“明明握著一手好牌，卻打得稀爛，或者說根本就不知道怎麼出牌。”
沒錯，以前的十陵版塊就是這樣。作為成渝相向而行的重要節點，十陵版塊毗鄰成都東三環，而且地鐵已經開通，按理早該實現強開發，但多年來積累下的沉痾，讓這一片區始終負重前行，也一直是成都樓市極具爭議性的開發版塊之一。
但銳理君日前收到一份重磅消息，十陵版塊2019年預計可出讓的住宅用地多達近千畝。
要知道，過去的十年間，該版塊內僅出讓了7宗合計491.7畝用地，而且其中的4宗合計390.7畝還是在2017年後出讓。一旦這近千畝的土地入市，十陵版塊勢必掀起一輪搶地和開發熱潮。
在主城土地大熱的2019年，十陵版塊會不會出牌？又會怎麼出牌？
當“斷供”成為家常便飯
十陵就只是看起來“很黑馬”
為了摸清十陵版塊的供地及開發情況，銳理君將搜尋起點放到了十年前的2009年，原本以為會被大量信息和數據纏繞，但現實令人意想不到的“嗨”：過去十年，十陵版塊在土地公開拍賣市場的供應宗數“一個巴掌都數得過來”。
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2009年—2011年的三年間，十陵版塊“0供地”；
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2012年，十陵版塊僅拍賣了一宗地，被萬科以2800元/㎡競得,這也是入駐此地的首家品牌房企；
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2013年—2016年，就在業內外以為十陵版塊要大幹一番的時候，它又斷供了四年；
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2017年至今，十陵終於風光了一把，中海、中梁、龍湖等品牌房企相繼拿地；
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近期，關於十陵版塊放地的消息在業內傳遞，山雨欲來……
2017年以前，十陵版塊的土地市場實在不值得一提，值得盤點的故事幾乎都發生在2017年之後：
//2017年6月28日，十陵一宗近百畝的地塊走上拍賣席，現場吸引了保利、龍湖、中海、融創、北辰、萬科、新希望等品牌房企“參戰”。最終，經過40多輪的爭奪未分勝負後，“未舉牌”的中海通過抽籤幸運獲得了這宗地，成交樓面地價高達11400元/㎡，溢價率75.38%。
“破萬”的地價，瞬間刺激了市場的神經，要知道在2012年，與中海地塊一街之隔的萬科地塊，樓面價還僅有2800元/平方米，在“時勢造英雄”的背景下，四年多時間片區地價就翻了4倍。更大的波瀾在於，中海當時的拿地樓面價不僅刷新了十陵版塊的樓面地價紀錄，還給龍泉驛區貼上了“近郊首個樓面價破萬的區域”的標籤。
十陵版塊拍賣土地信息一覽 （2009年至今 ）
樓面價“破萬”之後的十陵版塊，一路高唱著“追不上我吧，啦啦啦啦啦……”
>2018年8月，中梁以8750元/㎡拿下40畝純住宅用地;
>龍湖緊隨其後，以9300元/㎡的成交樓面價拿下約143畝純住宅用地；
>2019年3月，城投開元房產又以8942元/㎡的成交樓面價斬獲68畝純住宅用地。
剛需都還沒嘗夠甜頭
十陵一步就跨過了改善大門
十年中有七年“0供應”，雖然讓十陵版塊錯失了前幾年樓市開發的良機，但也幸運地避開了銷售低潮期。
在成都樓市，城東和城東北門區域一直以來都是冷門。在“70/90”時代，城東北門的龍潭寺都為全城剛需貢獻了眾多房源，十陵版塊的剛需們卻只能對著僅有的萬科項目“乾瞪眼”。
但世界就是這麼神奇，2017年地產牛市開啟後，房企紛紛砸下重金搶地。隨著中海、中梁、龍湖、城投開元等品牌房企相繼進駐，生得好、穩得起的十陵版塊，終於迎來了開發轉機。
品牌房企的跟投，讓還沒好好感受剛需成果的十陵版塊，一腳就踢開了改善市場的大門。對此，銳理君實地踩盤中也有切身感受：
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中海地塊呈現項目為中海御湖世家，2018年11月底拿證入市，高層住宅已經全部售罄，單價約17560元/平米（精裝） ，現售產品為疊拼別墅，單價約27110元/平米（清水）和40㎡的公寓產品；
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中梁地塊呈現項目為中梁壹號院，這是中梁進入成都的首個作品，預計4月開放營銷中心，共推333套洋房；
