4月10日，2019年的第100天，也是2019年土地市场的第100天。这一天，4宗地块将在沈阳市土地交易市场公开进行拍卖，包含3宗经营性土地，1宗加油加气站土地。其中，2宗经营性土地位于经济技术开发区、1宗位于沈北新区，总用地面积13.23万平，建筑限高80米，与往期的“以净空批复为准”相比，入市地块的条件愈加细化。
自南塔地块刷新成交单价历史之后，大家对其未来入市产品的猜测各有其解。有的人说房价最高会破4万，有的人认为会建高端别墅，有的人认为全部是大平层。总而言之，高品质住房或是已成定局。
在本次出让的地块中也有相似的基数出现，比如“二类居住用地、建筑限高”等。同时，3宗新地容积率均未高于2.0，居住环境与舒适度相比，一般高层社区好很多。届时能否持续市场热度，还真是一件值得大家期待的事情。
11万平住宅将入沈北
由沈阳地产研究院统计，一季度沈阳土地成交共15宗，全国类品牌房企疯狂拿地布局，力夺13宗，以绝对优势占据市场主力。热门地块当属3月28日出让的南塔地块，不仅吸引5家实力品牌房企到场竞拍，更是刷新了沈阳土拍成交单价历史，为一季度市场画上圆满句号。
楼市趋稳，地市回温，市场大势向好。4月10日的3宗待出让地块，会续热土地市场吗？品牌房企继续扩张布局还是本土“黑马”杀出重围？种种猜测之声在各界人士之间流传。
相比2018年的理性，大家或许更希望市场“搞点事情”。对于沈北新区而言，中海的进驻可谓是“锦上添花”。未来不仅将改善片区居住配套环境，还将带动住房品质的提升及物业服务的整体水准。权健医院南侧地块与正良路南科讯包装地块在位置上具有相似之处，靠近主干道的，同时，皆有近身劲敌。
本次沈北新区推出的地块面积在4宗地中最大，核算之后住宅用地建面将近11万平，又是一个待落地的大体量项目。综合分析地块起拍价与周边配套、市场环境及居住氛围，本土房企可以考虑出手了。
虽不及正良路南科讯包装地块的配套与位置优势，但从区域未来发展与城乡战略角度来看，权健医院南侧地块具有很大的市场发展与需求空间。
华润能否“美玉无瑕”，只差这一步
谈及华润置地·二十四城，大家对其并不陌生，多个关键词可与之匹配，如刚需大盘、铁西销冠、张士地铁站等。4月10日即将出让的双福机械地块可以说是华润置地·二十四城的一块拼图，也可以说华润置地完成该项目“完美”布局，只差这一步。
如果华润拿了这块地，在后期产品规划上，按照容积率与限高要求，高低配仍为重点。若放弃，必将引来近身劲敌，犹如入腹之剑，势必造成一定的威胁。地块上未来建设的产品体量虽无法与其抗衡，但仍有拦截客流的影响，若是以价格或产品重打差异化营销，对华润置地·二十四城而言，真可谓是“引狼入室”。
回到地块本身，无商业规划，共享周边生活配套，“纯居住社区”必成未来产品入市输出点。地块四至均为用地界限，仅北侧有规划路，出行不是很方便，对华润而言是一个竞争利好因素，因为一旦华润成功拿地，便可与华润置地·二十四城项目打通，共享社区入口便捷性。
这块地就像遗失多年的宝藏钥匙，华润放上去，便可开启完整版图新篇章。若被旁人夺走，既有“盗宝”之风险，又显残缺之遗憾。
二类用地再现，改善环境成供地核心？
曾记否，3月28日出让的南塔地块，用地规划为二类居住用地兼商业。紧接着4月10日入市的四号街-1地块用地规划属性复制成功，连续两次供地强调二类居住用地，重点在于提升未来社区的居住环境，为舒适度与幸福指数护航。
3宗经营性用地均限高80米，读者第一想到的或是怕楼体太高产生挡光弊端。但，实则不然。
据笔者分析，容积率大小不仅影响居住舒适度，同时与建筑密度、楼层数有着密切的关联。限制高度意在控制总建筑面积，进而降低了楼层数量。建筑密度不变的前提下，唯有降低容积率，方可形成基数指标需求，达到了未来社区高舒适度的预期效果。
18-20%的商业规划，与南塔地块有着千丝万缕的差别。后者享有地铁3号线与6号线中转站的优势，地上配建大型商业综合体是TOD规划建设的核心。四号街-1地块并无此条件，仅有搭配独立商超或步行街，可达成规划指标。
小结
市场渐暖，开发商投资加速，买卖双方活动指数提升显著，房企逐渐步入市场布局高峰期。进入二季度，夏日将至，购房指数将迎来一波小高潮，前期规划的准入市地块将进入日程。
尤其是大东区开年推介20宗地块，将开启入市的步伐。城区环境改造仍为土地供应的基本诉求，企业拿地必将肩负一定的社会责任。一箭双雕，势必增强房企拿地欲望与信心，大势向好。
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