作為亞歐大陸橋的起點，東海之濱的連雲港擁有一個良好的區位條件，但經濟一直和宿遷居於江蘇的末位。經濟發展不佔優勢的連雲港，樓市是否還有機會呢？
我們用真實數據來解讀。
經濟是基礎
從GDP總量來看，贛榆區和東海縣表現最突出，而海州區、灌南縣經濟總量小，民營企業數量與經濟發展總量有所偏差，GDP總量統計的參考性更強。
收入房價比來看，灌南、灌雲的收入房價比最高，居民購房的壓力相對較小，海州區購房壓力最大。
人口是保障
從常住人口來看，贛榆區、海州區、灌雲縣人口總量較大，連雲區人口總量最小，結合居民耗電量，連雲區的入住率可能最高。
從人口流入流出比來看，連雲區、海州區處於流入狀態，其他區都處於流出狀態，反映了市區對縣區人口的吸納效應，當然大部分人口流向了蘇南地區。
青少年比例能反映房價的潛力，連雲區、海州區青少年比例最高。
供求反映現實
結合長短期去化，連雲區、海州區、贛榆區的去化處於較合理狀態，但也面臨一定庫存壓力；東海、灌雲、灌南去化週期長，庫存壓力大。
從近三年成交面積看，連雲區增長最快，灌南縣、贛榆區有較大增長，海州、灌雲等波動較大，且下降；結合人均居住面積，除灌雲線外，其他區縣的人均居住面積均超過全國平均水平，後續的需求空間較小。
價格反映問題
從三年的價格變化（計算公式：均價漲幅=[18年-（16+17）/2]/（16+17）/2)看，東海、贛榆、連雲區價格增長過快，灌南價格甚至在下跌，足見樓市風險。
競爭反映潛力
競爭越激烈的地區，往往反映樓市潛力大，因為房企的嗅覺是最靈敏的。從大房企入駐看，連雲港整體並不被大房企看好，雖然地樓比比較低，尤其是灌南、灌雲等，但大房企入駐不多。
綜合以上，連雲港樓市並不樂觀，發展前景一般。
剛需早上車，投資請繞開。
用最真實的數據，分析長三角樓市。
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