作为亚欧大陆桥的起点，东海之滨的连云港拥有一个良好的区位条件，但经济一直和宿迁居于江苏的末位。经济发展不占优势的连云港，楼市是否还有机会呢？
我们用真实数据来解读。
经济是基础
从GDP总量来看，赣榆区和东海县表现最突出，而海州区、灌南县经济总量小，民营企业数量与经济发展总量有所偏差，GDP总量统计的参考性更强。
收入房价比来看，灌南、灌云的收入房价比最高，居民购房的压力相对较小，海州区购房压力最大。
人口是保障
从常住人口来看，赣榆区、海州区、灌云县人口总量较大，连云区人口总量最小，结合居民耗电量，连云区的入住率可能最高。
从人口流入流出比来看，连云区、海州区处于流入状态，其他区都处于流出状态，反映了市区对县区人口的吸纳效应，当然大部分人口流向了苏南地区。
青少年比例能反映房价的潜力，连云区、海州区青少年比例最高。
供求反映现实
结合长短期去化，连云区、海州区、赣榆区的去化处于较合理状态，但也面临一定库存压力；东海、灌云、灌南去化周期长，库存压力大。
从近三年成交面积看，连云区增长最快，灌南县、赣榆区有较大增长，海州、灌云等波动较大，且下降；结合人均居住面积，除灌云线外，其他区县的人均居住面积均超过全国平均水平，后续的需求空间较小。
价格反映问题
从三年的价格变化（计算公式：均价涨幅=[18年-（16+17）/2]/（16+17）/2)看，东海、赣榆、连云区价格增长过快，灌南价格甚至在下跌，足见楼市风险。
竞争反映潜力
竞争越激烈的地区，往往反映楼市潜力大，因为房企的嗅觉是最灵敏的。从大房企入驻看，连云港整体并不被大房企看好，虽然地楼比比较低，尤其是灌南、灌云等，但大房企入驻不多。
综合以上，连云港楼市并不乐观，发展前景一般。
刚需早上车，投资请绕开。
用最真实的数据，分析长三角楼市。
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