2018年銷售覆蓋77個城市，土儲大部分集中在長三角地區，佔比50.2%。
3月11日，新城董事長王振華在業績會上透露，未來將做大粵港澳大灣區這塊蛋糕，策略是和大灣區一些成功的城改和舊改公司強強聯合。
首次進入“千億俱樂部”的陽光城也聚焦戰略城市群，在深耕福州地區的基礎上，拓展長三角、京津冀地區。
3月15日的業績會上，陽光城副總裁徐愛國表示，“我們會主要投資一二線城市，適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市”。
老牌房企則大多謹慎選擇進入的城市。招商蛇口布局60個城市及地區，2018年末土地儲備中長三角佔比29%,粵港澳大灣區28%；遠洋地產佈局全國45個城市，2018年京津冀城市群表現突出，銷售額和土儲皆佔比42%，排在各城市群前列。
中信建投證券指出，超大城市和特大城市受益於人口的集聚效應將會最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮總人口中的比重也將會進一步提升，這都將會對一二線城市房地產市場的需求端產生長期性的穩定支撐。
嚴躍進認為，房企不斷聚焦百城主要是出於兩點考慮，首先是核心城市有穩定的產業和人口淨流入，有發展潛力，增量見頂還可以做存量運營；其次是選擇城市投資也需要較多的時間和金錢成本，企業會選擇深耕已進入的城市。
“目前房企都很重視以城市群的口徑去統計銷售和土儲情況，也透露出他們關心城市群的發展機會以及背後的市場需求。”嚴躍進說。
對於二次城市化的“容量”，鬱亮認為，二次城市化大概還有20個點的空間。
中原地產首席分析師張大偉則表示，中國房地產不可能快速發展到城鎮化的70%－80%，“戶籍城市化率比實際城市化率低16%，證明房價已經制約城鎮化發展速度，房地產已進入了存量時代”，張大偉說。
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