最近重慶內環缺地，能買的新房都比較貴，所以我們團隊的注意力也開始向內環外關注了。
在內環外搜尋了一圈後，發現重慶有一個板塊大家平時很少關注它，但是目前已經有不少開發商開始入駐了，並且該板塊內的新房市場也算是火熱。它就是：
鹿角板塊。
我們今天就來聊聊這個板塊。
01 這個板塊值得我們近期關注
為何最近我特別關注鹿角這個板塊？主要原因是最近重慶的土拍市場讓我有點憂心，它也讓我想起了多年前的“北區”。
3月28號，重慶土拍市場傳來一則勁爆消息，中央公園一塊地被北辰拿下，樓面價高達10662元/㎡，溢價47.06%。
我實在沒想到重慶的北區中央公園的“麵粉”都這麼貴了，而中央公園的新房也不便宜。據我們團隊市場調研發現，北區中央公園已有新盤都漲到了套內20000元左右。
可能很多開發商的朋友都在為此激動，畢竟可以靠著最近這幾塊地王“上岸”了，今年的銷售任務基本上也好完成了。
但是對於我們消費者來說可不能這樣去想！
畢竟消費者的錢也不是亂花的，我們不能因為一塊郊區破萬的土地，就跑去郊區買套內20000元的房產。
誰家的錢賺得都不容易啊！
所以我必須站在整個城市全局觀察房價，始終要以解放碑為中心分析各個區域的實際價值。並且去思考這幾個問題：
現在的中央公園房價是否已到高位？
你是否還記得十年前的中央公園房價？
如果現在入手中央公園有沒有可能站崗？
在沒想明白之前，且聽我慢慢分析：
其實，在我看來自從重慶暫緩“兩江四岸”開發之後，重慶的核心區就是以解放碑、江北嘴和彈子石CBD為中心這塊區域，重慶圍繞三大CBD向北、向西、向東和向南發展的區域都是同等重要的。
我們把北區、西區、東區和南區放在同一個房價維度比較的話，就會發現如今的北區房價已經基本上達到了幾個新區的“制高點”。而北區的土地基本上也賣到了水土、兩路空港區域，再往北已無地可售。
所以，基本上可以判斷現在中央公園的房價確實有點“過熱了”，作為購房者和購房者來說現在買入都不是最好的選擇。
那麼，哪裡才是現在我們購房者應該去關注的區域呢？
我們繼續看上圖，其實就在重慶內環附近，有個板塊它距離解放碑的直線距離只有11公里，但是大部分土地還處於一個待開發狀態。
而且這個板塊有點像多年前照母山“八大金剛鬧金開”一樣，已經被不少開發商給盯上，融創、金科、碧桂園、首創、美的等十幾家開發商選擇落子於此，正在聯手打造這個“近內環”的價值區域：
鹿角板塊
推薦鹿角板塊的原因，其實還是因為它自身區域優勢明顯，屬於內環附近難得的大面積待開發區域，而且土地平整視野開闊，距離南坪商圈自駕也就是十幾分鐘的距離。
最關鍵的是我看中了它現有的新房價格，真心不貴！
而且整個鹿角板塊的新房均價在建面9000-10000元的樣子，像極了多年前的“照母山”、“中央公園”。你現在購買這個板塊，其實就是站在多年前買北區的那個時間點。
在可以選擇中央公園高位站崗還是吃盡鹿角紅利這兩件事情上，我還是覺得選擇這個房價相對較低，可以很好吃盡鹿角紅利的板塊較好。
畢竟兩者一比較，誰是“窪地”一眼便知。
02 選擇“窪地”中的尖貨。
因為曾經重慶有過“一路向北”的買房歷史，所以現在我們也可以運用到鹿角這個“窪地”上進行選籌。
選籌怎麼選？
我們認為在大家房價差別不大的初期，還是應該優先選擇各項配套齊全的項目，這種產品特別容易在後期二手房市場脫穎而出，成為別人眼中的“尖貨”。
比如，我們又回到曾經北區照母山大面積推盤的那幾年裡，同樣差別不大的新房，你可能會因為便宜500-1000元就選擇了配套設施都較差的“某項目”，從而忽視了擁有眾多配套資源的項目。
因為價格因素，所以錯過了最好的上車機會。
就拿北區的“棕櫚泉”、“約克郡”、“藍湖郡”來舉例，最開始我們可能會因為他們的價格高貴就選擇不看他們的房子了，而實際上後來買了之後才發現：
別人家的貴，是貴得“便宜”!