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龍湖地塊目前已經打圍，銳理君從地塊現場圍擋廣告獲悉，該宗地應是首開和龍湖的又一合作項目。
在這些改善型項目中，除了中海御湖世家外，近期值得關注的是中梁壹號院項目，該項目是中梁四大產品系中最高端的“御系”東方院景產品，將打造101-132㎡的洋房產品；龍湖項目不出意外也將在今年下半年呈現，屆時這一區域又將迎來一波改善“小高潮”。
片區開發不能淪為口號
十陵要做的功課還相當多
“黑”了十年的十陵版塊，終於稍微有了大家希望看到的“黑馬”樣子，但面對城市界面不突出、整體規劃無序、生活配套滯後的現狀，它需要認真做的功課還相當多。業界流傳的近千畝擬入市土地，或許也側面反映了片區希望通過“供地”來製造機遇，實現升級的迫切願望。
十陵版塊示意圖
從區位來看，十陵版塊毗鄰成都東三環，與成華區無縫銜接，它也是龍泉驛各大版塊中距離成都主城最近的版塊，先天優勢相當突出，可惜無論是與同環線的版塊還是和龍泉驛內其他版塊相比，十陵版塊的發展都不盡人意。
有人說這裡是三環旁的“市井小鎮”
與成華區接壤，是現實的地利，同時也被認為是長期以來造成十陵發展滯後的一大壁壘，因為接壤帶來的權屬不明、權責不清，最容易產生“都不管”的真空地帶。
所幸，這一歷史難題似乎已經得到妥善解決。在2018年龍泉驛區的“中優”工作推進會議上，龍泉驛相關人士曾表示，十陵—洪河片區的規劃權屬已經明確屬於龍泉驛區。這在龍泉驛區網民留言辦理工作領導小組辦公室對網友的提問回覆中也得到了證實。
明確十陵規劃權屬
守得雲開見月明，十陵版塊的革新終於有點眉目了，此前該片區的交通建設和相關規劃也釋放了利好信號。
》》2017年，地鐵四號線二期全線開通，十陵版塊內共設置了4個站點；同年，成洛大道(三環路至四環路)快速路改造工程全線主車道開通，片區交通擁堵的窘況大大改觀。
》》2019年3月，成都市規劃和自然資源公眾平臺公佈了十陵約578畝土地局部用地控規修改方案，調整後的6號地塊西北角臨地鐵站，為范家院子站TOD項目。以此為基點，未來該區域空間將進行重構，有望形成交通、人流、物流、產業多點支撐的新格局。
龍泉驛區十陵鎮和平村六組、石靈村四組、太平村五組控制性詳細規劃（第0.1版）局部用地控規修改方案公告
地鐵12號線、地鐵9號線、范家院子站、578畝改規地塊相對位置示意圖
》》除了交通有變化，十陵的生態建設也在升級。青龍湖生態溼地公園總規劃面積約3萬畝，目前已建成面積約4700畝，當它完全建成後，將是成都環城生態區內最大的湖泊水庫。
在房地產市場，因為湖、河誕生的居住版塊不勝枚舉，地方政府也很樂於在這方面進行大刀闊斧的改造。畢竟，通過前期的生態投入，既能滿足市民的生態需求，更能為後期區域整體升級和土地價值的實現提供強力的支撐載體。
更多思考
2019年，房企在成都主城區拿地的勢頭猛、動作快，對十陵版塊而言，雖然有地利上的優勢，但由於片區整體遺留的問題依然複雜，需要更快速地處理，否則，人為的滯後難免會為後期發展埋下絆腳石，以下幾個問題尤其需要解決：
1、城市界面亟待更新：整個版塊內沒有標誌性建築物，“城鄉結合部”還是很多人談及它的最大標籤，傳聞中即將拆遷的十陵舊貨交易大市場仍然“矗立”，需要更快速地整理。
2、產業規劃需要強化：十陵長期以汽車貿易產業為主，但並未實現高端產業的發展結果，呈現的最直接形態是街邊的汽修店、汽配店、汽車工廠，產業老舊急需革新，需要持續引入新型、有帶動性的產業。上文提及龍泉驛區網民留言辦理工作領導小組辦公室對網友的回覆中稱，洪河十陵片區的規劃已於2012年—2014年逐步完成，將重點打造西部文化創意典範區。這一規劃是否有變化目前還不得而知，但對於這個“成渝橋頭堡”而言，文創的定位明顯太輕。
3、商業配套更要加快：十陵版塊內暫無大型商業配套，現階段還是以社區底商和小型自由貿易市場為主，商業配套建設迫在眉睫。值得一提的是，2018年12月，成都市規劃局公佈了龍泉驛十陵來龍等片區最新控規修改方案，對片區內約1500畝地塊進行了調整，增加了商業服務業設施用地和公共配套設施用地，減少二類住宅用地。看來十陵版塊的商業配套建設已經在行動，只是供地速度需要提起來。
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