近期放松落户的消息成为大家热议的话题，那么按照这个文件的要求一二线城市真的放松落户限制后，房价再次上涨将不可避免。那么会不会引发四五线城市的房价下跌呢？借此机会简单谈谈我的观察。
一二线城市房价上涨与四五线城市房价下跌有没有关联？
拥堵的北京二环
第一、过去两年是一二线城市房价稳定期（甚至部分城市下跌），却是四五线城市暴涨期。看过我文章的朋友应该知道过去两年四五线城市房价暴涨的主要原因在于两点：棚改货币安置和资本的青睐。资本流向四五线城市的主要原因就是在于一二线城市严格的限购、限贷、限售等政策阻碍了销售和利润空间。如果从这点来看，似乎一二线城市停止上涨与四五线城市房价上涨确实有点关系。
第二、全国性房企进军四五线城市是造成房价开始暴涨的另一个原因。这个就是资本的问题，因为一二线城市拿地成本偏高而且有限价等政策干扰，所以在过去的两年时间很多全国性房企都向四五线城市拿地，其中以碧桂园为代表。这些房企因为资金量充足拿地基本上都是毫无悬念，在竞拍环节高价拍得，然后肯定高价卖出。所以，我们可以发现一个基本事实：在四五线城市大房企的房价一般都比本地普通房企的房价要高（2-3000元左右）。
拥堵的人群是大城市的标配
第三、至今为止我国所有的房企中没有一家能够在一二三四五线城市实现通吃。在我们的观念中似乎房地产企业很有钱，不差钱，其实看过我文章的朋友应该知道不是的。房地产企业的负债率普遍过高是基本事实（负债率在70%以上）这就要求房地产企业的产品也就是房产必须进行高流动才能获得足够的现金流。这也是为什么包括万科、恒大、碧桂园等房企不能实现全部城市通吃的原因（曾经万达差点做到最后结果大家也看到了），他们也只能选择部分城市进行开发。这也就意味着，一二线城市的开发力度大了那么四五线城市的开发力度自然会小很多，反之亦然。
房价上涨与下跌就是人口流动和资本流动的问题
三四线城市房价涨跌是要看一二线城市脸色行事
第一、一二线城市往往处于人口净流入城市所以房价基本坚挺或者上涨是必然。虽然说过去的两年资本开始向三四五线城市逃离，但是不可否认因为海量的人口净流入造成的住房需求不断增加，一二线城市房价维持稳定还是问题不大的。事实也证明了这点，北京、上海为代表的城市并没有实现大的跌幅，包括很多省会城市的房价基本稳定上涨，就算下跌也基本在4%以内。
人口流动与流出已经成为常态
第二、四五线城市大多属于人口净流出城市无疑，2016年之前房价基本都是属于雷打不动的状态，但是随着资本的进入和借助去库存（棚改）的这波风开始了一波疯涨，但是说实话这些城市的房价上涨不具备可持续性。随着资本的逃离和人口的逃离，这些城市维持房价稳定都是难事。这也是为什么发改委要求这些城市放开落户在主要原因，就是要看看这些城市房价到底抗跌性有多少。
综上，从表面来看一二线城市的房价基本都伴随着四五线城市房价的下跌，其实际都是资本和人口选择的结果。在一二线城市放松调控后四五线城市注定毫无竞争力，房价下跌也是必然。各位觉得呢？欢迎关心房产和城市发展的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
閱讀更多 勇勇曉談房產壹貳叄 的文章
