今天我們來說一說廣州今年的土地供應計劃對樓市的影響。
對於廣州這樣的一線大城市，土地供應對樓市的影響顯而易見，一方面是不斷湧入的人口和粵港澳大灣區的利好支撐，另一方面廣州傳統的老城區舊改+周邊各區情況差異較大。無論是傳統越秀、天河、荔灣，還是如今大熱的南沙，以及番禺、花都兩個面積大的片區，乃至上一波樓市變數很大的增城，今年廣州樓市的異彩紛呈話題不斷。
單從總體數量上分析遠遠不能解決城區內各區各版塊的樓市動向。尤其是2019年是廣州土地供應大年，據《廣州市2019年建設用地供應計劃》今年廣州土地供應在925萬平米，僅次於2017年各區域土地供應量不平衡是進一步加大的，因此本文意在解決各區域大概的土地變化，推演接下來樓市的走勢，並且考慮三個要素：
1、前瞻性：當前土地新增供應計劃如果從剛需角度是要考慮到2年後了，因為新開到交付的時間跨度正是如此。你看好的區域當前可能現房短缺，是否要等，或者未來有多少選擇，這一點看新推土地。
2、交通因素是各版塊土地分析的重頭，地鐵沿線地塊其生活居住便利性和成本相對其他地塊優勢是明顯的。
3、換房、一手房、二手房等幾個買賣雙方的角度看各區域，如果新房少的，則只能從存量二手房市場來解決，如果新增土地合適的區域，可以有更多選擇。所以中期樓市分析我們不能脫離新增、存量兩個角度。
接下來我們分別來分析一下廣州各區的土地增量情況：
增城區是廣州的東部樓市重倉，一直非常多的人關注，尤其是外來落戶、新廣州人特別會看的片區，當然也包括投資型需求。增城能成為廣州樓市成交量居於前列的原因是不限購，帶來的所以珠三角、外地買家進入一直是持續的。包括珠三角環線高速、莞深高速的交通通達性也便於周邊買家。增城全年計劃供地在26塊，注意這其中14塊是住宅用地，我們不僅要看數量還要注意用地性質。這14塊住宅用地只有2塊在地鐵沿線，分別是朱村和新塘，朱村的土地供應建築面積10萬平方米，新塘的11萬平方米，總體都不是很大。
增城因為是遠郊區域，地鐵交通線影響是居於首位的，通勤時間和成本是購房者必須要考慮的。那麼不是地鐵沿線的住宅項目12塊地，地鐵沿線則可選擇數量和未來供應量都有限，這裡提個醒，當前增城的地鐵盤還是不少，但未來供應情況則正好倒過來，這一點跟房價關係不大，主要是未來兩年選擇面多少的問題。
天河區和越秀區兩個核心老城區一起說。兩個區域尤其是越秀區歷年土地缺貨，今年天河區共19宗土地供應，其中5宗住宅用地，不過老城區地塊本來都偏小，畢竟沒有大塊的空置或者拆遷區域，這5宗住宅地總建築面積30餘萬平米體量不大，相當於一箇中等規模的住宅盤而已。天河區這種情況自牛奶廠板塊之後近兩年一直如此——沒有大地塊出讓。越秀的兩塊地含商住總共7萬多平米，兩個區域都屬於供應量長期偏緊，主要的需求都是通過二手房市場解決，未來缺貨持續的情況會讓房價持續在高位，目前已經是很多人難以承受的。
荔灣區的供地質量要好一些，尤其是方村板塊住宅供應長期充足目前是有二十餘個在售項目。荔灣區今年則推出35宗地塊，包含16宗宅地和9宗商服用地。商住地則主要集中在廣鋼新城、新隆沙和大坦沙島，廣鋼板塊自不必說，目前12個項目在售。芳村板塊集中了新增的大多數住宅用地，其中廣鋼、茶滘、西塱三個區域集中了主要的新增住宅用地。荔灣作為老城區主力供應，今年的新增土地建築面積超過100萬平米，不過荔灣區4~6萬元/㎡的價格也擺在那裡，接下來兩三年這個區域的成交量可想而知不會少。未來想買老城區房子的該關注一下芳村，預計供應量大的情況下房價會比較穩定。
海珠區作為老城區同樣延續各類產品缺貨的情況，今年有2塊地推出，當然海珠區比越秀區好一點的地方在於舊改，包括廠房改造，但是廣州市場舊改項目的時間跨度不太好評估，今年能否有推出新增不太好說。