怎麼理解？
因為有價值的東西才貴，有稀缺資源的住宅理應“不便宜”。
稀缺資源看哪些？我們認為應該去看項目區位、開發商品牌、綜合商業、湖濱資源、物業、學區等綜合因素。可能我們無法找到一個完美配套的樓盤，但是可以通過這樣的方式，來挑出真正的“尖貨”。
然而這些資源中真正有價值的“尖貨資源”其實是它的湖濱資源。
因為同一個板塊區位都差不多，品牌開發商實力也差別不大，商業也可以複製，新修的學校差距也不會太大。然而湖濱資源才是不可複製的自然資源，是與生俱來的自然優勢。
比如前面提到的北區棕櫚泉、約克郡、藍湖郡這些樓盤，他們都是擁有湖濱資源的樓盤，這些湖濱資源就是高端品質住宅的標配基因，也是後期在二手房市場裡“脫穎而出”的關鍵因素。
錯過北區“棕櫚泉”、“約克郡”、“藍湖郡”的湖濱資源的朋友，再一次在面對南區湖濱資源時，我們可以把它當成一個重要的選籌條件。
畢竟，擁有湖濱資源的樓盤確實可以溢價2000-3000元的價格進行考量。
說到這裡可能很多人都明白了，如果實在還不明白我就舉個例子：
很多買在北區的朋友可能沒有留意一點，凡是擁有湖濱資源的產品，都是自帶增值屬性的高端產品。最後在二手房市場的單價都比周邊沒有湖濱資源的產品貴上4000-8000元不等。
所以，你現在貴2000-3000元買入，以後賣出時自然也可以更好的獲得一塊“溢價收益”。
03 尋找鹿角樓盤中的“尖貨”
有個上面的淘筍邏輯之後，我打開了鹿角樓盤地圖開始尋找鹿角中的“尖貨”。
這個地圖給我印象最深的就是這個“湖”，後來在當地打聽到它叫“東湖”。
東湖呈條形狀，長得像一條龍形，背靠樵坪山，正可謂是一處“風水寶地”。這麼好的一個湖濱資源，如果好好的打造一番，必定也是鹿角區域的一處好風景。如果還有樓盤正好修建於此，那麼這個東湖也算是這個樓盤的一大亮點了。
而就在東湖附近的觀山御璟，就是個幸運兒。
觀山御璟不僅擁有難得的東湖資源，而且在鹿角區域內還算品質上乘的住宅產品。
a、區域內的改善型產品
這個項目是由三家實力強悍的開發商組成：融創、新希望和中駿。也許很多重慶人對新希望和中駿不熟悉，但是融創大家應該都知道，融創地產在2018年也繼續蟬聯了重慶地產銷售額的冠軍寶座，在重慶這個市場上，大多數消費者還是會買融創的單。
同時，新希望和中駿也是常年進入全國地產排行榜50強的大房企，在各自區域市場裡面也是非常有名的企業。
他們三家開發商打造這個項目定位很明確，就是做區域內的高品質改善型產品，一步到位完成一個家庭對美好生活的嚮往。
畢竟現在的家庭買套房子不容易，如果還是考慮剛需高層還不如就住在原來的老房子裡，既然來到一個嶄新的板塊，周邊都沒有什麼老破小的房子，自然要選擇相對優質的生活住宅區。
在北區花高層的價錢，還不如考慮下買這樣的優質花園疊拼住宅。平素裡和心愛的人在自己家草坪上曬曬太陽，種種花，抱抱小孫子的日子還是挺好的。
觀山御璟改善型的洋房和別墅正好滿足到這部分優質人群的改善型需求，這樣的產品不正是前面所說的“尖貨”嗎？
