想想前些年，動輒見諸報端的“強拆”，相比之下，現在的拆遷戶，也許是史上最幸福的拆遷戶。
今年，連雲港的棚改計劃早已披露，未來三年將是一波棚改舊改浪潮。
連雲港為什麼要“大拆大建”？本質上就是借中央棚戶區改造的歷史機遇，彌補連雲港規劃上相對滯後、基礎設施相對落後的舊賬。還有，就是沒地了...
在2018年連雲港樓市大概率橫盤的情況下，在2018年高價地即將入市的情況下，接下里的這一波棚改舊改，對於連雲港樓市是一場及時雨。
至少，底托住了。
不管你願不願意，這一波棚改舊改將託底連雲港樓市，在連雲港高價橫盤的時候，一批有購買力、不需要擔心房貸利率上浮的全款客戶，正在路上。
天量棚改資金
我們先來看這幾年集中發佈的幾個針對棚改的政策支持：
2013年，國務院出臺《關於加快棚戶區改造的意見》，鼓勵棚改加速；
2014年，央行創設PSL，用貨幣工具為棚改提供低利率貨幣支撐，國開行成立專項棚改貸款業務；
2015年，住建部、國開行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低於50%；
2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%；
2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低於60%...
也就是說，從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補貼，有相當體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。2016年，超2萬億；2017年，約1.6萬億；2018年，第一季度約3000億，根據全年棚改目標，預計全年投放不會低於1萬億。
更為關鍵的是，這些貨幣化安置並不是均勻的投放在全國中的，而是極大的側重和集中。貨幣化安置的對象集中在三四線城市，一二線城市進行貨幣化安置的僅為20%，而剩餘的80%集中在三四線城市。
以碧桂園為例
一邊是一二線市場的捂住、鎖死，一邊是三四線城市的刺激與放開。頂層想要藉助房地產刺激內需，剝離三四線細分市場，再衝一次城市化；而我們只能通過分析一些房企的地理戰略佈局，找到市場的真實意圖和裂縫。0以碧桂園為例，仔細觀察一下，你就會發現，市場交易主體在全面下沉，碧桂園連五萬人以上的小城市都不會放過，一定是長驅直入，把本土房企殺個片甲不留。曾經房地產主要市場都在一、二線城市和省會城市，但從2015年開始之後，一個辣眼睛的市場誕生了，交易的主體在整體向三四線城市下沉。
就拿連雲港來說，目前碧桂園全部進入各區、縣級城市，如果經濟走勢不改，碧桂園在市縣級可能繼續下沉。當碧桂園衝入這些縣級市場的時候，這場單方面的絞殺已經無情到來，留給市場的看似升級、一片火爆，同時也預示著“貪吃蛇”的最後一鏈或將達到頂端。
未來樓市怎麼走
以海州區為例。由於歷史原因，海州區的棚改舊改數量是比較多的。根據棚改計劃，海州區未來3年將實現500萬方的拆遷。
我們知道，這些棚改舊改多處於中心位置。如果條件允許，相信很大部分市民願意就地安置。但這裡就存在一個問題，是純安置房項目還是安置房+商品房。不論選擇何種開發建設，均會導致房子價格賣不上去，小區定位較低，最終反應到將來的“地價”。另外，就地安置也十分考驗開發商的資金實力，像有些開發商安置不及時或者跑路的情況，屢見不止。因此，考慮到諸多因素，此番棚改以貨幣化補償為主。
2018年將拆遷200萬方，假設按照8000元/平米補償，7成選擇貨幣化安置即選擇在連雲港買房。那麼，僅海州區2018年便有約112億，三年280億元的貨幣進入市場。
那麼，海州區的市場規模是多大呢？
眾所周知，2016與2017年是樓市火爆年。2017年相關數據未出，但是根據現實結果應該高於2016年數據。結合過去情況，2018年海州區樓市的住宅銷售額，理論上是小於或接近棚改舊改貨幣安置額。也就是說，光這些海州區拆遷戶就可以承包往年海州區的住宅銷售。
更何況，海州區不僅僅屬於海州市民，是全市市民的“海州區”。除了本地市民，其他地區也會選擇落戶至此。
價格方面，由於zf實施限價，不會出現過去2年的大漲局面。未來連雲港樓市格局將形成低端有住房保障、限價房託底，中端市場切實保障了剛性住房需求，高端市場則可充分滿足改善及其他品質需求。當然，這些樓盤還將繼續限價，但是開發商一定會通過精裝修去突破限價。
對於房價，不要吐槽，也不要抱怨。順應時代進程，活的體面一點。我們的內心有星辰大海的夢，同時也要明白柴米油鹽的必要。
未來，不再是買房子才能賺大錢，而是賺錢才能住好房子。
注：部分內容來源網絡
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