南沙區隨著粵港澳大灣區規劃之後火起來，是核心概念熱點和焦點。不過南沙既然被概念超熱，其功能規劃上也會考慮更多的商業和服務業和工業，因此住宅用地供應量不大。2019年總共35宗供地，其中14宗商服用地、11宗工業用地，剩餘10宗住宅用地中還包括2塊安置項目。南沙的住宅供應比較分散，分佈在黃閣、金州、靈山島尖等地，不過項目建築面積總量不小，其中靈山島尖地塊建築面積40萬平米、黃閣則達到120萬平米（含100萬平米住宅），金州的三個地塊總建面60萬平米。
所以說南沙潛在的住宅供應面積將隨著這批超大社區的規劃出現而改變，這個趨勢是近兩年南沙區樓市的特徵。不得不提一句南沙區的辦公類物業面積總體供應量過大，這與許多城市新發展區域的情況類似，因此未來投資類的辦公產品競爭激烈，尤其是公寓類型的產品。
花都區作為廣州樓市一直不溫不火的遠郊，今年7宗住宅用地推出。花都區集中的開發定位都是郊區盤，這一點跟增城區一樣關鍵看交通。今年該區域推出的地塊基本上都臨近地鐵9號線，或者至少屬於沿線比較近步行20分鐘以內的地方，通過9號線轉其他線路進主城區尚不算麻煩。花都總體市場需求本地化佔比更多，那麼外部的投資或者自主需求來說目前增量有限。
番禺區今年也是供地大戶，共33宗地，8宗住宅用地，所以住宅潛在供應是缺貨的，這與番禺區這麼大的面積和人口流入情況有些倒掛，今年推出的這8宗住宅用地主要在廣州南站、市橋街道、蓮花山等板塊，每個區域一兩宗地而已，並且建築面積也不算大。作為郊區缺地這兩年持續快趕上老城區了，這也是造成過去兩年番禺房價持續上漲達到4萬元/㎡的最直接的原因。4萬的價格已經可以進入老城區荔灣、海珠、或者天河的東部部分板塊做選擇了，這種郊區和核心城區價格重疊的情況不但沒有緩解反而企穩了。
從化區距離廣州市區最遠，但之前一直沒有通地鐵，目前14號線貫通給從化的樓市帶來了一些機會，從原來的本地化獨立的供需會不會有變化呢？可惜的是從化今年只推出3塊住宅用地，均在14號線延續，其中有一塊還屬於地鐵上蓋，屬於供地質量不錯，數量有些偏少。我想這與從化的區域定位有關係，畢竟以生態發展和環境優勢立身，在國家級的旅遊資源和“廣州後花園”的定位來看，不會發展商業、工業，因此也不是人口流入的重心。因此從化樓市一直是廣州房價的低地，比較穩定。
白雲區，我們把白雲區作為壓軸區域來分析，因為這是今年廣州供地量最大的區域，總共48宗土地其中24宗住宅用地。這些住宅主要分佈在石井、太和一代，實際上地鐵14號線的開通對白雲區的利好要遠大於對從化的影響。原來白雲區的北部是沒什麼熱點的，但地鐵通了之後太和板塊首當其衝，供應了7宗住宅用地總建面超過40萬平米，這就是借勢，而石井也同樣是7塊地建面超過100萬平米。作為城區西北部的石井板塊在潛在土地供應的集中程度上是很高的，未來必然是一個熱點區域。
總結一下，廣州上述的供地都是計劃供應量，具體實際的供應量尚待具體落地的實施情況。廣州歷年實際土地供應一般也就完成計劃的50~60%之間，所以這個計劃不會完全意味著實際的未來供應量，也就是說不一定會有這麼多項目在接下來一兩年就入市，估計大概率也就五六成。廣州的住宅供應一方面是相較去年實際差異不會太大，但是各潛在熱點板塊還需要購房者細心分辨，另一方面就是到2020年以後廣州市區的土地供應量會逐步減少，與北上深三地一樣從住宅增量市場向存量市場轉變，這個大環境因素也需要引起關注。
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