开年来，上海土拍市场不温不火，环沪地区却频频传来高溢价消息，溢价率超100%、392轮报价、12家房企同场竞拍、封顶溢价率+自持再现……
如此热闹的环沪土拍市场，是否预示着土地市场乃至楼市将迎来一波“小阳春”行情？
自去年7月，全国多城楼市趋稳，土地市场也随之频现“0溢价率”成交、流拍等现象。然而进入2019年，特别是3月份，全国多个城市频现交易回升、市场回暖的行情。随之而来的是土地市场的“活跃”，特别是环沪地区，溢价率超100%、392轮报价、12家房企同场竞拍、封顶溢价率等热闹场景频频出现。
环沪土拍市场高溢价频出
开年以来，上海土拍市场中规中矩，多以“0溢价”成交，上个月20日，上海市奉贤区南桥新城10单元07B-02区域地块出让当天，参拍的房企只有中国平安一家，因此直接以底价摘牌。
△上海市三月土拍成交情况
相较上海的不温不火，环沪地区的重点城市如苏州、杭州、嘉兴、南通等，却频频传来高溢价拿地的消息。就在上月同一天，杭州未来科技城民丰片区06地块、07地块在经过158轮报价和127轮报价后，分别被佳兆业、广州时代竞得，溢价率为49.78%、46.5%。
一季度，特别是在2月中下旬，环沪土地市场中溢价超过20%的案例比比皆是。以杭州为例，从去年7月份杭州土拍市场开始出现降温，今年1月份，杭州土拍继续“冷清”。
但从2月中下旬，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。其中，3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也都明显上浮。
4月2日，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗为住宅用地，在分别经过36轮、39轮竞价后，被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得。
而放眼环沪地区，进入3月份后，不仅是杭州，多个城市土拍均出现高溢价率的现象。
3月20日，经过392轮报价，南通CR19002地块由南通中南新世界中心开发有限公司竞得，
总价6.72亿，成交单价15781元/㎡，成交楼面价为11272元/㎡，溢价率51.3%。
3月21日，合肥出让6宗涉宅地块，吸引近50家房企竞拍，最终6宗地块均成功拍出，共揽金124亿元；而6宗地块中有4宗溢价率超过100%，最高溢价率更是达到140%。3月27日，徐州的一场土拍中，多宗宅地溢价率超过100%。
3月29日，南京集中出让7幅地块，涉及江宁、城南、城北、城东四大板块，起拍价就超过了百亿。其中，南京城北迈皋桥G01地块，经过120轮，被成都新希望地产以53.2亿元拿下，楼面价22628元/㎡，溢价率28.81%。
据了解，南京G01地块参加竞拍共有12家房企，分别为招商，龙湖，雅居乐，金地，融创，栖霞电建，金茂，绿城，平安，新希望、淮安水利、合景泰富和阳光城。
有业内人士认为，由于开春第一季度，各家房企资金充沛，有的去顶价，有的想平仓，基于不同的需要对后市的良好预期，都表现出强烈的拿地意愿，积极参与土地竞拍。
而溢价的回归，则被认为是当下环沪土地市场回暖的一个实证，亦是房企看好后市的表现。
土地市场再迎“小阳春”？
据中国指数研究院监测数据显示，其监测的300个城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率为6.1%，较去年回落4个百分点；而且，一季度300个城市楼面价较去年四季度上涨17%；平均溢价率14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。
从全国范围来看，先现行的土地市场的确存在着流拍率降低、溢价率走高、地价企稳回升的特点，尤其三月份以来，3月全国土地流拍率仅为1.8%，为2018年以来单月最低水平。
如此热闹的环沪土拍市场，是否预示着土地市场乃至楼市将再次迎来“小阳春”？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：目前土拍溢价率的上升，与当前融资环境的相对宽松有一定关系。一方面可以看出在优质地块的竞争上，房企还是有明显的拿地积极性；另一方面也与年初融资环境相对宽松，房企资金回款到位、相对充裕有关。
但不可否认，高溢价率频现的土拍市场多处于二三线城市，如上海这样的一线城市土拍市场依然“暗淡”，特别是在环沪城市的衬托下。
究其原因，一方面，由于在一线城市，调控政策仍然较为严格，在这种情况下，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。
另一方面，由于一线城市推地量比较少，所以房企会将重点放在二三线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：上海土地市场本身面临很多压力，地价高以及政策严厉。但周边城市地价可控，而且规划非常多，尤其是类似环沪都市圈的规划会有很多在2019年落地，这就决定了此类城市的拿地机会较大，这个时候拿地也会比较热，土地溢价率高也是符合预期的。
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