記者 | 馬一凡
春節以後土地市場的大熱，已經遠遠超出預期。
4月10日，旭輝在四川簡陽市拿下一塊商住用地，5620元/平方米的樓面價刷新了當地最高地價紀錄。在三個月前這還是一塊流拍地，當時的起始樓面價僅4000元/平方米，依然無人問津。
短時間內，被認為樓市要下行的三四線城市土地市場再度火爆起來，幾十家房企到場、耗費五六個小時、數百輪競價，對於參拍者來說，搶地又成了十足的體力活。
不僅流拍地塊又重新受到歡迎，超過100%的高溢價率也重出江湖。在3月底，徐州一場土拍耗時5小時、435輪競價，最後新城以高達114%的溢價率把徐州新城區兩地塊收入囊中。
依然要追求規模擴張的房企是拿地大戰中的主角。今年年初剛把總部從南京搬到上海的弘陽地產在4月10日拿下廣東江門一宗商住地，溢價率高達83%，當時的戰況可謂激烈，這個位於三線城市江門的小地塊吸引了包括世茂、旭輝、大發、弘陽、融信、上坤、龍光、碧桂園、雅居樂、金科、金地、美的等19家房企前來爭奪。
同日，融信儘管在江門的爭奪戰中失利，卻在一場有20多家房企參與的重慶回興宅地土拍中勝出，地塊溢價率高達92%。
“今年第一季度我們經歷的是血淋淋的投資戰，加上不溫不火的房地產市場。”4月9日，在第25屆地產金融形勢發佈會上，弘陽集團執行總裁蔣達強這樣評價土地市場的火熱，他帶領的弘陽正經歷由區域房企轉為全國性房企的突圍戰，土地是最基本的“糧草”。
根據克而瑞統計，今年第一季度，弘陽地產（01996.HK）已經新增土地貨值229.1億元，在全國房企中排名第25位，衝高勢頭較猛。
在今年3月世茂房地產（00813.HK）香港業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇向香港投資者講述近期內地土拍市場的瘋狂時，提到兩個香港投資人甚至沒有聽說過的城市，一個是四川省的南充市，一個是江蘇南通下面的縣級市海門市。“這些大家可能都不熟悉的地方，土拍也成了體力活。最近我們在海門拍地，拍了6個多小時也沒有拍到，最近一個月，世茂參加了接近60塊地拍賣，只拿了兩塊地。”
許世壇表示，春節前，很多城市的土地價格離過去的峰值還有20%的下降，而春節後部分城市地價甚至超過了峰位值20%。他透露世茂在拍地時測算未來項目的利潤率，希望毛利達到25%、淨利8%左右，然而近期土拍中誕生的部分高價地賬已經算不過來，如果未來限價不放鬆，測算出來的利潤回報都是負數。因此，世茂會繼續加大在二級市場收併購的力度。
世茂一季度在公開土地市場上收穫一般，可以看出市場競爭之激烈。
三四線城市土地市場都在升溫，被普遍看好的一二線城市競爭更為熱鬧。從3月底至今，包括杭州、南京和廣州在內的核心城市土拍市場也是一地難求，叫得上號的房企都在積極參與，成交價格也重新上漲，這幾個城市一天的賣地收入都接近百億元。
除了這幾個城市，相似的土地盛況還在上海、天津、福州、西安、青島、南寧、太原、合肥等城市上演。
根據中指研究院《中國300城市土地市場交易情報》，北京一季度土地出讓金額位居所有城市榜首，達到589億元，同比去年同期上升3%；天津一季度土地出讓金同比大增70%，達到442億元；上海為383億元，同比上升32%；福州大漲72%，賣地收入達到297億元。
總體來看，今年1-3月全國土地出讓金排名前20城市成交總額為4858億元，同比減少16%，雖然總規模有所下降，但一線城市收金總額卻在微升，累計達到1152億元，北京的土地交易最為活躍。