不僅如此，這個項目還有一個稀缺性資源：湖濱資源。
、 湖濱資源的好產品。
在觀山御璟這個項目周邊還有一個東湖資源。目前政府在這個東湖旁邊還規劃了幾十萬方的綜合商業體，規劃中這個綜合商業體是集合了商貿購物、旅遊休閒、兒童教育、餐飲娛樂等多種商圈裡應有的配套設施，我們認為也是一大優勢資源。
以後鹿角的朋友不用去南坪商圈購物玩耍了，就在鹿角就可以實現吃喝玩樂多種配套享受了。而觀山御璟的業主更是可以既享受到洋房別墅業主的一份安靜，也可以步行享受到湖濱商業的繁華。
不僅如此，未來鹿角板塊還有其他的商業配套。據我瞭解這裡還有6萬方在建的協信星光商業，以及18萬方的奧特萊斯。
可以想象，未來生活在鹿角的高端精英們，他們隨時都可以看逛街、吃飯、看電影，也不用等到週末再帶孩子去傳統商圈上興趣班。這裡完全可以滿足一個家庭應有的生活需求。
我彷彿看到了南邊的“湖濱商業”正在悄然崛起。
C、離核心區的距離近
雖然項目很好，但是如果距離核心區太遠的話，我們還是會慎重考慮的。所以我本著對粉絲負責的態度，還增加了一項測試：
就是開車回了一趟南坪星光時代廣場。
我就是想通過這樣的測試，來檢測這裡距離南坪星光時代廣場到底有多遠？到底是不是人們想象中的偏遠郊區。結果我一測試才發現，這裡其實並不太遠，比很多人想象都要近很多。自駕開車不堵車的情況之下19分鐘就可以到南坪了，正常通勤也在20多分鐘。
以前居住在鹿角板塊的市民除了選擇公共交通線路外，主要依靠南山隧道、慈母山隧道、真武山隧道、吉慶隧道自駕出行；而現在串聯南岸區與巴南區之間的交通樞紐鹿角隧道、江南隧道也正在建設當中，建成後還將大大改善片區交通制約。
因此對於觀山御璟這個樓盤來說，這裡的業主出行也不是太大問題。所以，我們認為鹿角這個板塊並不偏僻，它應該是屬於緊鄰核心區的改善性住宅板塊。
這才是讓我特別關注鹿角板塊的真實原因。
本文總結：
1.消費者的錢也不是亂花的，我們不能因為一塊郊區破萬的土地，就跑去郊區買套內20000元的房產；
2.重慶圍繞三大CBD向北、向西、向東和向南發展的區域都是同等重要的；
3.鹿角板塊就像多年前的“北區”，目前處於“窪地”狀態。這裡新房均價在建面9000-10000元的樣子，像極了多年前的“照母山”、“中央公園”。你現在購買這個板塊，其實就是站在多年前買北區的那個時間點；
4.我們站在多年前的起點，大家價格差別不大的情況下應該選擇“尖貨”住宅，其實就是選擇有湖濱資源的住宅。因為凡是擁有湖濱資源的產品，都是自帶增值屬性的高端產品。最後在二手房市場的單價都比周邊沒有湖濱資源的產品貴上4000-8000元不等；
優質土地資源是打造高端居住區的標準。雖然重慶的湖濱資源樓盤大多集中在北區，但並不意味著重慶的湖濱生活是北區的專屬。
所以站在鹿角的“起點”年，我更願意選擇有湖濱資源的住宅。
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