我們買房往往注意價格、地段、位置、窗戶的朝向，樓高，交通等等，但是往往忽略了最重要的問題，就是居住。

因為買房只是一個時間點，而真正的居住是一條時間線，未來20年、30年，或者更長的時間，你都會在這棟樓里居住。

如果房子保養的好，居住的就舒服，房子還能保值增值，之後再轉手賣掉的價格也高。

而房子保養的不好，天天漏水，牆體裂縫，牆角斷裂，電梯總壞，樓梯掉渣，你居住的不舒服，很煩人。如果想賣，房子的價格也不會高。

一、房子的維護涉及兩個方面

第一，公共維修基金

我國住宅是按照50到70年的居住年限設計的，房子蓋好後，最開始三年五年是不怎麼需要大修的。但隨著房屋逐漸的老去，需要進行維護、更新、改造、小修、大修。

在西方國家，房子終生的管理成本很高，會達到房價的1倍到1.5倍。比如說房價是100萬，在房子整個生命週期的50到70年中，你總共需要花100到150萬來修這個房子，這是很大的一筆開支。

這個中國人大概沒有這個概念，因為中國商品房市場開始也不過20年，房子的更新、大修，這類的事大家可能都沒太經歷過。

不過，有些90年代蓋的老房子，現在就開始涉及到了維修的問題。

1、房子需要維修的地方

維修包括三方面：

一是房子的建築結構，比如說梁，柱、地面、頂層等；

二是公共部分，包括走廊、樓道、樓梯、公共道路等；

三是公用設備，包括電梯、管線、強弱電，地下車庫等。

每隔一段時間，很多設施設備是需要維修的，房齡越長，維修的地方越多，費用也越高。

電梯十年左右就需要修，不到20年可能就需要換；管線，十幾年也需要維修或者更換，即使管道沒問題，粘黏管道的膠，可能已經發生了鬆動，需要大修，小修，這都是很大的一筆開支。

房子每隔20年就需要大修一次，整個生命週期的50-70年裡，需要大修2-3次。

2、公共維修基金少，可能在貶值

我們國家有一種叫公共維修基金，從2007年立法，2008年開始徵收，但這筆錢收的不太多，普通的住宅收取100-200塊錢每平米左右，這個錢是交到了政府，但是這個維修基金，徵收的錢很少，只是一次性徵收。

普通的中等的房子以2萬平米計算，每平米收最多是200塊錢，總共公共維修基金就是400萬。這400萬元，分攤到未來的50年到70年，每年每平米的維修費用才3-4塊錢

再一個，維修基金是交給了政府，但是這些錢能不能保值升值，這是我們不知道的。因為公共維修基金的信息，並不像養老基金那樣透明。裡面的錢到底多少，不清楚。每年收益是多少，我們不知道。

同樣的錢，每年有3%-4%收益，50年後這筆錢就會漲3-4倍，但是如果不漲的話，隨著貨幣貶值，這個錢其實就是越來越少的。

所以最後房子的大修、小修、設備更新，不太可能指的上公共維修基金，基本都需要業主自己花錢維護。

第二，好物業能養護房子

物業特別重要，如果物業很好，地下車庫、牆縫、水管電線等設備，有人及時維護保養的話，房子出現的大問題會變成小問題，小問題就變成沒問題。人們住的也很舒服，以後賣也能賣很高的價格。

所以買房子，要買物業費貴的那種，物業費越貴，服務好的可能性越大，房子維護的效果可能就越好。

二、避免買的三種房子

1、瘦高層的樓不能買

瘦高層是指佔地面積很小，往往是高層或者是超高層的建築。由於核心棚的建設不能夠太大，受到侷限，所以這些建築的電梯，可能還需要分區運行。

這些建築在早期多半還是不錯的，但是隨著建築壽命的延長，公共部位和共用設備、設施的維護費用會非常高。

2、破房不能買

房齡特別老的老破樓不能買，老樓已經到了壽命週期的中後期，以後維修費用會越來越高。

3、窮房不能買

啥叫窮樓？說的是業主的收入水平。回遷房、拆遷安置房、經濟適用房，其業主總體收入水平不太高，可能出現物管費繳納不及時，或者不夠的情況。

等到房子逐漸老去，任何地方壞了需要養護、維修、更新，都需要業主掏錢。

業主可能有幾百戶，有一部分人不同意交錢，這個維修就做不成。於是這些房子會越來越缺乏人去照料，人們就忍受各種不便。

比如說網上的新聞，一個6層高的老樓，當年買房的年輕人，現在年紀大了，需要一個外掛電梯，業主們都不同意繳費安裝，所以所有人都只好繼續爬樓梯。

三、如何搭便車？好物管與公務員房

1.買物業好的房子

買房的時候，很少人考慮買完房之後物業是由誰來管理。其實買新房、二手房，一定要考慮後期的物業運營是由誰來做的，是不是由品牌的物業管理公司來做。

在買二手房的時候，

2.買公務員聚居的房子

雖然說公務員分房取消了，但事實上公務員還是分房子的。你要找年輕的，或者中年的公務員聚居的房子。房子如果維修的話，可能某些事業單位，或者政府部門

比如修電梯，修管線或者是修外面的景觀。而這筆錢不需要業主分攤，這樣的話你就佔到了便宜，搭了便車，多好。

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