從溢價率來看，今年一季度蘇州、海口、西安、合肥等一二線城市高溢價地也頻繁出現。其中蘇州蘇園土掛（2019）01號星華街東商辦地塊溢價率高達189%，拿地方為蘇州嘉得寶置業有限公司；西安高新區FX3-35-7、8號純住宅地塊溢價率高達162%，成交總價高達30億元，拿地方為西安高新技術產業開發區房地產開發公司。
此外，雅居樂3月在昆明拿下一塊純宅地，溢價率高達129%，總金額22.5億元；禹洲3月在合肥以27.3億元拿下一塊宅地，溢價率高達121%。
今年以來拿地最猛的房企是融創和綠地。根據克而瑞數據統計，這兩家在今年第一季度新增貨值率先破千億，融創已經將1429億元的土地貨值收入囊中。
“前十房企新貴”新城控股拿地也非常積極，一季度新增貨值682億元，排在拿地榜單第四名，排在了碧桂園、陽光城和恆大的前面。中型房企中，中駿、藍光發展、中梁控股、禹洲、寶能、大華、弘陽拿地勢頭兇猛。
在三四線城市，一季度拿地最多的則是碧桂園，新城、萬科、綠地、美的等房企緊隨其後。可以看出，這些房企對三四線城市依然抱有一定信心。
中梁控股投資發展中心總經理齊小創近日在地產金融形勢發佈會上也表示，現在很多房企正在對三四線城市進行新一輪的關注，尤其是排名在十幾位到三十幾位之間的房企。
“前兩年看到三四線城市很火熱，一些原本只做一二線市場的房企下沉三四線，其中有很多案例都是不成功的，因為時機已經不對了。”齊小創說，儘管有不成功案例在先，但仍然有很多房企正在往三四線市場扎堆，不過“人多、錢多”的三四線城市市場的競爭壓力已經非常大，在棚改紅利已吃得比較多的情況下，三四線想像過去一樣高週轉高利潤，也不太可能了。
齊小創表示，從去年下半年到現在，中梁在二線城市有了更多的佈局，到今年拿地比例已經超過50%，但無論在二線還是三四線，中梁拿地的核心要素還是“高週轉”。“中梁的基因就是高週轉，拿地和運營都要高週轉，符合高週轉的地就是我們需要的，不管在二線還是三四線，高週轉的需求不會變。”
對於目前土地市場呈現的熱度，易居企業集團CEO丁祖昱表示，儘管今年第一季度土地市場整體規模不大，但是強三線城市地價上升速度非常快，地價漲幅遠超房價漲幅。
但丁祖昱並不認為土地市場的熱度一定會持續下去，“在第一季度拿地，年底前是可以上市銷售的，是‘今年投資今年’，所以對很多房企來說是不錯的選擇，我覺得到二季度末的時候，整體市場環境就會發生變化”。
此外，丁祖昱認為樓市在3月呈現小陽春景象，回暖速度超過預期，但3月份的回暖未必能代表今年整年的房地產趨勢，儘管目前有資金寬鬆、政策預期、客戶群體累積、限貸寬鬆等有利條件，不過這些條件在第二季度末都有可能產生變化。
海通證券地產行業首席分析師塗力磊也認為，今年下半年房地產投資增速回落概率較高。他表示，從過去的經驗來看，流動性一旦放鬆，二手房成交上漲，一手房交易量價上漲，但這一輪迴暖或許會跟過往幾輪不一樣，過去的統一調控已經轉為因城施策，以後會不會再出現房地產行業的整體強拉昇就要打一個問號了。
根據海通證券對2019年房地產行業基本面預測情況，樂觀預測全國商品房總體銷售面積同比下降4%，銷售金額跌3%；悲觀預測全國商品房銷售面積同比降8%，銷售均價跌2%，銷售金額跌10%；分城市來看，預計三四線城市降幅較大。
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